Соответственно, если при подписании договора аренды стороны перечислят в нем все обнаруженные недостатки и установят обязанность арендодателя по их устранению в определенный срок путем проведения текущего ремонта, то такое условие, касающееся обязанностей сторон по содержанию имущества (регулируемое ст. 421 и п. 2 ст. 616 ГК РФ), не будет вступать в противоречие с п. 2 ст. 612 ГК РФ, касающимся ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.
Исходя из возможности разделения обязанностей по проведению ремонта в помещении между сторонами, в одном из дел суд посчитал, что затраты арендатора на проведение капитального ремонта подлежат возмещению арендодателем, так как стороны распределили между собой обязанности по проведению капитального и текущего ремонта, что соответствует ст. 616 ГК РФ.
Одной из основных обязанностей нанимателя (арендатора) является обязанность внесения арендной платы
На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Как было указано выше, размер арендной платы следует считать существенным условием договора аренды нежилого помещения. Размер арендной платы может быть установлен:
а) за объект аренды в целом;
б) за единицу общей площади объекта аренды. В данном случае общий размер арендной платы определяется исходя из фактического общего размера переданного арендатору объекта аренды;
в) за единицу различных составляющих площадей объекта аренды (например, за единицу площади подсобного помещения в магазине может быть установлен размер арендной платы, отличающийся от размера арендной платы за единицу площади торгового зала в магазине и так далее.). В данном случае общий размер арендной платы определяется исходя из фактических размеров составляющих площадей переданного арендатору объекта аренды.
Арендная плата может быть определена в виде твердой суммы платежей, вносимых периодически (например, ежемесячно, ежеквартально и так далее.) или единовременно (например, в начальный период срока аренды или, напротив, в заключительный период срока аренды арендатором единовременно уплачивается арендная плата за весь период аренды).
Однако стороны могут предусмотреть неденежную форму арендной платы, например: встречное предоставление арендатором в счет арендной платы определенных услуг и так далее.
Однако, например, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг и иных расходов, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости, не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку в данных случаях арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущество, соответственно, утрачивается необходимый признак возмездности договора аренды нежилого помещения (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66).
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, если иное не предусмотрено договором аренды, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Причем, по мнению судей, изложенному в Определении ВАС Российской Федерации от 8 июня 2009 г. № 7103/09 по делу № А03-7687/2008-11, изменить арендную плату можно не ранее чем через год после заключения арендного соглашения. Аналогичной точки зрения придерживаются и судьи Поволжского округа, на что указывает Постановление ФАС от 24 июля 2009 г. по делу № А57-22582/07.
Некоторыми учеными высказывается мысль о том, что применительно к договору аренды здания цена состоит из двух составляющих: в силу п. 2 ст. 654 ГК РФ плата за пользование зданием и сооружением и плата за пользованием земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. Исключение составляют случаи, когда иное прямо предусмотрено законом или договором. В частности, стороны вправе согласовать дополнительную плату за земельный участок, на котором расположено здание.
Действующее гражданское законодательство не требует от сторон определять состав или структуру арендной платы, поскольку законодательно требуется лишь согласование ее размера.
Определенные вопросы вызывает и уяснение сущности и места дополнительных платежей, таких как плата за коммунальные услуги, за электроэнергию и тому подобное. На практике оплата коммунальных услуг производится арендатором по отдельным счетам «сверх арендной платы ... по установленным тарифам, ценам и фактическому потреблению». Такой подход не совсем верен. Понимание здания, как объекта аренды, должно быть целостным, «как единой совокупности, состоящей из пространства, ограниченного стенами, потолком и полом, а также из элементов технического обустройства (водопровода, канализации, горячей воды, центрального отопления, электричества)».
На практике условия договора предусматривают, что расходы по электроэнергии, отоплению, водоснабжению и телефонным переговорам оплачиваются по отдельным счетам, выставляемым арендодателем арендатору.
Арендатор обязан использовать объект аренды:
во-первых, в соответствии с назначением объекта аренды. Например, далеко не каждое нежилое помещение может быть использовано для производственных целей (ввиду несоответствия техническим, экологическим, санитарно-эпидемиологическим требованиям);
во-вторых, в соответствии с условиями, предусмотренными непосредственно в договоре аренды.
Так, в договоре аренды нежилого помещения стороны могут предусмотреть следующие условия по использованию арендатором объекта аренды:
а) использование только для конкретного вида предпринимательской деятельности
б) ограничения по размещению арендатором каких-либо навесных устройств и оборудования на внешней стороне и фасаде здания либо их размещение только с предварительного согласия арендодателя и некоторые другие.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Законодатель разделяет понятия передачи самого объекта аренды как имущества и передачи права аренды как имущественного права.
Достаточно часто стороны договора аренды включают в договор условие о праве арендатора без дополнительного согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. В связи с этим на практике возникают споры относительно необходимости получения согласия арендодателя на сдачу в субаренду части арендованного имущества.
Из анализа в частности текста Постановления ФАС Уральского округа от 06.05.2010 № Ф09-2476/10-С6 по делу № А47-7366/2008 можно сделать вывод, что наличие в договоре условия о праве сдавать в субаренду все арендуемые помещения без дополнительного согласия собственника имущества не освобождает арендатора от необходимости получить согласие на сдачу в субаренду части указанных помещений.
На основании статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Это правило не применимо к договорам, заключенным на неопределенный срок, поскольку арендные отношения в этом случае существуют до тех пор, пока одна из сторон не уведомит другую сторону о расторжении такого договора.
Но если такого запрета не установлено, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
На практике возникает множество споров, связанных с преимущественным правом арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Суды при рассмотрении данных дел признают следующие факты как ограничивающие преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.
Несвоевременная уплата арендных платежей, нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды.
Так по одному из дел «...судами установлено и материалами дела подтверждается, что ОАО «Пассажирский порт» нарушало обязанности по внесению арендной платы по договорам аренды от 20.06.2003 № 469, от 19.08.2003 № 479, 480, 481, 482, 483 и 484, от 25.08.2003 № 496, а также не исполнило обязанности по проведению рыночной оценки ставки арендной платы за объекты, в силу чего его нельзя признать добросовестным арендатором. С учетом изложенного кассационная инстанция полагает, что суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии у ОАО «Пассажирский порт» преимущественного права на заключение договоров аренды на новый срок...»
Если у арендодателя нет фактической возможности предоставить имущество для определенной цели, арендатор может быть лишен преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
Подведем некоторые итоги. Особенность арендодателя как участника договора аренды здания или сооружения состоит в том, что он обязательно должен иметь право на передаваемое в аренду имущество, которое подтверждается соответствующими правоустанавливающими документами.
Основная обязанность арендодателя - предоставление вещи нанимателю, но не только путем физической передачи самой вещи, но еще и сопроводительных документов. Главной обязанностью арендатора - своевременное внесение арендных платежей.
Спорные моменты содержания договора аренды связаны с неурегулированностью понятия «капитальный ремонт», порядка взаимоотношений сторон во время его проведения, если капитальный ремонт создает препятствия арендатору при пользовании предметом аренды, определения стороны, которая несет расходы на капитальный ремонт, когда в договоре аренды указано, что его обязан проводить арендатор, но не установлено за чей счет, соотношение капитального ремонта и неотделимых улучшений. По этим и другим спорным вопросам, затронутым в настоящем параграфе, целесообразно выработать рекомендации на уровне разъяснения Пленума ВАС, учитывая, что определенная практика разрешения этих споров уже сложилась, хотя и носит в основном неоднозначный характер.
На практике возникает множество споров, связанных с преимущественным правом арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Суды при рассмотрении данных дел признают следующие факты как ограничивающие преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок. Если у арендодателя нет фактической возможности предоставить имущество для определенной цели, арендатор может быть лишен преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Несвоевременная уплата арендных платежей, нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды.
Глава 3. Исполнение, прекращение и гражданско-правовая ответственность сторон по договору аренды здания и сооружения
3.1 Исполнение, расторжение и прекращение договора аренды
Главная обязанность арендодателя состоит в передаче здания или сооружения арендодателю, о чем должен быть составлен соответствующий передаточный акт. При этом обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания (абз. 2 п. 1 ст. 655 ГК РФ).
Ниже необходимо рассмотреть некоторые вопросы, связанные с составлением передаточного акта.
Составляя акт приема-передачи здания/сооружения, стороны нередко ограничиваются простым указанием в акте факта передачи объекта арендодателем и принятия его арендатором. Такую «лаконичность» акта приема-передачи нельзя признать разумной. В акте, по справедливым рекомендациям специалистов, в обязательном порядке необходимо также указать:
характеристики объекта и его площадь;
функциональное предназначение объекта и возможность его использования в предпринимательской деятельности (для определенного вида предпринимательской деятельности);
состояние объекта и входящих в него конструктивных элементов (окна, двери, пол, перегородки, крыльцо, фасад и так далее.);
необходимость в текущем либо капитальном ремонте объекта (если таковая имеется);
возможность для размещения вывески либо наружной рекламы (если у арендатора имеется такая необходимость);
состояние инженерных коммуникаций (отопление, горячее и холодное водоснабжение, газоснабжение, электротехническое оборудование и так далее.);
показания счетчиков по учету тепла, воды, газа, электроэнергии на момент приема-передачи;
факт передачи принадлежностей объекта аренды (ключи, пропуска и др.);
оговорка о том, что передаваемое нежилое помещение полностью соответствует условиям договора аренды, каких-либо претензий арендатор к арендодателю не имеет.
Отсутствие акта приема-передачи здания или сооружения может свидетельствовать о неисполнении арендодателем обязательств по передаче имущества или арендатором по возврату имущества.
Так, по одному из дел, суд указал следующее «...отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истец не представил доказательства, подтверждающие исполнение обязательства по передаче имущества в аренду. МУ Управление основывая исковые требования о взыскании долга на договоре аренды от 01.06.2005, не представило акта приема-передачи объектов аренды арендатору, который является неотъемлемой частью договора и приложением № 2 к договору. Отсутствуют в материалах дела и иные доказательства, которые бы подтвердили факт передачи истцом ответчику в пользование спорного имущества по договору аренды от 01.06.2005.
Довод заявителя о том, что принятие ответчиком во временное владение и пользование спорного имущества подтверждается актом о возврате имущества от 30.06.2006 и письмом от 21.09.2006 № 882/0035 судом кассационной инстанции во внимание не принимается.».
В то же время, отсутствие акта приема-передачи здания или сооружения не свидетельствует о не передаче объекта арендатору, если судом установлено, что арендатор фактически занимает данное помещение.
На практике возникают споры относительно того, является ли акт приема-передачи арендуемой недвижимости единственным доказательством передачи имущества арендатору. Здесь позиции судов разделились. Одни считают такой акт единственно допустимым доказательством передачи имущества, другие его таковым не считают.
Правильно судам ориентировать именно на позицию ВАС РФ, выраженную в одном из дел: «Поскольку акт о приемке помещений в долгосрочную аренду сторонами не был оформлен, именно общество должно было доказать, что, несмотря на отсутствие соответствующего двустороннего акта, банк фактически принял помещения в долгосрочную аренду. Между тем общество такого рода доказательств не представило». Т.е. видно, что ВАС РФ допускает существование иных доказательств, подтверждающих факт передачи имущества в аренду, кроме акта.