Содержание
Введение
Глава 1. История развития договора аренды зданий и сооружений в российском праве и современное законодательство зарубежных стран о договоре аренды
.1 Договор аренды зданий и сооружений в дореволюционном и советском праве России
.2 Зарубежное право и законодательство о договоре аренды
Глава 2. Правовая конструкция договора аренды здания, сооружения
.1 Понятие, предмет, существенные условия и форма договора. Особенности аренды нежилых помещений как части здания
2.2 Стороны договора, их права и обязанности
Глава 3. Исполнение, прекращение и гражданско-правовая ответственность сторон по договору аренды здания и сооружения
.1 Исполнение, расторжение и прекращение договора аренды
.2 Гражданско-правовая ответственность сторон по договору аренды
Заключение
Список использованных источников и литературы
Введение
договор аренда здание
В современной предпринимательской практике аренда зданий, сооружений, нежилых помещений получила широкое распространение. Не имея финансовой возможности приобрести данные объекты в собственность (либо не желая отвлекать значительные финансовые ресурсы на эти цели), субъекты предпринимательской деятельности вынуждены их арендовать. Специалистами справедливо отмечается, что большая часть недвижимости, используемой для ведения коммерческой деятельности, находится не в собственности юридических лиц и предпринимателей, а принадлежит им на праве аренды.
Как показывает анализ материалов правоприменительной, в том числе судебной и арбитражной практики, значительная часть гражданско-правовых споров в настоящее время связана с обязательствами из договора аренды зданий и сооружений. Во многом это связано с несовершенством и несогласованностью действующего гражданского и иного законодательства, непоследовательностью правоприменительной практики, противоречивостью решений и действий судебных органов и органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Однако имеется и причина, лежащая непосредственно в плоскости гражданско-правовой науки. Это недостаточная разработанность как общих теоретических и практических вопросов правового режима недвижимого имущества, так и вопросов заключения сделок с ним. Одна из разновидностей недвижимого имущества, участвующего в гражданском обороте, это здания и сооружения.
Гражданский кодекс Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) выделил договор аренды зданий и сооружений в отдельный вид договора аренды исходя из его предмета - зданий и сооружений. Появление нового правового института не только изменило структуру гражданского законодательства, но и предмет науки гражданского права. Применение новых положений ГК РФ о договоре аренды зданий и сооружений на практике поставило вопросы о предмете договора, возможности отнесения к нему нежилых помещений. Определенные сложности вызвало применение положений о государственной регистрации договора аренды, требование государственной регистрации права аренды, которое было введено законодательством о государственной регистрации. Возникли серьезные споры о соотношении общих положений Гражданского кодекса о договоре аренды и положений об аренде зданий и сооружений.
Все это свидетельствует о наличии целого комплекса теоретических и практических проблем, связанных с конструкцией и реализацией института аренды зданий и сооружений.
Цель дипломного исследования состоит комплексном анализе действующих нормативно-правовых актов, регулирующих отношения имущественного найма зданий, сооружений, нежилых помещений, правоприменительной и судебной практики, выявлении пробелов в правовом регулировании данного института и выработке возможных рекомендаций по устранению выявленных проблем.
Достижение названной цели осуществляется посредством в решения в работе таких задач как:
исследовать предпосылки появления и развития отношений имущественного найма в России;
рассмотреть особенности правового регулирования договора аренды в законодательстве зарубежных стран;
дать правовую характеристику предмета, существенных условий и формы договора аренды зданий и сооружений, нежилых помещений;
охарактеризовать содержание договора аренды зданий и сооружений;
определить и конкретизировать основания расторжение и прекращения договора аренды зданий и сооружений;
проанализировать основания и условия возникновения ответственности за нарушение договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений;
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе заключения и исполнения договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений.
Предметом исследования является нормы, регулирующие отношения имущественного найма зданий, сооружений и нежилых помещений и практика их применения.
Настоящая работа выполнена на основе использования общенаучных методов познания: диалектического, функционального, системно-структурного, метода сравнительного исследования, а также специально-юридических методов: исторического и сравнительного правоведения, формально-юридического комплексного исследования, изучения и обобщения судебной практики.
Теоретической основой дипломного исследования явились труды ведущих отечественных ученых-правоведов дореволюционного, советского и современных этапов развития правовой науки: М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, Д.И.Мейера, А.П.Сергеева, Е.А.Суханова, Ю.К.Толстого, Г.Ф.Шершеневича и других.
Структурно работа состоит из трех глав, которые включат в себя шесть параграфов.
Глава 1. История развития договора аренды зданий и сооружений в российском праве и современное законодательство зарубежных стран о договоре аренды
1.1 Договор аренды зданий и сооружений в дореволюционном и советском праве России
В гражданском праве России до 1917 г. институт имущественного найма был достаточно исследован и востребован в юридической практике. Как отмечал С.В.Пахман договор найма имуществ весьма употребителен в крестьянском быту. По его мнению, «…сравнительно с куплей, применимость имущественного найма менее значительна: по крайней мере, случаи, в которых возникают из него споры, по-видимому не столь часты, как случаи споров, возникающих из купли-продажи, насколько можно судить по количеству судебных решений. Но с другой стороны, если обратить внимание на самый предмет сделок, то относительно недвижимости случаи найма несомненно чаще случаев купли».
Правовое регулирование арендных отношений и отношений найма в российском законодательстве XIX - нач. XX в. было достаточно фрагментарным и непоследовательным. В этой связи К.П.Победоносцев справедливо отмечал, что русский закон крайне скуден общими определениями о найме, и те, которые есть в нем, имеют вид случайный и отрывочный. Он объяснял это состоянием сельского хозяйства и промышленности, до конца XIX в. во многих местах первобытным, а в других - весьма неразвитым.
Существенной характеристикой отношений найма в дореволюционном российском праве является то, что в нем не делается различия между собственно наймом и арендой. Нашему законодательству было чуждо различие между пользованием только вещью и извлечением из нее плодов, как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом домов и движимостей, наймом сельских земель, наймом скота, как это принято во французском праве.
Легального определения договора имущественного права в российском законодательстве не было. К.П.Победоносцев выводит определение найма из кассационного решения судебного департамента. Он определяет договор найма как договор, «в коем одна сторона предоставляет пользование своим имуществом другой стороне на известный срок и на известное вознаграждение».
Предмет договора найма по-разному понимался российскими учеными XIX в. Рядом из них, в частности Г.Ф.Шершеневичем, А.Боровиковским и Н.Александровым, предлагалось считать предметом договора найма вещи телесные, движимые или недвижимые, индивидуально определенные и непотребляемые.
В этот период появляются и сторонники значительного ограничения оборота недвижимого имущества, ими делаются попытки исключить его и из предмета договора имущественного найма. В.Удинцев в этой связи писал, что в обороте и в законе недвижимость мыслиться как объект, малоспособный к мобилизации в качестве товара, как абстрактной ценности. К тому же хозяйственное и политическое значение недвижимости требует твердых, строго определенных и для всех очевидных форм перехода недвижимости из одних рук в другие. По этим соображениям недвижимость исключается им из категории товаров.
Значительные дискуссии вызывал и вопрос о существенных условиях договора найма. К.П.Победоносцев считал, что - это срок и наемная плата.. Н.Принтц и И.М.Тютрюмов к существенным причисляли и условие о предмете договора найма. К.Анненков считал, что к существенным условиям необходимо добавить и указание на лиц, совершающих договор.
Наем недвижимого имущества по общему правилу совершается письменно. В виде исключения допускается словесная форма для найма городских строений и земельных участков вне города.
К.П.Победоносцев формулировал правила о форме договора найма следующим образом. …Но договор о найме недвижимых имуществ, … составляется письменно и свидетельствуется у нотариуса. При этом имеет особую важность достоверность числа, в которое совершен договор. Договоры о найме городских строений и земляных участков в городе или вообще в городском поселении, например местечке, составляются письменно или словесно по усмотрению и взаимному доверию сторон (ст.1700-1708).
Для договора аренды в советском праве были характерны, прежде всего, общие тенденции советской цивилистической доктрины. Это касается, в первую очередь, значительного ограничения сферы действия гражданского права, изменения роли договора, как регулятора общественных отношений. В системе правового регулирования он уступает место административным актам. Как общую тенденцию развития советского законодательства об аренде можно отметить последовательное ограничение круга объектов найма, увеличение числа специальных норм, регулирующих наем отдельных видов имущества, а также отношений найма с особым субъектным составом, сокращение сроков найма.
Не смотря на то, что ГК РСФСР 1922 года разрабатывался и вступил в действие в период перехода к НЭПу (новой экономической политике), а ГК РСФСР 1964 года - в период процветания административно-командных методов управления в советской экономике и политике, определение договора имущественного найма в указанных кодексах оставалось практически без изменений, что было вполне оправдано сущностью возникающих отношений. И в ГК 1922 г. и в ГК 1964 г. под договором найма понимался такой договор, по которому «одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования».
Передаваться в аренду могли в том числе помещения под торгово-промышленные предприятия и под жилье (ст.155 ГК).
Ограничение субъектов договора найма в ГК 1964 г. происходило в том смысле, что, не смотря на то, что по-прежнему субъектами договора оставались граждане, предприятия и организации, они могли выступать в роли наймодателей, только если такая деятельность не противоречила их уставу. Более того, предметом найма по договорам между предприятиями и организациями могли быть только временно неиспользуемые основные средства.
Определенная тенденция правового регулировании отношений аренды зданий и сооружений в советском праве сводится к тому, что в нем активно использовались нормы и методы административного права. Регламентация отношений по имущественному найму в большинстве своем предусматривалась типовыми договорами, положениями и правилами найма отдельных видов имущества, а не Гражданским кодексом.
Отмечая наличие такой тенденции О.С. Иоффе писал, что нередко административный акт лежал в основе договора имущественного найма, должен был предшествовать заключению договора, являлся предпосылкой его реализации.
Существенные условия договора имущественного найма не подвергались значительным изменениям. Как в ГК 1922г., так и ГК 1964г. к существенным условиям относились предмет договора и размер наемной платы.
Изначально в гражданском законодательстве предусматривалась письменная форма по всем договорам, заключаемым на срок более одного года независимо от передаваемого внаем имущества.
Определенной тенденцией правового регулирования арендных отношений является усложнение правовых норм о сроке договора имущественного найма в ГК РСФСР 1964 г. по сравнению с ГК 1922 г. Гражданским кодексом РСФСР 1964 г. общий предельный срок имущественного найма был сокращен с двенадцати до девяти лет (ст. 277). Были введены менее продолжительные сроки для отдельных групп правоотношений. А именно не должен был превышать пятилетний срок договор найма строения или нежилого помещения между государственными, кооперативными и общественными организациями.
В соответствии с нормами ГК РСФСР 1922 года наниматель, оставаясь ответственным перед наймодателем по договору найма, имел право отдать все имущество или его часть в поднаем. Передача же в поднаем национализированного и муниципализированного имущества осуществлялось только с письменного разрешения наймодателя (ст. 168).
Гражданский кодекс РСФСР 1964 года вообще запрещал нанимателю сдавать в поднаем нанятое имущество без согласия наймодателя (ст. 287).
К числу обязанностей наймодателя относилась обязанность своевременно предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем договору и назначению сдаваемого имущества (ст.157 ГК 1922 г.). Момент предоставления имущества наступал, как только у нанимателя появлялась возможность приступить к пользованию предметом найма. Неисполнения этой обязанности давало нанимателю право прекратить договор и взыскать убытки, причиненные неисполнением договора либо истребовать имущество. Наймодатель отвечал за скрытые недостатки, о наличие которых он не знал либо знал, но не оговорил их при заключении договора (ст. 158 ГК 1922 г., ст. 282 ГК 1964 г.). В литературе отмечалось, что «досрочное расторжение договора вследствие недостатков сданной в наем вещи может иметь место лишь при такой степени дефектности имущества, при которой условленное или обычное пользование становится невозможным».
Обязанности наймодателя по содержанию сданного внаем имущества ограничивались возложением на него производства капитального ремонта указанного имущества, если иное не было предусмотрено законом или договором (ст. 159 ГК РСФСР 1922 г., ст.284 ГК РСФСР 1964 г.).
Основными обязанностями нанимателя были: надлежащее пользование нанятым имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора, обеспечение содержания этого имущества, своевременное внесение наемной платы и возврат имущества наймодателю по окончании срока найма.
Новый этап развития законодательства о найме и аренде связан с принятием основ законодательства об аренде 1989 г. К началу 90-х гг. аренда становится особым правовым институтом, позволяющим наделить государственные предприятия большей самостоятельностью. Введенный Основами законодательства об аренде договор нельзя было отнести к классическому варианту договора имущественного найма, так как он являлся способом организации хозяйственной деятельности, специфической экономической моделью предприятия. Такой договор был направлен на разгосударствление предприятия, опосредовал отношения трудовых коллективов и государственных органов в процессе приватизации, а также являлся формой организации и оплаты труда.
Основы законодательства об аренде определяли понятие «аренда», как основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.