Наиболее важные выводы по теме дипломной работы можно сформулировать нижеследующим образом.
Во-первых что касается истории вопроса, то необходимо отметить, что правовое регулирование арендных отношений и отношений найма в российском законодательстве XIX - нач. XX в. было достаточно фрагментарным и непоследовательным. Легального определения договора имущественного найма не было, но таковое было выработано в цивилистической науке. Под договором найма понимался договор в котором одна сторона предоставляет пользование своим имуществом другой стороне на известный срок и на известное вознаграждение. Договор найма приравнивался к договору аренды. Допускалась аренда в том числе и недвижимого имущества. К моменту принятия ГК РФ 1994 г. в теории и практике сложилось неоднозначное восприятие договора аренды: как гражданско-правового договора имущественного найма, известного римскому и дореволюционному российскому праву и как инструмента разгосударствления экономики и, по сути, своеобразной организационно-правовой формой создаваемых коммерческих организаций. ГК РФ 1994 вернул договору аренды его нормальное цивилистическое содержание и в нем впервые договор аренды зданий или сооружений был выделен в самостоятельный вид договора аренды.
В-вторых, договор аренды зданий/сооружений является предметом регулирования законодательства зарубежных стран. Последнее берет свое начало в римском праве и сохраняет все основные черты этого договора, выработанные римской цивилистической наукой; наблюдается сходство в правовом регулировании договора аренды недвижимости в российском и зарубежном праве и в части предмета договора, и содержания и формы и оснований прекращения договора.
В-третьих, что понятия исследуемого договора, то в действующем российском гражданском законодательстве определение договора аренды зданий или сооружений полностью соответствует общему определению договора аренды, только особо определен предмет аренды - здания и сооружения. Не имеет юридического значения фактические различия между зданием и сооружением, но важно отделять здание от иных построек, не относящихся к недвижимости. Для этого следует обратиться к юридической литературе, содержащей признаки зданий и сооружений: искусственность возведения и так далее.
В-четвертых, существенными условиями исследуемого договора являются его предмет и арендная плата. В качестве предмета договора ошибочно признавать имущество, в нашем случае - здание или сооружение. Таковым выступают в договоре аренды здания или сооружения - действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатором сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.
В-пятых, рассмотрение формы договора аренды, выявило много спорных моментов, по которым не существует однозначной судебной практики или таковая существует, но, как и в первом случае требует своего отражения в разъяснениях Пленума ВАС. Например, это вопросы касательно регистрации срока договора аренды здания заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по (до) 30-е (31-е) число (числа) предыдущего месяца следующего года или на иной подобный срок, это вопрос о необходимости государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок и так далее.
В-шестых, следует реализовать комплекс предложений по изменению ситуации в части недостатков правового регулирования договора аренды нежилого помещения. К правоотношениям по аренде нежилых помещений должны применяться общие положения об аренде (параграф 1 главы 34 ГК РФ), а также положения об аренде зданий и сооружений, для чего необходимо ввести категорию «нежилые и жилые помещения» в ст. 130 ГК РФ, где перечисляются объекты недвижимого имущества. Также необходимо вместо § 4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК РФ включить в Кодекс параграф «Аренда недвижимости», выделив в его составе особенности регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений, указав, что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, за исключением правил о правах на земельный участок.
В-седьмых, что касается заключения содержания исследуемого договора, то особенность арендодателя как участника договора аренды здания или сооружения состоит в том, что он обязательно должен иметь право на передаваемое в аренду имущество, которое подтверждается соответствующими правоустанавливающими документами. Основная обязанность арендодателя - предоставление вещи нанимателю, но не только путем физической передачи самой вещи, но еще и сопроводительных документов. Главной обязанностью арендатора - своевременное внесение арендных платежей.
В-восьмых, требует устранить спорные моменты, связанные с актом приема-передачи имущества по договору аренды. На практике возникают споры относительно того, является ли акт приема-передачи арендуемой недвижимости единственным доказательством передачи имущества арендатору. Нет, не является. И во избежание в дальнейшем появления противоречивой судебной практики по данному вопросу, решение поднятого вопроса должно найти отражение в рекомендациях Пленума ВАС.
В-девятых, положения об ответственности сторон по исследованию договора аренды требуют своей дальнейшей теоретической разработки. ГК РФ установлена безусловная обязанность арендодателя возместить убытки, связанные с задержкой предоставления имущества арендатору; ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного имущества, даже если во время заключения договора он не знал об их существовании; ГК РФ предоставляет право арендатору требовать от арендодателя возмещения убытков в случае нарушения последним обязанности по проведению капитального ремонта. Для привлечения к ответственности необходимо противоправное действие/бездействия лица, вина, последствия, причинная связь последствий и действий, наступление убытков.
Список использованных источников и литературы
Нормативно-правовые акты
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г., с изм. от 14.10.2005) // Российская газета. 25 декабря 1993 г.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 года № 138-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 18.11.2002. № 46. Ст. 4532.
Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
Налоговый кодекс (часть 2) от 05.08.2000 № 117-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 07.08.2000. № 32. Ст. 3340.
Основы Законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. № 810-I // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР от 29 ноября 1989 г. № 25, ст. 481.
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 20.07.1998. № 29. Ст. 3400.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (ред. от 30.12.2004) // Собрание законодательства Российской Федерации. 28.07.1997. № 30. Ст. 3594.
Научная и иная литература
Анненков К. Система русского гражданского права. Т.4. Отдельные обязательства. СПб., 1904
Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Законность. 2006. № 5.
Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2 / Брагинский М.И., Витрянский В.В. - М.: Статут, 2006. - 780 c.
Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. С. 182 - 183.
Витрянский В. Отдельные виды договора аренды (комментарий ГК РФ) // Хозяйство и право. 1996. № 3. С. 8
Волкогон А.В., Лукашевич Д.Ю., Юшкарёв И.Ю. Договор аренды зданий и сооружений с участием государственных учреждений: теория и практика гражданско-правового регулирования. - М.: 2006. - 174 с.
Гражданское право: Учебник: в 2 т. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, Н.В. Козлова и др.; под ред. Е.А. Суханова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2005. Т. 2, полутом 2. - 544 с.
Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения. Дисс. на соик. уч. степ. канд. юрид. наук по спец.12.00.03. Рязань, 2002. С.59.
Егорова М.А. Односторонний отказ от исполнения гражданско-правового договора. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2010. - 528 с.
Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. № 8
Жалинский А., Рерихт А. Введение в немецкое право / Жалинский А.Э., Рерихт А.А. - М.: Спарк, 2001. - 767 c.
Жигачев А.В. Заключаем договор аренды нежилого помещения. На что нужно обратить внимание? // СПС КонсультантПлюс. 2009.
Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10.
Иоффе О. С. Обязательственное право. М., 1975
Коссак В.М. О соотношении категорий «расторжение» и «прекращение» договорных обязательств // Вестник Хмельницкого ИРУиП. Хмельницк, 2002.
Кузнецова О.В. Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора // Право и экономика. 2008. № 11
Ласк Г. Гражданское право США (право торгового оборота) - М.: Из-во Иностранная литература, 1996. - С.509.
Литовкин В.Н. Комментарий к параграфу 4 главы 34 ГК РФ / Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2006.
Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений //Адвокат. 1997. № 3.
Муратова Д Расторжение договора аренды недвижимого имущества без согласия арендатора // Финансовая газета», 2007, № 33
Новицкий И.Б. Имущественный наем // Право и жизнь, 1922. № 2.
Основные принципы гражданского права во Франции - М.: Изд-во Фр. Орг. Техн. Сотрудничества, 1994. - 212 c.
Пахман С.В. Обычное гражданское право в России / Пахман С.В.; Под ред., с предисл.: Томсинов В.А. - М.: Зерцало, 2003. - 736 c.
Пискунова Е.А. Нежилое помещение как объект гражданских прав и предмет договора аренды // Правовые вопросы недвижимости. 2008. № 2.
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. В 3-х томах. Т. 2 / Победоносцев К.П.; Под ред.: Томсинов В.А. - М.: Зерцало, 2003. - 656 c.
Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М, 1998.
Толстой В.С. Исполнение обязательств. М: Юрид. лит., 1973.
Удинцев В. Русское торгово-промышленное право. Общее учение. Киев, 1907.
Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения // Арбитражный и гражданский процесс. 2006. № 11
Хрестоматия по истории отечественного государства и права, X век - 1917 год / Сост.: Томсинов В.А. - М.: Зерцало, 1998. - 381 c.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изданию 1907 г. / Шершеневич Г.Ф. - М.: Спарк, 1995. - 556 c.