Арендодатель вправе в судебном порядке понудить арендатора подписать акт приема-передачи при прекращении договора. Данный вывод также следует из анализа судебной практики.
Пункт 2 ст. 611 ГК РФ обязывает арендодателя не только физически передать арендатору объект аренды, но передать вместе со всеми его принадлежностями и необходимыми документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобное.), если иное не предусмотрено договором.
Использование отдельных видов имущества без необходимых документов (техпаспорта, акта годности) затруднительно или невозможно. Соответственно, если арендодатель такого имущества не передал нужные документы, то он не исполнил обязанность по передаче арендуемого имущества. В данном случае арендатор должен доказать, что не может использовать имущество в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, арендодатель считается исполнившим обязанность по передаче документов и тогда, когда арендатор фактически использует имущество, переданное в аренду без необходимых принадлежностей и документов.
Если фактически арендатор использует объект аренды, переданный ему без необходимых документов, он не вправе отказаться от внесения арендной платы.
Например, по одному из дел «...общество обратилось в суд с иском о взыскании убытков в виде уплаченной им арендной платы, ссылаясь на невозможность использования здания по назначению ввиду технической его непригодности и отсутствие документов (технический паспорт, сертификат качества и тому подобное.), относящихся к предмету договора.
Принимая обжалуемые акты об отказе в удовлетворении иска, суды обоснованно руководствовались статьей 15 ГК РФ о возмещении убытков во взаимосвязи со статьями 611, 612, 614 и 620 ГК РФ, регламентирующими вопросы их возмещения в случае сдачи в аренду имущества без соответствующих принадлежностей и с недостатками, препятствующими и затрудняющими пользование им, а также - условиями договора аренды.
Как установлено судом первой инстанции, здание принято арендатором по акту одновременно с подписанием договора без каких-либо претензий. Фактическое пользование им в период действия договора арендатор не оспаривал и до его расторжения по инициативе департамента регулярно вносил арендную плату.
В этой связи следует согласиться с выводом судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска...».
Если арендатор не потребовал от арендодателя представить ему недостающие документы, относящиеся к арендуемому имуществу, то он не может в дальнейшем ссылаться на нарушение арендодателем правил ст. 611 ГК РФ.
Если использование имущества в соответствии с его назначением возможно без относящихся к нему документов, то арендатор не вправе требовать от арендодателя их предоставления.
Арендодатель не признается выполнившим обязанность по передаче имущества, если оно передано в состоянии, не соответствующем назначению имущества.
Перечень, оснований расторжения договора аренды недвижимого имущества установлен в ст. ст. 450, 610, 612, 619, 620 ГК РФ. Их можно условно разделить на 4 категории:
) по сроку договора аренды:
а) по истечении срока, определенного договором;
б) если срок не установлен (т.е. договор заключен на неопределенный срок), то по инициативе одной из сторон с предварительным уведомлением другой стороны за 3 месяца до предполагаемого дня расторжения договора;
) по волеизъявлению арендодателя - досрочно в судебном порядке по требованию арендодателя в случае, если арендатор:
а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
б) существенно ухудшает имущество;
в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
г) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;
) по волеизъявлению арендатора - досрочно в судебном порядке по требованию арендатора в случае, если арендодатель:
а) не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
в) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;
г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;
) по волеизъявлению любой из сторон, если:
а) другая сторона существенно нарушает условия договора (при этом под «существенным» понимается такое нарушение договора, которое влечет для другой стороны столь серьезный ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора);
б) она (сторона) в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора полностью или частично, если такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
Важно отметить, что расторжение договора аренды нежилых помещений в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ возможно и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Важно рассмотрение в рамках настоящего исследования некоторых наиболее характерных или специфических оснований для расторжения договора аренды зданий/сооружений.
По требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.
Обычно в договорах аренды недвижимого имущества указывается цель его использования: в качестве офисных помещений, под склад (возможно, с указанием объектов хранения), для производства какой-либо продукции и тому подобное.
Таким образом, если арендатор в помещении, переданном ему в аренду под офис, занимается производством, то арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды.
Так, например, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и выселении арендатора в связи с существенным нарушением последним условий договора, выразившимся в использовании арендованных помещений не по назначению. По условиям договора аренды нежилое помещение было передано в аренду для использования под служебные цели, вместо этого арендатор использовал помещение под сауну. Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции указал, что допущенные ответчиком нарушения являются существенными, и сослался на ст. ст. 619, 450 ГК РФ. Решение суда первой инстанции было оставлено кассационной инстанцией без изменения.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо в соответствии с назначением имущества, и при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. ст. 615, 622 ГК РФ).
В связи с этим арендатор должен бережно относиться к имуществу арендодателя, поддерживать его в надлежащем состоянии и не допускать его ухудшения.
Ухудшение арендованного имущества как основание для расторжения договора аренды часто используется в обоснование требований арендодателя вместе с предыдущим основанием как существенное нарушение условий договора.
Ухудшение арендованного имущества может заключаться, например, в перепланировке помещений, которую арендатор произвел без согласия на то арендодателя.
Так, например, между арендодателем и арендатором был заключен охранно-арендный договор на нежилое помещение, являющееся памятником архитектуры, в соответствии с которым арендатор был обязан производить проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по арендуемому зданию по плановому заданию арендодателя и в установленные сторонами сроки. Судом первой инстанции было установлено, что арендатор нарушил договор, так как не произвел указанные работы в установленные сроки, что привело к существенному ухудшению состояния арендованного имущества, о чем свидетельствуют акты технического состояния здания (общее состояние здания ухудшилось и стало аварийным: охрана отсутствует, противопожарные мероприятия не проводятся, значительные утраты декора интерьера, аварийное состояние лестниц, перекрытий, кровли, ограды). Кроме того, арендатор неоднократно не вносил арендную плату. В результате суд первой инстанции вынес решение в пользу истца и расторг договор аренды, данное решение было оставлено в силе Постановлениями апелляционной и кассационной инстанций.
Также Постановлением ФАС МО от 22.01.2004 по делу № КГ-А40/11057-03 были оставлены в силе решение арбитражного суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, которыми был удовлетворен иск арендодателя о расторжении договора аренды нежилых помещений в связи с существенными нарушениями договора арендатором, которые выразились в перепланировке помещений без согласия собственника, ухудшении имущества, нахождении сторонних организаций в арендуемых помещениях, несвоевременности внесения арендных платежей. В частности, арендатор не выполнял условия договора аренды о содержании помещений в полной исправности и соответствующем санитарном состоянии, проведении текущего ремонта, арендуемые кабинеты, коридоры, лестничные площадки, санитарные узлы находились в состоянии, не отвечающем требованиям санитарно-гигиенических норм, требовали текущего и капитального ремонта, что было подтверждено соответствующими актами проверки, а также заключением оценочной организации, на основании чего суд сделал вывод о том, что состояние арендованного имущества значительно ухудшилось.
В связи с этим возник вопрос о том, является ли препятствием установление пропускного режима в здание, когда арендуется помещение в здании.
Ответ на рассматриваемый вопрос зависит от того, когда арендодатель установил пропускной режим - до заключения договора аренды или после.
Установление арендодателем пропускного режима до заключения сторонами договора аренды само по себе не может расцениваться как установление арендодателем препятствий в пользовании арендованным помещением.
Если же пропускной режим, препятствующий покупателям забирать товары был установлен после заключения договора аренды, то арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора. Он может обосновать это тем, что арендодатель создает препятствия пользования имуществом в соответствии с условиями договора, так как при заключении договора аренды данное условие оговорено не было.
Как показывает практика, при предъявлении исков о расторжении договоров аренды истцами часто используется не одно основание, а несколько, предусмотренных, например, разными пунктами ст. 619 ГК РФ и разными статьями, поскольку нередко они взаимосвязаны и вытекают одно из другого.
Как уже говорилось, до обращения с исковым заявлением в суд арендодатель обязан выполнить требования ч. 3 ст. 619 ГК РФ о досудебном порядке урегулирования спора, направив арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Однако одного предупреждения недостаточно.
Президиум ВАС РФ указывает на то, что к отношениям аренды применяется общее правило о расторжении договора, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок. Поэтому помимо предупреждения о необходимости исполнения арендатором своего обязательства по договору арендодатель также обязан направить арендатору предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этого обязательства в разумный срок.
Только при выполнении этих двух условий досудебный порядок урегулирования спора будет соблюден арендодателем.
Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке необязательно может осуществляться только судом. Договор аренды недвижимого имущества может быть расторгнут досрочно арендодателем и во внесудебном порядке, если это предусмотрено условиями договора, причем основаниями для расторжения договора могут быть как связанные, так и не связанные с нарушением арендатором условия договора.
В том случае, если договор аренды недвижимого имущества заключается на неопределенный срок, то в соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ любая из сторон договора вправе в любое время расторгнуть договор аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца до предполагаемой даты расторжения. При этом законом или в самом договоре аренды может быть установлен иной срок для предупреждения другой стороны о прекращении договора.
Здесь правомерен вопрос о том, можно ли по аналогии с бессрочным договором аренды предусмотреть в договоре аренды, заключенном на определенный срок, условие о расторжении договора в любое время по желанию арендодателя во внесудебном порядке с предупреждением арендатора за установленный в договоре промежуток времени до предполагаемой даты расторжения. Правильно считать это возможным. Данный случай расторжения договора можно отнести к основаниям досрочного расторжения по требованию одной из сторон в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ.
В.М. Коссак, исследуя соотношение категорий «расторжение договора» и «прекращение» договорных обязательств, пришел к выводу, что расторжение может иметь место только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Как правило, основанием к этому является неисполнение или ненадлежащее исполнение одной из сторон своих договорных обязательств или обстоятельства форс-мажорного характера.
По общему правилу договор аренды прекращается по истечении срока аренды. Однако и до истечения срока аренды договор может прекратить свое действие. Это происходит в следующих случаях:
достижения сторонами соглашения о прекращении договора;
досрочного расторжения договора, которое может случиться как по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ), так и по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ);
признания договора аренды недействительным;
гибели объекта аренды.
При наличии взаимного согласия сторон, т.е. по соглашению сторон, договор аренды может быть расторгнут ими в любое время (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор аренды, если иное не предусмотрено в договоре, законе или не вытекает из обычаев делового оборота (ст. 452 ГК РФ). Поэтому если, к примеру, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, то и соглашение о его расторжении также необходимо зарегистрировать.
Расторжение договора аренды возможно не только по соглашению сторон, но и по инициативе одной из сторон.