К моменту принятия части первой ГК РФ в 1994 г. правовое регулирование арендных отношений было весьма непоследовательным. Существовали серьезные коллизии принимаемого арендного и общегражданского законодательства.
В теории и практике сложилось неоднозначное восприятие договора аренды. С одной стороны, он воспринимался как гражданско-правовой договор имущественного найма, известный римскому и дореволюционному российскому праву. Но, с другой стороны, аренда считалась инструментом разгосударствления экономики и, по сути, своеобразной организационно-правовой формой создаваемых коммерческих организаций.
Попытка вернуть договору аренды его нормальное цивилистическое содержание была сделана при разработке части 1 и 2 ГК РФ. Их принятие в значительной степени разрешило имевшиеся коллизии. Договор аренды занял свое место в особенной части обязательственного права. При введении в действие части 2 ГК РФ были упразднены нормативные акты специального арендного законодательства.
Выделение договора аренды зданий и иных сооружений в самостоятельный вид договора аренды произошло впервые с принятием второй части ГК РФ. Это обусловлено особенностями передаваемого в аренду имущества (зданий и иных сооружений). Здания и иные сооружения - как объекты недвижимости - характеризуются своей фундаментальностью, привязкой к земле, конструктивно рассчитаны на длительный срок использования, обладают всегда значительной стоимостью. Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договору.
Итак, резюмируя вышеизложенное, необходимо отметить, что правовое регулирование арендных отношений и отношений найма в российском законодательстве XIX - нач. XX в. было достаточно фрагментарным и непоследовательным. Легального определения договора найма не было, но таковое было выработано в цивилистической науке. Под договором найма понимался договор, в котором одна сторона предоставляет пользование своим имуществом другой стороне на известный срок и на известное вознаграждение. Договор найма приравнивался к договору аренды. Допускалась аренда в том числе и недвижимого имущества. Для договора найма имущества предусматривалась письменная форма и свидетельствование у нотариуса. Таким образом, можно подчеркнуть, что уже в дореволюционном гражданском праве, имелась некоторая специфика в регулировании договора аренды недвижимого имущества, по сравнению с регулированием аренды движимого имущества. ГК 1922 г., ГК 1964 г давали одинаковое понятие договора найма имущества, которое в целом почти ничем не отличалась от понятия договора найма, выработанного цивилистической наукой дореволюционного периода. Передаваться в аренду могли в том числе помещения под торгово-промышленные предприятия. Определенная тенденция правового регулирования отношений аренды зданий и сооружений в советском праве сводится к тому, что в нем активно использовались нормы и методы административного права.
К моменту принятия ГК РФ 1994 г. в теории и практике сложилось неоднозначное восприятие договора аренды как гражданско-правового договора имущественного найма, известного римскому и дореволюционному российскому праву и как инструмента разгосударствления экономики и, по сути, своеобразной организационно-правовой формой создаваемых коммерческих организаций.
ГК РФ 1994 вернул договору аренды его нормальное цивилистическое содержание и в нем впервые договор аренды зданий и иных сооружений был выделен в самостоятельный вид договора аренды.
.2 Зарубежное право и законодательство о договоре аренды
Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (locatio - conductio) - весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско - правового договора.
В результате рецепции римского права гражданское право европейских государств, входящих в семью континентального права, восприняло основные черты и признаки договора имущественного найма, присущие римскому праву. По этой причине договор имущественного найма по законодательству различных государств сохраняет свою неизменную суть: по этому договору одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) определенное имущество во временное пользование за установленное вознаграждение. Объектом договора имущественного найма (аренды) может служить любая непотребляемая движимая или недвижимая вещь. По законодательству различных государств договор имущественного найма (аренды) является двусторонним, возмездным, консенсуальным.
Некоторые особенности присущи договору имущественного найма в англо - американском праве: в зависимости от объекта найма там различают договор найма недвижимости (lease) и наем движимого имущества (hire). Причем при найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, в то время как отношения, связанные с наймом движимых вещей, рассматриваются в качестве обязательственно - правовых.
Некоторые особенности в определении имущественного найма существуют также и во Франции. Дело в том, что Гражданский кодекс Франции выдвигает весьма широкое понятие договора найма, которое охватывает всякий синаллагматический договор, по которому одно лицо обязуется к оказанию услуг другому за денежное или иное вознаграждение.
Согласно французскому законодательству существуют два вида найма: наем вещей и наем работы. Наем вещей определяется как договор, по которому наймодатель (locator) обязуется предоставить нанимателю (conductor) пользование вещью. Разграничение на виды найма во Французском гражданском кодексе производится в зависимости от предмета договора, что характерно для законодательства многих государств, однако специфике найма отдельных объектов уделено значительно большее внимание по сравнению с регламентацией этих вопросов в кодифицированных актах других стран. Предусмотрено четыре разновидности этого договора (ст. 1711) в том числе наем домов или их частей (bail a loyer).
По праву всех стран договор найма движимой вещи может быть совершен в любой форме. Что касается найма недвижимости, то здесь можно столкнуться с различными подходами в регулировании этого вопроса.
Так, в Италии договор аренды недвижимости на срок более 9 лет под страхом недействительности должен быть заключен в нотариальной или простой письменной форме с последующей регистрацией. Во Франции, даже если закон и требует соблюдения письменной формы, устный договор найма недвижимости не становится недействительным. В Германии в соответствии с § 566 Гражданского уложения договор найма недвижимости на срок более года должен быть облечен в письменную форму.
Что касается стран «общего права», то здесь при сдаче недвижимости в аренду вплоть до середины XX века не требовалось соблюдения каких бы то ни было формальностей. Впоследствии в отношении договоров аренды недвижимости, заключаемых на длительные сроки, устанавливается письменная форма. По существу такая долгосрочная аренда оформляется с соблюдением тех же требований, которые предъявляются и к составлению документов за печатью.
Основные обязанности сторон по договору аренды в современных зарубежных порядках в сравнении с римским правом не изменились. Наймодатель обязан предоставить нанимателю в пользование имущество и обеспечить последнему возможность нормальной эксплуатации этого имущества в течение срока действия договора (п.1 ст.1719 ФГК; ст. 1575 ИГК; § 536 ГГУ; абз.1 ст. 254 Швейцарского обязательственного закона (ШОЗ); ст. 451 Свода английского гражданского права).
Наймодатель обязан поддерживать имущество в состоянии, пригодном для использования, предусмотренного в договоре (ч. 2 ст. 1719 ФГК; абз. 1 ст. 254 ШОЗ; § 536 ГГУ). Это означает, что он должен устранять недостатки, не вызванные эксплуатацией объекта, а также производить капитальный ремонт. Проведение же мелкого текущего ремонт составляет обязанность нанимателя. При этом наймодатель несет ответственность за любые недостатки - как явные, так и скрытые, проявившиеся уже в процессе эксплуатации имущества, - исключающие или существенно препятствующие обычному либо нормальному, либо установленному по договору использованию имущества, но не отвечает за недостатки, о которых не мог знать при разумной осмотрительности с его стороны в момент заключения договора.
В английском праве ответственность наймодателя за недостатки вещи регулируется нормами, аналогичными по содержанию нормам об ответственности продавца за недостатки проданной вещи.
У нанимателя также существует определенный круг обязанностей.
Во-первых, это обязанность пользоваться имуществом добросовестно, то есть как «хороший хозяин», что означает пользоваться вещью, не ухудшая ее.
Кроме того, зарубежное законодательство предусматривает такую обязанность нанимателя, как использование вещи в соответствии с ее назначением, вытекающим из договора найма или из обстоятельств, при которых был заключен договор (ст. 1728, 1729, 1766 ФГК; ст. 1587 ИГК; ст. 454 Свода английского гражданского права).
Наниматель обязан вносить наемную плату, в сроки установленные договором, а при отсутствии таких указаний в договоре - в сроки, предусмотренные законом или обычаем данной местности (ст. 1728 ФГК; §535 ГТУ; ст. 454 Свода английского гражданского права). Платежи осуществляются периодически и, как правило, в денежной форме. Однако существует возможность уплаты в форме предоставления встречных услуг. Размер наемной платы определяется по соглашению сторон.
И, наконец, обязанностью нанимателя является возвращение вещи наймодателю по окончанию срока действия договора (§556 ГТУ; ст. 1730 ФГК; ст. 271 ШОЗ). Наниматель обязан возвратить вещь в таком состоянии, в каком она была получена, с учетом нормального износа. Он несет ответственность за ухудшение вещи, которое произошло во время ее использования, если не докажет, что оно наступило без его вины. В некоторых случаях нанимателю должна быть возмещена стоимость всех улучшений и дополнений к вещи (ст. 1592, 1593, 1651 ИГК). И здесь практика идет по пути разграничения улучшений на неотделимые от имущества без нанесения ему вреда и улучшения отделимые. Проблема в определении судьбы этих изменений разрешается следующим образом: неотделимые улучшения, которые были произведены нанимателем без согласия наймодателя, возмещению не подлежат, если иного не было предусмотрено договором найма. Если же соответствующее согласие было получено, то наниматель имеет право на возмещение стоимости таких улучшений. Что же касается отделимых улучшений, произведенных нанимателем за свой счет, то они считаются его собственностью и подлежат возврату.
Договор найма прекращается истечением срока, на который он был заключен. Если же срок найма в договоре указан не был, то каждая из сторон вправе по своему желанию прекратить действие договора. Необходимой предпосылкой реализации такого права является соблюдение сроков предварительного уведомления другой стороны о намерении прекратить действие договора (ст.1736, 1737 ФГК; ст. 1574,1596 ИГК; § 565 ГГУ; ст. 267 ШОЗ).
Если в договоре предусмотрен определенный срок, но по его истечении наниматель по молчаливому согласию наймодателя продолжает пользование вещью, договор считается возобновленным на неопределенное время или на установленный законом срок (ст. 1597 ИГК; ст. 838 Земельного кодекса Франции; ст. 268 ШОЗ; § 568 ГГУ).
Договор прекращается в результате нарушения обязанностей одной из сторон, если другая на основании этого потребует прекращения договора (§ 554 ГГУ, ст. 265 ШОЗ, ст. 1741 ФГК). Так, наймодатель вправе прекратить договор при просрочке внесения наемной платы, а также в случае, если наниматель пользуется вещью вопреки условиям договора.
Основанием прекращения договора найма может быть объявление конкурса над имуществом нанимателя. Кроме того, договор прекращается смертью нанимателя.
Еще один очень важный момент, на котором необходимо остановиться. В законодательстве зарубежных стран существует неоднозначный подход к урегулированию юридических последствий, наступающих в результате отчуждения собственником - наймодателем имущества, которое ранее было сдано внаем нанимателю. Здесь возникает вопрос о том, прекращает ли такое отчуждение договор найма и, как следствие, дает ли оно новому собственнику, сданного внаем имущества, право истребовать это имущество у нанимателя или же новый собственник имущества оказывается в положении наймодателя, связанного договором найма, который был заключен ранее прежним собственником.
Согласно общему правилу переход права собственности на имущество, сданное внаем, к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма. И здесь, как отмечал профессор Ю.И. Свядосц, «обязательственному праву нанимателя сообщается так называемое «право следования», характерное для вещной природы того или иного права. Придание праву нанимателя недвижимости свойства вещного права обеспечивает сохранение за ним всех его правомочий из договора, то есть возможности противопоставления своего права из договора найма третьим лицам, в первую очередь новому собственнику».
Таким образом, новый собственник в данном обязательстве занимает место наймодателя и как следствие приобретает всю совокупность прав и обязанностей последнего.
Например, во Франции при продаже сданной в наем вещи новый собственник не вправе выселить фермера или нанимателя, который имеет удостоверительный акт. Если же возможность выселения нанимателя была оговорена в самом договоре найма, то наймодатель обязан возместить ему убытки, если только это не было исключено в договоре (ст. 1743, 1744 ФГК).
В Германии, согласно § 571 ГГУ, отчуждение наймодателем сданной внаем недвижимости также не прекращает действия договора найма, а новый собственник вступает в права и обязанности наймодателя. Аналогичная ситуация наблюдается в станах «общего права», где при отчуждении недвижимости наймодателем официально признаваемая вещная природа найма недвижимости обеспечивает нанимателю сохранение всех его прав. Более того, как подчеркивает В. М. Телицин, «наниматель как носитель вещного права, может сам произвести отчуждение своего права на срок его действия, а также заложить его в пределах данного срока».
Иная ситуация в разрешении данной проблемы складывается в законодательстве Швейцарии. Так, если после заключения договора найма сданная внаем вещь была отчуждена наймодателем, то возможность требовать от нового собственника вещи выполнения условий договора найма появляется у нанимателя только в том случае, если приобретатель принял на себя соответствующее обязательство.
Подведем промежуточные итоги. По договору имущественного найма в законодательстве различных государств одна сторона обязуется предоставить другой стороне определенное имущество во временное пользование за установленное вознаграждение. Основные различия в регулировании договора найма недвижимости в зарубежных странах касаются формы этого договора и последствий ее не соблюдения. Также существенные отличия есть в части нормативного закрепления последствий при переходе прав на арендованное имущество.
Содержание договоров аренды недвижимости фактически совпадает в разных странах: наймодатель обязан предоставить нанимателю в пользование имущество и обеспечить последнему возможность нормальной эксплуатации этого имущества; к обязанностям нанимателя относится пользование имуществом добросовестно, вносить плату и так далее.