В целом, законодательное регулирование договора аренды недвижимости в зарубежных странах берет свое начало в римском праве и сохраняет все основные черты этого договора, выработанные римской цивилистической наукой. Кроме того, отчетливо наблюдается сходство в правовом регулировании договора аренды недвижимости в российском и зарубежном праве и в части предмета договора, и содержания и формы и оснований прекращения договора.
Глава 2. Правовая конструкция договора аренды здания, сооружения
2.1 Понятие, предмет, существенные условия и форма договора. Особенности аренды нежилых помещений как части здания
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Данный договор представляет собой договор аренды отдельного вида имущества и выделяется законодателем ввиду специфики его предмета: здания и сооружения имеют привязку к конкретному земельному участку, рассчитаны на длительный срок использования и имеют повышенную значимость для гражданского оборота.
Данному договору присущие все характерные черты договора аренды, а именно с точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды зданий, сооружений относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.
Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в пункте 1 статьи 432 ГК названо условие о предмете договора. В.В. Витрянский считает, что предмет договора аренды, в том числе договора аренды зданий и сооружений, вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершать обязанная сторона. В соответствии с этим предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатором сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды. Хотя при этом автор делает поправку: «Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержание некоторых вещно-правовых элементов (право следования, вещно-правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, - на наш взгляд, можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объектов второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю».
Согласно теории права само нежилое помещение правильно называть объектом договора (хотя зачастую само передаваемое помещение называют предметом договора). Поэтому, предметом договора аренды должны выступать только соответствующие действия, о которых говорилось выше. А имущество - здание, сооружения, передаваемые в аренду - следует рассматривать как объекты аренды.
Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК РФ (пункт 1 статьи 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида.
В круг условий договора, названных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условие об арендной плате).
К числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы (ст. 651 ГК РФ).
В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом.
Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ. В связи с этим, необходимо обратить внимание признаки зданий, выделяемые в юридической литературе: искусственность возведения; «привязка» к определенному земельному участку; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; самостоятельность; законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению.
Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов, которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением «здание». Понятия «здание» и «помещение» не равнозначны. В толковом словаре русского языка помещение определяется как внутренность здания. Ниже будет рассмотрен правовой режим аренды нежилого помещения как части здания.
Описание предмета договора аренды здания и сооружения производится с указанием его адреса (расположения на земельном участке), наименования, назначения, кадастрового номера.
Для нежилого помещения в договоре указывается:
точный адрес здания, в котором находится помещение (в том числе с указанием корпуса или литера здания, если он имеется);
описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты по плану БТИ или иной технической документации);
площадь помещения (указывается в соответствии с технической документацией);
назначение сдаваемого помещения (например, под склад, под офис, под бильярдный клуб или кафе).
Договор, который не позволяет четко идентифицировать объект договора, может быть признан судом незаключенным на основании ст. 607 ГК РФ. Пример: если нежилое помещение находящегося на 5-м этаже специализированного офисного комплекса, литера «Р», по плану БТИ № 46 сдается в аренду, то договор аренды, в котором указано «нежилое помещение по адресу: пр-т Кирова, д. 17, для использования под офис» и к которому не приложен план здания с указанием на нем арендуемого помещения, можно считать незаключенным.
К третьей группе существенных условий договора относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.
И, наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Вопрос о рассмотрении формы договора аренды тесно связан с вопросом сроках данного договора. Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения может быть заключен сторонами на неопределенный срок. Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год). Такая позиция следует из буквального толкования п. 2 ст. 651 ГК РФ (который предусматривает обязательность государственной регистрации только срочных договоров, заключенных на срок не менее года) и подтверждается арбитражной практикой.
Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации.
Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения (части нежилых помещений), заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53).
Анализ судебной практики по толкованию и применению ст. 609 ГК РФ показывает, что имеются многочисленные спорные моменты, которые затрудняют использование соответствующих норм на практике.
Следует назвать некоторые из них. Государственная регистрация договора аренды здания, сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по (до) 30-е (31-е) число (числа) предыдущего месяца следующего года или на иной подобный срок. Государственная регистрация нескольких договоров аренды одного объекта, заключенных на срок менее года. Договоры аренды недвижимого имущества, не подлежащие государственной регистрации. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации и так далее.
По первой проблеме, ВАС РФ в информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды» указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. Однако при разрешении споров, связанных с регистрацией таких договоров, возникает проблема, поскольку 30-е число месяца не всегда является его последним днем и в таком случае срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е число предыдущего месяца (если в месяце 31 день) следующего года, фактически составляет менее года. Здесь существуют различные позиции судов прямо противоположные друг другу. Например, что по вопросу о сроке действия договора аренды здания, сооружения в определенном с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января по 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года, одни суды считают, что такой договор подлежит государственной регистрации. Другая позиция, что такой не подлежит государственной регистрации.
Во избежание в дальнейшем спорных ситуаций поданному вопросу, Пленум ВАС должен дать рекомендации, сводящиеся к тому, что в таких случаях договор подлежит государственной регистрации. Аналогичным образом должна быть зафиксирована Пленумов ВАС РФ позиция, выработанная судебной практикой о том, что срок действия договора аренды здания или сооружения, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года, по предпоследнее число предыдущего месяца следующего года или с одного числа месяца текущего года по число, на два дня предшествующее указанному числу этого месяца следующего года, а также с 1-го января по 30-е декабря текущего года, не признается равным году, и такой договор государственной регистрации не подлежит.
По вопросу о необходимости государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, существует две позиции судов. Одна из них, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации. Другая - прямо противоположная ей.
Стороны договора аренды, заключенного на срок менее года, могут подписать дополнительное соглашение о его продлении. При этом фактически срок аренды будет равен году или большему периоду (первоначальный срок договора, а также новый срок), в связи с чем может возникнуть спор о необходимости государственной регистрации такого соглашения и последствиях ее отсутствия.
Кроме того, на практике возникают вопросы о возможности регистрации дополнительного соглашения, продляющего срок действия зарегистрированного договора аренды до даты, которая уже прошла на момент обращения в ФРС с заявлением о регистрации этого соглашения, и о последствиях отсутствия такой регистрации.
По вопросу о том, требуется ли государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года и продленного дополнительным соглашением на срок менее года, существует две позиции судов. В некоторых случаях суды считают, что если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации (при условии что он продлен на срок менее года). В других случаях, суды пришли к выводу, что если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением на срок менее года, в связи с чем общий срок аренды становится более года, то данный договор подлежит государственной регистрации.
Однозначная позиция по данному вопросу должна содержаться в рекомендациях Пленума ВАС РФ. Кроме того, целесообразно закрепить в рекомендациях и еще одну правовую позицию, выработанную судебной практикой о том, что если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление не требует государственной регистрации.
В современном законодательстве Российской Федерации нет легального определения понятия нежилого помещения. Ни в ст. 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. Тем не менее, во многих нормативных актах содержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах. ГК РФ содержит положения о праве собственности на жилое помещение, а также позволяет перевод жилого помещения в нежилое (абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ). Упоминается нежилое помещение и в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии со ст. 1 данного Закона жилые и нежилые помещения включаются в состав недвижимого имущества. Более того, согласно п. 6 ст. 12 Федерального закона о государственной регистрации прав помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.
Научные взгляды современных правоведов на данную проблему порой занимают полярные позиции: от отрицания нежилых (жилых) помещений в качестве недвижимых объектов гражданских прав до признания бесспорного права собственника недвижимой вещи (многоквартирного дома, иного здания и так далее.) «расчленять» вещь и свободно распоряжаться ее «частями».
Применительно к аренде нежилых помещений пробелы в законодательстве, связанные с определением самого нежилого помещения как объекта гражданских прав, также являются причиной различного рода толкования действующих норм, регулирующих арендные отношения.
По вопросу применения к аренде нежилых помещений норм об аренде зданий и сооружений мнения специалистов разделились. Так, ряд авторов считают, что положения параграфа 4 главы 34 ГК РФ к аренде нежилых помещений применять недопустимо. Другие признают такую возможность, но только в случае, если стороны сделают соответствующую оговорку в договоре аренды нежилого помещения. И наконец, согласно третьей точке зрения нормы об аренде зданий и сооружений применимы и к аренде нежилых помещений.