Правильно к правоотношениям по аренде нежилых помещений следует применять общие положения об аренде (параграф 1 главы 34 ГК РФ), а также положения об аренде зданий и сооружений (параграф 4 главы 34 ГК РФ), но только в той части, в какой это не противоречит существу соответствующих правоотношений. В обоснование такой позиции можно привести следующие практически значимые аргументы.
Во-первых, возможность применения к аренде нежилых помещений норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений косвенно подтверждена Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 1 июня 2000 г. № 53. Несмотря на то что в информационном письме рассматривается только вопрос регистрации договоров аренды нежилых помещений, полагаем, содержащаяся в нем позиция имеет общий характер. При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ обосновал свою точку зрения тем, что нежилое помещение хотя и является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано; в то же время в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы в отношении нежилых помещений.
Во-вторых, сложившаяся до настоящего момента судебно-арбитражная практика подтверждает применимость законодательных положений об аренде зданий и сооружений к правоотношениям по аренде нежилых помещений.
В-третьих, отказ на практике от применения норм об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещений вызовет невосполнимый пробел в регулировании соответствующих правоотношений.
В целом следует отметить недостаточность и противоречивость нормативного регулирования правоотношений по аренде нежилых помещений, что приводит к определенным трудностям на практике.
Различие объема правомочий, которые арендодатель передает арендатору по договору аренды нежилого помещения (временное владение и пользование или только временное пользование), имеет важное практическое значение.
Как правило, арендатору по договору аренды нежилого помещения предоставляются права владеть и пользоваться нежилым помещением, что выражается в следующем: арендатор в течение срока аренды фактически обладает нежилым помещением, имеет право беспрепятственного доступа к нему в любое время; арендатор самостоятельно определяет режим использования нежилого помещения и доступа к нему третьих лиц; арендатор использует нежилое помещение в соответствии с условиями договора аренды (извлекает «полезные свойства» нежилого помещения).
В качестве возможного варианта изменения законодательства могут служить следующие предложения: ст. 130 ГК, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием на жилые и нежилые помещения.
Представляется необходимым изменить действующее законодательство и расширить количество видов аренды, урегулированных отдельными параграфами главы 34 ГК РФ, включив в их число «договор аренды недвижимости».
Основываясь на анализе действующего законодательства, а также сложившейся практике, предлагается вместо § 4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК РФ включить в Кодекс параграф «Аренда недвижимости», выделив в его составе особенности регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений, указав, что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, за исключением правил о правах на земельный участок.
Необходимо в законодательном порядке установить обязательность государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, если соответствующий договор заключен на срок не менее одного года, за исключением договора аренды предприятий.
С целью устранения возможностей разночтений закона представляется целесообразным прямо указать в ГК РФ на обязательность письменной формы договора аренды любого вида недвижимости и одновременно установить минимальный срок аренды недвижимости, начиная с которого соответствующий договор подлежит государственной регистрации.
Воплощение высказанных предложений в конкретные нормы гражданского законодательства позволило бы снять противоречия, существующие в правовом режиме нежилых помещений в настоящее время.
С учетом вышеизложенного, необходимо подчеркнуть, что определение договора аренды зданий или сооружений полностью соответствует общему определению, только особо определен предмет аренды - здания и сооружения.
При этом не имеет юридического значения различия между зданием и сооружением, но важно отделять здание от иных построек, не относящихся к недвижимости. В юридической литературе обозначены некоторые признаки зданий и сооружений: искусственность возведения и так далее.
Существенными условиями исследуемого договора являются его предмет и арендная плата. При этом, в качестве предмета такого договора ошибочно признавать имущество, в нашем случае - здание или сооружение. Таковым выступают в договоре аренды здания или сооружения действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатором сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.
При рассмотрении формы договора аренды, выявлено много спорных моментов, по которым не существует однозначной судебной практики или таковая существует, но, как и в первом случае требует своего отражения в разъяснениях Пленума ВАС. Например, это вопросы касательно регистрации срока договора аренды здания заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по (до) 30-е (31-е) число (числа) предыдущего месяца следующего года или на иной подобный срок, это вопрос о необходимости государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок и так далее.
Выработан комплекс предложений по изменению ситуации, связанной с недостатками правового регулирования договора аренды нежилого помещения. Доказано, что к правоотношениям по аренде нежилых помещений следует применять общие положения об аренде (параграф 1 главы 34 ГК РФ), а также положения об аренде зданий и сооружений. Соответственно нужно указать понятие «нежилые и жилые помещения» в ст. 130 ГК РФ, где перечисляются объекты недвижимого имущества. Вместо § 4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК РФ включить в ГК РФ параграф «Аренда недвижимости», выделив в его составе особенности регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений, указав, что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, за исключением правил о правах на земельный участок.
2.2 Стороны договора, их права и обязанности
Сторонами договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений могут выступать как юридические, так и физические лица. Не обязательно, чтобы физическое лицо было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя.
Арендодателем может являться только лицо, право которого на передаваемое в аренду имущество подтверждается соответствующими правоустанавливающими документами, а также свидетельством о праве собственности на объект недвижимости или свидетельством о праве хозяйственного ведения или оперативного управления - для государственных или муниципальных предприятий и учреждений, плюс документ, подтверждающий правомочие распоряжаться объектом с согласия собственника - муниципального образования, субъекта Российской Федерации или Российской Федерации. Если право на объект нежилого фонда было приобретено лицом до 1998 г., когда государственная регистрация объектов недвижимости еще не производилась органами юстиции, то такого свидетельства у арендодателя может и не оказаться. Будет достаточно правоустанавливающего документа на нежилое помещение, например договора купли-продажи или судебного решения о признании права собственности.
Основной обязанностью арендодателя, которая вытекает из смысла договора имущественного найма (и аренды) является обязанность предоставления вещи нанимателю. Пункт 2 ст. 611 ГК РФ обязывает арендодателя не только физически передать арендатору объект аренды, но передать вместе со всеми его принадлежностями и необходимыми документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобное.), если иное не предусмотрено договором, передать арендатору объект аренды в состоянии, соответствующем как условиям договора, так и назначению имущества.
Подробнее этот вопрос будет рассмотрен в параграфе, посвященном исполнению договора аренды.
В договоре аренды здания или сооружения стороны должны распределить между собой обязанности по проведению текущего и капитального ремонта объекта аренды.
В соответствии с п.1 ст.616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Определенной проблемой является то, что действующее гражданское законодательство не предусматривает понятия «капитальный ремонт», а это является одной из основных причин судебных споров, связанных с определением объема обязанностей арендодателя. Капитальным принято считать такой ремонт, при котором производится замена или восстановление существенных деталей, конструкций и иных частей объекта, связанная, как правило, с его разборкой. Капитальный ремонт бывает комплексным - когда он охватывает здание в целом или отдельные его секции, и выборочным - когда ремонтируются лишь отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерное оборудование в доме. Подробный перечень работ, относящихся к текущему и капитальному ремонту, установлен Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденным Госстроем СССР от 08.09.1964 г.
Рассматривая техническое значение термина «капитальный ремонт» можно придти к выводу, что он представляет собой ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных показателей. Он должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономические, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменений основных технико-экономических показателей здания.
Закон, устанавливая обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта имущества, не определил порядок взаимоотношений сторон во время его проведения, если оно создает препятствия арендатору при пользовании предметом аренды.
Судебная практика подтверждает, что проведение арендодателем капитального ремонта арендованного имущества не является нарушением прав арендатора, связанных с пользованием таким имуществом.
Обязанность по производству капремонта разделена на две составляющие: само производство ремонта и несение расходов по нему. На практике возникают ситуации, когда стороны договариваются, что ремонт производит арендатор, не уточняя, за чей счет он будет осуществлен. Кроме того, определение бремени расходов связано с доказыванием необходимости проведения капремонта и размеров произведенных затрат. Таким образом, у сторон может возникнуть вопрос о том, должен ли арендатор, обязанный производить такой ремонт, нести и расходы по нему.
По вопросу о том, кто несет расходы на капитальный ремонт, когда в договоре аренды указано, что его обязан проводить арендатор, но не установлено за чей счет, существует две позиции судов.
В одних случаях суд пришел к выводу, что если по договору капремонт производит арендатор, но не установлено, за чей счет, расходы на ремонт несет арендатор. Также есть позиция, что если по договору капремонт производит арендатор, но не установлено, за чей счет, расходы на ремонт несет арендодатель и он обязан возместить арендатору стоимость такого ремонта.
Обязанностью арендодателя является обязанность возместить арендатору стоимость, произведенных им улучшений арендованного имущества.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
В литературе высказано мнение, что улучшением имущества следует считать не только придание ему новых свойств, но и устранение ранее имевшихся недостатков, которые препятствовали нормальному использованию или снижали эффект от такого использования.
Исходя из анализа норм действующего гражданского законодательства обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость, произведенных им улучшений арендованного имущества возникает при наличии двух основных условий: а) имелось согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений; б) использование собственных средств в качестве источника финансирования производства неотделимых улучшений.
На практике возникают споры о том, является ли капитальный ремонт неотделимым улучшением. От решения этого вопроса может зависеть, в частности, право арендатора на возмещение стоимости проведенного ремонта, если стоимость неотделимых улучшений по договору не возмещается.
По вопросу соотношения понятий «капитальный ремонт» и «неотделимые улучшения» есть судебные решения, в которых капитальный ремонт арендуемого имущества признан его неотделимым улучшением. В других решениях говориться об их различной правовой природе: «...Помимо этого, апелляционный суд указал на то, что поскольку договор аренды № 75/08 от 01.01.2008 г. между сторонами в установленном порядке не расторгнут, оснований для применения к спорным отношениям положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающихся вопроса возмещения произведенных улучшений арендованного имущества, не имеется.
Однако, такой вывод сделан судом при неправильном применении норм материального права, поскольку судом не принято во внимание, что законодателем разделены понятия улучшений арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ) и работ по капитальному ремонту (ст. 616 ГК РФ), которые могут быть компенсированы и во время действия договора аренды.
При таких обстоятельствах, решение и постановление подлежат отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции...»
Есть и судебные решения, где сказано, что если из акта приема-передачи следует, что передаваемое помещение не требует капитального ремонта, то проведенный капремонт является его неотделимым улучшением.
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В случае если до подписания договора аренды арендатору станет известно о наличии недостатков помещения, подлежащих устранению посредством проведения текущего ремонта, то одно только их указание в договоре аренды освободит арендодателя от ответственности за их устранение.
В связи с этим перед арендатором возникает вопрос о том, как, с одной стороны, указать в договоре на наличие недостатков, а с другой - возложить на арендодателя обязанность по их устранению, учитывая, что после указания в договоре на такие недостатки арендодатель будет освобожден от ответственности, согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ.
Представляется, что правильным решением проблемы будет четкое распределение в договоре обязанностей по проведению текущего ремонта помещения, поскольку он, согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, может быть возложен как на арендатора, так и на арендодателя.