Зачастую в договоре аренды можно встретить условие о том, что сторона договора может в одностороннем порядке расторгнуть договор, предварительно уведомив об этом другую сторону.
Президиум ВАС РФ указал, что стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора по требованию арендодателя - как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением условий договора со стороны. Иными словами, закон допускает возможность одностороннего отказа от договора аренды, даже если отказ продиктован исключительно желанием одной из сторон. Главное, чтобы такая возможность была в договоре предусмотрена.
Договор аренды может прекратить свое действие и в результате признания его недействительным. Общие положения о недействительности сделок содержатся в пар. 2 гл. 9 ГК РФ. К примеру, недействительным будет договор аренды, совершенный недееспособным гражданином (ст. 171 ГК РФ), лицом, у которого ограничена правоспособность (ст. 173 ГК РФ), или если лицо действовало под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), а также в других установленных законом случаях.
Так, ФАС Восточно-Сибирского округа принял решение, признав недействительным договор аренды нежилых помещений, так как агентство по управлению федеральным имуществом не вправе было выступать арендодателем по данному договору. В другом деле договор аренды недвижимости был заключен неуполномоченным лицом. В результате суд признал этот договор недействительным.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Если имущество возвращено арендатором в ненадлежащем состоянии, то арендодатель вправе взыскать с арендатора убытки (ст. 393 ГК РФ).
Итак, необходимо сделать следующие выводы из вышеизложенного. Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Приводятся рекомендации по тому, что должно содержаться в акте передачи недвижимости по договору аренды. На практике возникают споры относительно того, является ли акт приема-передачи арендуемой недвижимости единственным доказательством передачи имущества арендатору. Нет, не является и во избежание в дальнейшем появления противоречивой судебной практики по данному вопросу, решение этого вопроса должно найти отражение в разъяснениях Пленума ВАС.
Арендодатель не признается выполнившим обязанность по передаче имущества, если оно передано в состоянии, не соответствующем назначению имущества.
Приводятся основания расторжения договора аренды здания, которые разделены на четыре группы: по сроку договора аренды, по волеизъявлению арендатора, арендодателя, и по волеизъявлению любой из сторон. Как показывает практика, при предъявлении исков о расторжении договоров аренды истцами часто используется не одно основание, а несколько. До обращения с исковым заявлением в суд арендодатель обязан выполнить требования ч. 3 ст. 619 ГК РФ о досудебном порядке урегулирования спора. Договор аренды недвижимого имущества может быть расторгнут досрочно арендодателем и во внесудебном порядке, если это предусмотрено условиями договора, причем основаниями для расторжения договора могут быть как связанные, так и не связанные с нарушением арендатором условия договора.
По общему правилу договор аренды прекращается по истечении срока аренды, но возможно и досрочное прекращение. При этом арендатор должен возвратить имущество арендодателю.
.2 Гражданско-правовая ответственность сторон по договору аренды
Ответственность является одной из основополагающих категорий, используемых в правоприменительной деятельности вообще и гражданско-правовой в частности. О природе юридической ответственности существует немало различных точек зрения. Так, В.А. Тархов считает, что юридическая ответственность, регулируемая правом, - это обязанность дать отчет в своих действиях.
Гражданско-правовая ответственность является одним из видов юридической ответственности, и ей присущи все отмеченные признаки.
Нарушитель несет гражданско-правовую ответственность перед лицом, чье право он нарушил. Имущественные санкции, возлагаемые на правонарушителя, взыскиваются в пользу потерпевшей стороны. Привлечение нарушителя к ответственности в виде возмещения ущерба требует наличия определенных условий (обстоятельств), являющихся типичными для гражданских правонарушений. К числу таковых относятся: противоправный характер поведения (действия или бездействия) лица, на которое предполагается возложить ответственность; причинная связь противоправного поведения нарушителя с наступающими вредоносными последствиями; вина правонарушителя; наличие у потерпевшего лица убытков. Под убытками в гражданском праве понимается всякое умаление имущественных благ лица.
П.п. 2, 3 ст. 611 ГК РФ установлена безусловная обязанность арендодателя возместить убытки, связанные с задержкой предоставления имущества арендатору; п. 1 ст. 612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного имущества, даже если во время заключения договора он не знал об их существовании; ст. 616 ГК РФ предоставляет право арендатору требовать от арендодателя возмещения убытков в случае нарушения последним обязанности по проведению капитального ремонта и так далее.
После подписания договора аренды не исключена вероятность того, что арендодатель начнет уклоняться от предоставления имущества арендатору. Если это произойдет, арендатор получит право истребовать имущество в принудительном порядке - через суд (п. 3 ст. 611, ст. 398 ГК РФ).
Помимо принудительного изъятия у арендодателя имущества, арендатор сможет взыскать с него еще и убытки, вызванные задержкой в передаче имущества. Например, если он в результате уклонения арендодателя от передачи имущества вынужден будет нести расходы в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и другие расходы. Кроме того, в сложившейся ситуации арендатор может действовать и другим способом, а именно - потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Общие требования к качеству объектов аренды, передаваемых арендатору, содержатся в ст. 611 ГК РФ, ответственность за которое на этапе передачи возлагается на арендодателя с некоторыми исключениями, предусмотренными ст. 612 ГК РФ.
По общему правилу арендодатель обязан предоставить арендатору помещение, здание, сооружение в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.
Качество помещения, здания, сооружения - это условие договора аренды, которое может быть согласовано сторонами. Они признаются качественными, если арендатор уведомлен о недостатках; некачественными - если арендатор не знал о недостатках, которые выявлены во время или после принятия их в аренду, но при условии, что такие недостатки возникли до заключения договора или принятия здания, сооружения, помещения.
Возложение на арендодателя обязанности по предоставлению качественного здания, сооружения подкреплена нормой об ответственности, которая стимулирует арендодателя до заключения договора честно указать на имеющиеся скрытые недостатки и не утаивать видимые.
Правило п. 1 ст. 612 ГК РФ об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют его использованию, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, действует только в отношении скрытых недостатков.
Скрытые недостатки не могут быть выявлены в процессе обычного осмотра. Причем арендодатель может и не знать о них, а может их просто скрывать.
К скрытым недостаткам может быть отнесено отсутствие отопления (если здание, сооружение, помещение должно отапливаться, а принятие помещения в летнее время не давало возможности проверить исправность системы отопления), отсутствие вентиляции, протечка потолка после дождя (когда визуальный осмотр не указывает на наличие дефектов, например навесные потолки скрывают трещины в основном потолочном пространстве) и тому подобное.
Если не указанные в договоре недостатки являются скрытыми и при осмотре не могут быть выявлены, то арендатор вправе требовать от арендодателя устранить выявленные впоследствии недостатки.
В случае выявления скрытых недостатков, не указанных в договоре или акте, у арендатора появляются права, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК РФ.
Первый - обращение к арендодателю с любым из трех требований: а) безвозмездного устранения недостатков имущества; б) соразмерного уменьшения арендной платы (т.е. изменения условия о цене договора). Вторая возможность - это использование арендатором своего права на самостоятельное устранение недостатков вещи. При этом он может либо потребовать от арендодателя возмещения расходов, связанных с устранением недостатков имущества, либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. В последнем случае необходимым условием является предварительное уведомление арендодателя о намерении устранить недостатки самостоятельно, удержав необходимые суммы из арендной платы. Неисполнение этого требования делает действия арендатора неправомерными, так как тем самым нарушаются права арендодателя как собственника имущества. Собственник может решить, что ему удобнее и выгоднее - дать разрешение арендатору или самому устранить недостатки арендованного имущества. Арендодатель может также заменить объект аренды аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии. Он должен устранить любым из перечисленных способов препятствия к пользованию арендованным имуществом без промедления. Отсутствие немедленных действий арендодателя сразу после его уведомления арендатором может рассматриваться как молчаливое согласие на самостоятельные действия последнего. И наконец, третья возможность - право потребовать досрочного расторжения договора аренды.
В любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе убытков, понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного здания/сооружения. Если расходы, понесенные арендатором в связи с самостоятельным исправлением недостатков арендованного участка, или иные убытки, понесенные им в связи с ненадлежащим состоянием переданного участка, не покрываются удержанной арендной платой, он имеет право потребовать их возмещения в этой части.
Пункт 2 ст. 612 ГК РФ содержит общие основания, освобождающие арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества. Во-первых, он не несет такой ответственности, если поставил арендатора в известность о недостатках имущества и последний согласился принять его с недостатками. Перечень или характер этих недостатков должны быть оговорены в самом договоре. Во-вторых, арендодатель не несет ответственности за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче. В первом случае речь идет как о скрытых, так и о явных недостатках, во втором - только о явных. Кроме того, из данных положений ст. 612 ГК РФ вытекает обязанность арендатора осмотреть имущество и участвовать в его проверке в момент передачи.
Противоправное поведение арендодателя заключается в том, что он не сообщил арендатору о недостатках переданного в аренду здания/сооружения, что он должен был сделать, т.е. противоправность будет выражена в форме бездействия.
Одним из элементов состава правонарушения является вина. Под виной понимается отношение правонарушителя к собственному неправомерному поведению и его последствиям.
Вина арендодателя состоит в том, что он не проявил необходимой степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру лежащих на нем обязанностей.
На практике часто возникает вопрос о том, какие обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования арендованного имущества. Судебная практика выделяет в качестве одного из таких недостатков невозможность использования имущества по целевому назначению, как в следующем примере: «...спорное помещение в силу своих конструктивных особенностей не может быть использовано под магазин без реконструкции. Таким образом, Комитет передал предпринимателю имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 ГК РФ».
Вместе с тем в судебной практике имел место случай, когда невозможность использования имущества по целевому назначению не была признана недостатком, поскольку в договоре не было согласовано, с какой целью планируется использовать арендуемое имущество.
Невыполнение арендодателем обязанности (отказ от проведения ремонта, непроведение ремонтных работ в установленные в договоре сроки либо в разумный срок) осуществлять капитальный ремонт дает право арендатору по своему выбору предпринять следующие действия (п. 1 ст. 616 ГК РФ):
) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
) потребовать соответственного уменьшения арендной платы.
Судебной практике известно много дел, возникших из споров по поводу ремонта арендованного имущества. В качестве примера приведем лишь одно Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.02.2005 № Ф03-А51/04-1/4525. Суд рассмотрел следующую ситуацию. Акционерное общество арендовало у городского комитета по управлению имуществом нежилые помещения. При передаче помещений в аренду стороны в акте приема-передачи указали, что в передаваемых в аренду помещениях неисправна система отопления и требуется ее замена. Четыре года арендодатель тянул с ремонтом. Тогда арендатор нанял ремонтную организацию и произвел замену системы отопления. А потом обратился с иском к арендодателю о взыскании денежной суммы в возмещение стоимости произведенного капитального ремонта. Суд требования арендатора удовлетворил в полном объеме.
Таким образом, ответственность по договору аренды здания или сооружения установлена нормами ГК РФ: п.п. 2, 3 ст. 611 ГК РФ установлена безусловная обязанность арендодателя возместить убытки, связанные с задержкой предоставления имущества арендатору; п. 1 ст. 612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного имущества, даже если во время заключения договора он не знал об их существовании; ст. 616 ГК РФ предоставляет право арендатору требовать от арендодателя возмещения убытков в случае нарушения последним обязанности по проведению капитального ремонта; и так далее. Для привлечения к ответственности необходимо противоправное действие/бездействия лица, вина, последствия, причинная связь последствий и действий, наступление убытков.
Так, арендатор, не получив имущества в аренду вовремя или получив в ненадлежащем состоянии, имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе убытков, понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного здания/сооружения. Противоправное поведение арендодателя заключается в том, что он не сообщил арендатору о недостатках переданного в аренду здания/сооружения, что он должен был сделать; вина - состоит в том, что арендодатель не проявил необходимой степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него.
Заключение
Итак, в работе исследованы различные аспекты договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и в частности история регулирования договора в дореволюционном и советском праве, правовая природа этого договора, его срок, форма, предмет, содержание, условия исполнения, особенности прекращения, ответственность по агентскому договору. Анализ проводился с привлечением последних научных исследований по выбранной теме, обновленного законодательства и практики его применения. Все это позволяет констатировать достижение цели работы, заявленной в начале исследований, и решения задач по ее достижению.