Реферат: Право собственности на объекты недвижимости

Жилые помещения

Жилые помещения - это сооружения капитального типа, законченные строительством и принятые в эксплуатацию помещения, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации). Помещение признается жилым, если оно функционально предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан

Законодательство устанавливает признаки жилых помещений, за исключением которых все остальные помещения считаются нежилыми. Жилые помещения должны отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, канализации, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

Правом на получение земельного участка под строительство индивидуального жилого дома обладает гражданин Кыргызской Республики:

· проживающий на территорииданной административно-

территориальной единицы не менее 3 лет для Бишкека и Оша, а на остальных территориях - не менее 1 года;

· не имеющий земельного участка, ранее предоставленного под индивидуальное жилищное строительство на всей территории Кыргызской Республики;

· не имеющий в собственности жилое помещение (дом, квартира), за исключением граждан, жилая площадь которых не отвечает установленным санитарным нормам и требованиям;

· не совершивший в течение последних 5 лет гражданско-правовых действий, направленных на ухудшение своих жилищных условий, выразившихся в отчуждении имеющихся в собственности жилых помещений, путем заключения сделок купли-продажи, обмена, дарения.

Согласно Положению «О порядке предоставления земельных участков под индивидуальное жилищное строительство», проведение и организация работ по предоставлению земельных участков осуществляется комиссией,создаваемой соответствующимуполномоченным органом. Комиссия изучает поступившие ходатайства граждан и сопутствующие документы и принимает решение о выделении земельного участка либо об отказе в предоставлении земельного участка. Решение комиссии оформляется протоколом, который является основанием для подготовки решения уполномоченного органа о выделении земельного участка и оформления государственного акта о праве частной собственности на земельный участок.

Однако следует учитывать, что право предоставления земельного участка в собственность или в пользование отведено уполномоченным органам, указанным в ст. ст. 13-17, 20, 21 ЗК КР, поэтому само решение комиссии не может быть предметом спора, подлежащего рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства. Но возникает вопрос о подсудности решения комиссии об отказе в предоставлении земельного участка. ЗК КР и другие нормативные акты, регулирующие земельные правоотношения не предусматривают форму отказа в предоставлении земельного участка. Комиссия, рассматривающая ходатайства о предоставлении земельного участка является вспомогательным органом по проведению и организации работ по предоставлению земельных участков под вышеуказанные цели. Поэтому, представляется правильным, что отказ в предоставлении земельного участка должен приниматься уполномоченным органом, в компетенцию которого входит предоставление земельного участка, и предметом спора в суде может быть решение именно этого органа об отказе в предоставлении земельного участка.

После завершения этапа или окончания строительства для принятия объекта в эксплуатацию государственными органами власти или органами местного самоуправления назначается приемочная комиссия. Эксплуатация объектов строительства без положительного решения приемочной комиссии не допускается (ст. 41 Закона «О градостроительстве и архитектуре в Кыргызской Республики»).

Нежилые помещения

Нежилые помещения -это помещения непригодные для постоянного проживания граждан, используемые для иных целей, чем проживание (то есть магазин, кафе, мастерская, подвалы, складские помещения, офисные помещения и другие).

Перевод жилого помещения в нежилое допускается в случаях, если:

· жилье непригодно для постоянного проживания, и такие дефекты не могут быть устранены технически и санитарно, или их устранение экономически нецелесообразно;

· жилое помещение находится в аварийном состоянии, либо проживать в нем особо опасно для жизни и здоровья людей;

· жилой дом подлежит сносу или переносу на другой земельный участок - на период до фактического сноса (переноса), начиная с освобождения жилого дома от проживающих в нем граждан.

Жилищным законодательством не урегулирован вопрос о возможности перевода нежилых помещений в жилые, хотя на практике часто встречаются случаи заселения людей в нежилые помещения и возникают вопросы при их приватизации.

Незавершенное строительство

Долгое время объекты незавершенного строительства не признавались в качестве объектов гражданского права, их считали совокупностью строительных материалов и конструкций. Из статьи 24 ГК невозможно сделать однозначный вывод, являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости.

Впервые незавершенное строительство рассматривается в качестве объекта недвижимости в Практическом руководстве по государственной регистрации прав и обременений (ограничений) на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Приказом Государственного агентства по регистрации прав на недвижимое имущество при Правительстве Кыргызской Республики от 27 июля 2005 года № 107.

Согласно этому акту, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (при системной регистрации - кадастровый план, при явочной регистрации - технический паспорт).

6. СУБЪЕКТЫ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Статьей 4 Конституции Кыргызской Республики установлено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в государственной, частной, муниципальной и иных формах собственности. Соответственно, основными субъектами, обладающими правами на недвижимое имущество, являются государство, органы местного самоуправления, физические лица и юридические лица.

6.1 Государство, органы местного самоуправления, государственные и муниципальные землепользователи

Государство, согласно статье 225 ГК, может иметь в собственности любое имущество, необходимое для осуществления его функций. Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными организациями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, которые осуществляют владение и пользование государственной собственностью, но распоряжаются только по согласованию с собственником.

От имени государства государственным имуществом, вправе распоряжаться Правительство (п. 13 ст. 11 Закона «О Правительстве Кыргызской Республики»), государственные органы и местные государственные администрации. Так, государственное имущество передается в частную собственность (приватизация) в установленном порядке Государственным комитетом по управлению государственным имуществом Кыргызской Республики (ст. 7 Закона «О приватизации государственной собственности в Кыргызской Республике»), распоряжение земельным фондом осуществляется Правительством Кыргызской Республики и местными государственными администрациям, в пределах компетенции (ст. 4 ЗК КР).

В государственной собственности находятся земли, предоставленные государственным землепользователям, земли лесного, водного фондов, земли особо охраняемых природных территорий, земли запаса, земли пограничной зоны, земли ФПС, все пастбища и другие земли, не переданные в частную и муниципальную собственность.

Муниципальная собственность - это имущество, в том числе и недвижимость, находящаяся во владении, пользовании и распоряжении органов местного самоуправления. Образуется путем передачи в собственность органов местного самоуправления государственного имущества, создания или приобретения имущества за счет принадлежащих им средств.

Все земли, находящиеся в границах аильных и поселковых кенешей, а также городов, за исключением земель, находящихся в государственной и частной собственности, являются муниципальной собственностью.

Исполнительные органы местного самоуправления (айылокмоту, горуправы, мэрии) вправе предоставлять земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам в собственность и на праве срочного, бессрочного пользования в случаях, установленных ЗК КР, а также осуществлять их изъятие. Несмотря на то, что данный пункт не указан в ЗК КР, следуя нормам гражданского законодательства, распоряжение имуществом может осуществлять только собственник имущества или его полномочный представитель (ст. 233-1 ГК). Также органы местного самоуправления вправе осуществлять приватизацию зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности в установленном порядке и выступать стороной в сделках по приобретению недвижимого имущества в муниципальную собственность.

Вместе с тем, органы местного самоуправления зачастую выходят за пределы полномочий, предоставленных законодательством и принимают решения по вопросам не входящим в их компетенцию.

Наиболее часто предметом рассмотрения в суде являются решения айылокмоту о признании (закреплении) за гражданами на праве собственности объектов недвижимости при отсутствии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок и другие объекты недвижимости, тогда как установление факта, имеющего юридическое значение, а также разрешение спора о праве собственности относится к компетенции судов. Также, несмотря на установленную компетенцию в земельном законодательстве, органы местного самоуправления предоставляют земельные участки, не находящиеся в муниципальной собственности.

ЗК КР из числа юридических лиц выделяет государственных и коммунальных землепользователей, каковыми являются государственные и коммунальные предприятия и учреждения. Земельные участки государственным и коммунальным землепользователям предоставляются в бессрочное пользование. Право постоянного пользования земельным участком предоставляется только этим землепользователям. Более того, такие землепользователи, если их деятельность финансируется из средств бюджета, освобождаются от платы за пользование земельным участком.

6.2 Физические и юридические лица

Граждане Кыргызской Республики могут иметь в собственности любое имущество, в том числе и объекты недвижимости, за исключением отдельных видов имущества, которое в силу закона не может принадлежать гражданам и юридическим лицам (вещи, изъятые из гражданского оборота).

Граждане Кыргызской Республики

У граждан Кыргызской Республики право собственности на земельные участки основано на статье 6 Закона «Об управлении землями сельскохозяйственного назначения».

Кроме того, право частной собственности на земельный участок признается за гражданами:

· получившими право пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения сверх установленной среднехозяйственной земельной доли и выплатившими за них денежную компенсацию;

· выкупившими право пользования земельными участками из ФПС на торгах;

· получившими до введения в действие ЗК КР во временное пользование или аренду и занявшими без разрешения малопродуктивные сельскохозяйственные угодья и вовлекшими их в сельскохозяйственный оборот путем улучшения земель, повышения плодородия почвы за свой счет и заемных средств;

· имевшим право на получение земельной доли к моменту реорганизации колхозов и госхозов, но не получившим их к моменту введения в действие ЗК КР;

· получившими в установленном порядке право на земельный участок в постоянное пользование до введения в действие ЗК КР, а именно на земельные участки: 1) закрепленные за зданиями и сооружениями, 2) полученные для строительства зданий и сооружений. Причем последнее право распространяется и на негосударственные юридические лица.

Юридические лица Кыргызской Республики

Юридические лица Кыргызской Республики могут иметь в собственности объекты недвижимости, за исключением отдельных видов имущества, которые в силу закона не могут принадлежать им. Так, ограничение по приобретению земельных участков юридическими лицами всобственность существует в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения, так как запрещено предоставление и передача в собственность земель сельскохозяйственного назначения юридическим лицам, кроме сельскохозяйственных кооперативов, учрежденных гражданами Кыргызской Республики, проживающими в сельской местности не менее двух лет.