1) Земельные участки;
2) Здания и сооружения (жилые и нежилые).
5.1 Земельные участки
Под земельным участком понимается площадь земли в замкнутых границах. Права на земельный участок территориально распространяются на поверхностный (почвенный) слой, если иное не установлено законом.
Собственник земельного участка или землепользователь могут использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено Законом «О недрах» или иными законами Кыргызской Республики и не нарушает прав других лиц.
Земельный кодекс Кыргызской Республики (далее ЗК КР) указывает случаи, когда собственник не может обладать всем, что находится под земельным участком. Таковым является наличие под земельным участком запасов полезных ископаемых, за исключением общераспространенных полезных ископаемых. При этом государство в случае принятия решения об их разработке, вправе изъять такой земельный участок и обязано компенсировать понесенные собственником или землепользователем убытки и предоставить другой равноценный участок (ст. 28 ЗК КР).
Земельный участок как объект правоотношений должен быть индивидуально определен. Это означает, что он должен иметь определенные и закрепленные в правоустанавливающих и иных документах границы. О земельном участке также должны быть известны его местоположение, площадь, целевое назначение, кадастровый номер.
Виды земельных участков:
· земельная доля;
· земельный участок при многоквартирном доме;
· служебный надел;
· приусадебный участок - это земельный участок, отведенный органами государственной власти или органами местного самоуправления гражданам под индивидуальное жилищное строительство;
· садово-огородный участок или садово-дачный участок - это земельный участок, выделяемый государственными органами или органами местного самоуправления предприятиям, учреждениям и гражданам Кыргызской Республики для организации кооперативного садоводческого товарищества по производству овощей, фруктов, в том числе и сельхозпродуктов;
· земельный участок сельскохозяйственного назначения;
· земельный участок под зданием, сооружением.
Законодательство Кыргызской Республики, регулирующее экономические отношения, применяется в отношении земельной доли, земельного участка при многоквартирном доме, земельного участка сельскохозяйственного назначения, а так же, земельного участка под зданием или сооружением.
Земельная доля
Земельная доля - это земельный участок сельскохозяйственного назначения (в разрезе по угодьям), предоставленный в собственность гражданину Кыргызской 6 Республики на безвозмездной основе в ходе земельно-аграрной реформы, право собственности на который удостоверяется свидетельством о праве частной собственности.
Право на получение земельной доли было закреплено Указом Президента Кыргызской Республики от 22 февраля 1994 года, в пункте 1 которого предусмотрено, что граждане Кыргызской Республики, проживающие и работающие в сельской местности, в составе колхозов и совхозов, вправе получить свою долю земельных угодий сельскохозяйственного назначения, кроме участков Национального земельного фонда и пастбищных угодий.
На земельные доли распространен правовой режим земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые согласно закону «Об управлении землями сельскохозяйственного назначения» имеют специальный режим использования и распоряжения.
Земельный участок при многоквартирном доме
Земельный участок при многоквартирном доме - это участок, включающий в себя территорию, прилегающую к дому, включая зеленые насаждения, хозяйственные, детские и спортивные площадки, площадки, оборудованные для сбора твердых бытовых отходов, и другие участки, границы которых определяются нормативами, принятыми в установленном порядке (придомовой участок).
В придомовой земельный участок, согласно Положению «О порядке определения границ земельного участка при многоквартирном доме», утвержденного постановлением Правительства Кыргызской Республики от 11 сентября 2003 года № 575, не включаются:
· дороги, улицы, тротуары вдоль улиц, проезды - основные, площади, парки, лесопарки, бульвары, скверы, водоемы;
· земельные участки, используемые для прохождения магистральных инженерных сетей в границах их охранных зон;
· земельные участки, занятые инженерными сооружениями, обслуживающими более чем один многоквартирный дом;
· земельные участки, которые были предоставлены на правах постоянного пользования физическим и юридическим лицам и на которые возникли права собственности;
· земельные участки, определенные в качестве санитарно-защитных зон от промышленных предприятий и объектов, вредные выбросы которых представляют угрозу здоровью людей;
· земельные участки, подверженные опасным природным процессам (селям, подтоплению и другим).
Придомовой участок может быть неделимым и принадлежать на праве общей долевой собственности собственникам квартир и (или) нежилых помещений.
Не допускаются: передача, переход, ипотека права собственности на квартиру и (или) нежилое помещение без передачи, перехода, ипотеки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, а также передача, переход, ипотека этой доли отдельно от права собственности на квартиру и (или) нежилое помещение.
При этом, земельный участок, находящийся в общей долевой собственности собственников жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном доме, не подлежит изъятию для государственных, муниципальных и общественных нужд.
Служебный земельный надел
Служебный земельный надел - это земельный участок, предоставляемый государственными и коммунальными землепользователями своим работникам в установленном законом порядке.
Служебный земельный надел является особой разновидностью временного безвозмездного пользования земельным участком и используется для огородничества, производства кормов, пастьбы скота и сенокошения, но не для строительства зданий и сооружений.
Служебные земельные наделы предоставляются работникам государственных и коммунальных землепользователей на время их работы, и право пользования земельным участком прекращается при увольнении работника, за исключением определенных случаев, а именно служебные земельные наделы после увольнения сохраняются:
· за работниками, прекратившими трудовые отношения после ухода на пенсию по возрасту или инвалидности;
· за семьями работников, призванных на действительную срочную службу в ряды вооруженных сил, на весь срок прохождения службы;
· за семьями работников, погибших в связи с исполнением служебных обязанностей: для нетрудоспособного супруга и престарелых родителей - пожизненно, для детей - до их совершеннолетия.
Право пользования служебными земельными наделами указанными выше лицами прекращается в случае ликвидации государственного или коммунального землепользователя, предоставившего служебный земельный надел. Не допускаются передача и переход права пользования служебным земельным наделом.
Земельный участок сельскохозяйственного назначения
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. В состав земель сельскохозяйственного назначения входят сельскохозяйственные угодья и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкнутыми водоемами, постройками и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.
Из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных колхозам и совхозам на праве постоянного пользования, в ходе земельно-аграрной реформы - 75 %, исключая пастбища, были распределены на земельные доли, оставшиеся 25 % земли, на данный момент сосредоточены в Фонде перераспределения сельскохозяйственных угодий (ФПС).
ФПС - земельные участки, сформированные из сельскохозяйственных угодий (за исключением пастбищ) и находящиеся в государственной собственности.
С 2001 года, с принятием Закона «Об управлении землями сельскохозяйственного назначения», земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться.
При этом, собственником земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть только государство, или граждане Кыргызской Республики постоянно проживающие в сельской местности не менее двух лет, а также сельскохозяйственные кооперативы, учрежденные гражданами Кыргызской Республики, постоянно проживающими в сельской местности не менее двух лет.
В соответствии с Законом «Об управлении землями сельскохозяйственного назначения» устанавливается максимально допустимый размер земельных участков сельскохозяйственного назначения, который может находиться в собственности одного лица, - не более двадцатикратного размера средней земельной доли по данной сельской управе, но не более 50 га.
Земельные участки ФПС находятся в государственной собственности, но переданы в соответствие с постановлением Правительства Кыргызской Республики в 2000 году в управление местным кенешам. Земли ФПС предоставляются айылокмоту в срочное пользование в порядке, установленном ЗК КР и Типовым положением об условиях и порядке предоставления в аренду земель ФПС. Земельные участки ФПС не продаются, но в исключительных случаях предоставляются в собственность гражданам Кыргызской Республики решением Правительства Кыргызской Республики, утвержденным постановлением ЖогоркуКенеша Кыргызской Республики.
Пастбищные участки, являющиеся землями сельскохозяйственного назначения, находятся в государственной собственности и могут предоставляться только в аренду. Порядок предоставления пастбищ в аренду регламентируется Положением «О порядке предоставления в аренду и использования пастбищ», утвержденного постановлением Правительства Кыргызской Республики от 4 июня 2002 года, № 360.
Земельный участок под зданием, сооружением
Права на здание и сооружение неотделимы от права на земельный участок, закрепленного за этим зданием и сооружением. При прекращении права на земельный участок судьба здания и сооружения, оставшегося на земельном участке, определяется его собственником.
Какие бы права не были предоставлены на земельный участок - право временного пользования, право аренды или другое - эти права в полном объеме переходят к новому собственнику зданий и сооружений, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
При совершении гражданско-правовых сделок со зданием или сооружением, стоимость земельного участка, закрепленного за ним, входит в стоимость здания или сооружения и отдельно не показывается. Однако данный принцип применим в случае, когда собственник здания или сооружения и собственник земельного участка совпадают или являются одним лицом. В случае, когда собственники разные, то ЗК КР отдает приоритет праву на земельный участок, обязывая собственника здания или сооружения при утрате им права на земельный участок, распорядится зданием, в том числе и снести его за свой счет.
Право собственности на здание вовсе не обязательно дает автоматическое право собственности на земельный участок. Только право постоянного пользования на земельный участок под зданием или закрепленный за ним, предоставленное в установленном порядке для строительства зданий и сооружений, может трансформироваться в право частной собственности при наличии здания или сооружения, находящегося в частной собственности.
Однако многие собственники зданий и сооружений не смогли документально доказать право постоянного пользования земельным участком, предоставленным для строительства капитальных зданий и сооружений. В связи с этим был принят Закон «О толковании пункта 7 статьи 6 Закона «О введении в действие ЗК КР». Этот закон установил, что при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, закрепленный за зданиями и сооружениями, приватизированными в установленном порядке до введения в действие ЗК КР, документами для признания права частной собственности на такой земельный участок являются приватизационные документы на здание, сооружение, имущественный комплекс.
5.2 Здания и сооружения
Здания и сооружения - это любые строения и сооружения, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе квартиры, нежилые помещения в многоквартирном доме.
Здания и сооружения подразделяются на жилые и нежилые в соовтветствии со статьей 18 Закона КР «О градостроительстве и архитектуре КР». Нежилыми считаются строения общественнокультурные, административно-деловые, производственные, сельскохозяйственные, инженерно-технические, торгово-бытовые, коммунально-складские, вспомогательные, рекреационные, мемориальные, культовые, спортивные, гидротехнические и ирригационные, энергетические, оборонные, а также незавершенные строительства.