В случае если объекты недвижимости оказались в собственности юридических лиц на законных основаниях, но таковые не могут являться собственниками по закону, то они обязаны в течение одного года осуществить отчуждение такого имущества.
Собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения вправе создавать хозяйственные товарищества (в форме простого товарищества), кооперативы сельскохозяйственного направления, крестьянские и фермерские хозяйства.
Всоответсвии со статьей 23 Закона КР «Об управлении Землями сельскохозяйственного назначения» в редакции Закона от 25.07.2006 г, только банки и специализированные сельскохозяйственные финансовые организации, получившие лицензии у Национального банка могут выступать стороной в договоре о залоге земель сельскохозяйственного назначения.
Земельные участки, находящиеся в другой категории земель, предоставляемые в частную собственность, не имеют ограничений в отношении юридических лиц.
Иностранные лица
Согласно статье 1 ЗК КР иностранными лицами являются иностранные юридические лица, иностранные граждане и лица без гражданства, выступающие стороной в земельных правоотношениях.
|
Иностранное юридическое лицо - это юридическое лицо, которое обладает одним из признаков: |
|
|
создано и зарегистрировано в соответствии с законодательством иностранного государства; |
|
|
принадлежит полностью одному или более иностранным физическим или юридическим лицам; |
|
|
контролируется или управляется одним или более иностранными |
|
|
физическими или юридическими лицами посредством: письменного контракта, права реализовать большинство голосующих акций, права назначать большинство членов исполнительного или наблюдательного органа; |
|
|
зарегистрировано в Кыргызской Республике и имеет не менее двадцати процентов уставного капитала, принадлежащих иностранным гражданам, лицам без гражданства или юридическим лицам, упомянутым в настоящем пункте; |
|
|
создано на основе межгосударственного договора или соглашения. |
Предоставление и передача прав в собственность сельскохозяйственных угодий иностранным лицам не допускается. Возникновение права собственности на земли сельскохозяйственного назначения возможно у иностранных лиц только при событиях, являющихся основанием для универсального правопреемства. В этом случае, как указано выше, иностранное лицо должно произвести отчуждение своего права собственности на земельный участок.
Если в течение одного года иностранное лицо не произвело отчуждение земельного участка, то по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, земельный участок подлежит принудительной продаже с передачей наследнику вырученной от продажи суммы, либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества.
Для иностранных лиц, земельные участки в черте населенного пункта могут предоставляться или передаваться в собственность только в случае кредитования ими ипотечного жилищного строительства в соответствии с Законом «Об ипотеке». Это условие остается в силе, несмотря на то, что указанный закон утратил силу в связи с принятием нового закона «О залоге».
Такой способ приобретения права собственности возможен как на вторичном, так и на первичном рынке. Предоставление земель населенных пунктов в собственность иностранного лица, имеющего право по законодательству проводить операции по кредитованию, возможно на уровне Правительства Кыргызской Республики по согласованию с соответствующим местным кенешем и только для строительства жилых домов. Важным условием является способность иностранных лиц кредитовать ипотечное жилищное строительство.
При выкупе права собственности на здание и сооружение иностранным лицом право собственности на земельный участок под этим зданием к нему не переходит, а передается во временное пользование в случае, если такое условие будет отражено в договоре между продавцом и покупателем. Если же данное условие не предусмотрено соглашением сторон, такой договор можно считать ничтожным, как не соответствующий законодательству. Данный вывод можно обосновать тем, что пункт 3 статьи 44 ЗК КР предполагает такую возможность, несмотря на то, что пункт 1 этой же статьи закрепляет принцип неотделимости прав здания и сооружения от прав на земельный участок, закрепленный за этим зданием и сооружением. В данном случае пункт 3 статьи 44 следует считать исключением из общего правила и, соответственно, в указанном случае возможно разделение прав на здание и на земельный участок под ним, поскольку норма о запрете права собственности на земельный участок иностранным лицам является императивной. Более того, исходя из общих норм гражданского законодательства, иностранное лицо в сделке с земельным участком, которая влечет за собой передачу права собственности на земельный участок, является ненадлежащим субъектом, и, соответственно, не может быть полноправной стороной. Собственник и покупатель здания (иностранное лицо) при купле-продаже должны предусмотреть в соглашении условия передачи земельного участка в срочное пользование, если они заинтересованы в действительности заключаемого соглашения. Передача земельного участка предполагается только в срочное пользование сроком до 50 лет.
Иностранным лицам на праве собственности может принадлежать здание или сооружение. Право собственности у иностранных лиц может возникнуть при приобретении здания или сооружения или же при создании или строительстве таких объектов. Правовой режим приобретения и строительства зданий и сооружений, кроме жилых помещений, совпадает с правовым режимом для граждан Кыргызской Республики. Что касается приобретения жилых помещений, то для заключения соответствующей сделки необходимо получение разрешения Министерства юстиции Кыргызской Республики.
7. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
|
Основания возникновения прав на земельный участок: |
||
|
при предоставлении права на земельный участок в установленном ЗК КР; |
порядке, |
|
|
при передаче права на земельный участок на основе гражданскоправовых сделок; |
||
|
при переходе права на земельный участок в порядке универсального правопреемства; |
||
|
при иных основаниях, предусмотренных законодательством. |
Право собственности на здания и сооружения возникают в общем порядке, установленном Гражданским кодексом Кыргызской Республики.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации этого имущества или соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
7.1 Предоставление земельного участка
|
Предоставление права на земельный участок - |
|
|
юридическое (решение уполномоченного органа) и фактическое (выдача правоудостоверяющих документов на участок, выделенный в натуре) предоставление права собственности из государственной или муниципальной собственности в частную собственность или предоставление права пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности |
Предоставление прав на земельный участок осуществляется на возмездной и безвозмездной основе.
На возмездной основе
Предоставление земельного участка на возмездной основе осуществляется путем продажи на торгах. На торги выставляются все земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, если их предоставление не ограничено нормами самого Кодекса. Так, на торгах предоставляются права собственности или право пользования на условиях аренды на земельные участки. Торги по продаже земельного участка в собственность или в пользование проводятся открыто.
Стартовой стоимостью земельного участка, выставляемого на торги, является стоимостная оценка (нормативная цена) земли. Стоимостная оценка земли всех категорий производится с помощью системы натуральных и стоимостных показателей. Так, нормативная цена земель сельскохозяйственного назначения определяется в соответствии с Порядком определения стоимостной оценки (нормативной цены) земли сельскохозяйственного назначения, а для земель населенных пунктов порядок определения стоимостной оценки земель устанавливается каждым уполномоченным органом (айылокмоту, горуправой, мэрией) самостоятельно. В частности в городе Бишкек эти вопросы регулируются Временным положением о методике определения рыночной стоимости земельных участков в г. Бишкеке, утвержденным постановлением горкенеша от 10 октября 2001 года № 83.
|
Предоставление права на земельный участок без торгов, путем прямых продаж, осуществляется в случаях: |
|
|
если на нем расположены капитальные здания и сооружения, принадлежащие на праве собственности лицам, которым ранее эти участки были предоставлены в срочное (временное) пользование или в аренду; |
|
|
если он дважды выставлялся на открытые торги и не был продан. |
Безвозмездно
|
Безвозмездно (без платы) предоставление права на земельные участки производится: |
|
|
гражданам Кыргызской Республики в собственность для строительства и обслуживания жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства; |
|
|
гражданам Кыргызской Республики в собственность для дачного строительства (по установленным нормам); |
|
|
гражданам Кыргызской Республики в собственность в качестве земельной доли лицам, имеющим такое право по законодательству; |
|
|
гражданам Кыргызской Республики в собственность для освоения и вовлечения в сельскохозяйственный оборот малопродуктивных сельскохозяйственных земельных участков; |
|
|
гражданам Кыргызской Республики - участок сельскохозяйственного назначения, удаленный за пределы пешеходной доступности от населенного пункта; непригодный для использования в сельском хозяйстве или малопродуктивные земли предоставляются в собственность один раз для строительства зданий и сооружений; |
|
|
государственным и коммунальным землепользователям в бессрочное пользование; |
|
|
юридическим лицам только в срочное пользование для следующих целей: для государственных и общественных нужд, промышленного производства, для нужд обороны, водного хозяйства, транспорта, связи и иного назначения, строительства государственных жилых домов, природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историкокультурного назначения, для других целей, установленных законами КР |
В частную и муниципальную собственность могут предоставляться земельные участки, имеющие выход на дневную (земную) поверхность мелких месторождений общераспространенных полезных ископаемых. Все остальные природные ресурсы являются государственной собственностью. В случае если на земельном участке, находящемся в частной собственности, будут найдены запасы более существенных полезных ископаемых и государство примет решение об их разработке и изъятии земельного участка, оно обязано компенсировать понесенные собственником убытки и предоставить другой равноценный земельный участок.
|
В частную собственность не предоставляются: |
|
|
пастбища; |
|
|
земли Фонда перераспределения сельскохозяйственных угодий (ФПС); |
|
|
земли лесного и водного фондов; |
|
|
земли общего пользования городов и населенных пунктов; |
|
|
земли заповедников; |
|
|
земли, занятые особо охраняемыми природными территориями; |
|
|
земли, зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению. |
|
Особенности предоставления земель сельскохозяйственного назначения: |
|
|
гражданам Кыргызской Республики постоянно проживающим в сельской местности не менее двух лет; |
|
|
преимущественное право среди них имеют граждане, проживающие на территории данного айыльногокенеша; |
|
|
предельные размеры земельного участка определяются районным кенешем с учетом наличия свободных земель и обеспеченности населения сельхозугодьями. |
7.2 Передача земельного участка на основании гражданско-правовых сделок
Передача земельного участка (вторичный рынок) предполагает отчуждение собственником земельного участка другому лицу путем совершения гражданско-правовых сделок.
Собственник земельного участка вправе передавать свой земельный участок без разрешения государственных органов, если иное не предусмотрено законодательными актами КР.
Совершение сделок с частью земельного участка производится после выделения этой части в самостоятельный участок с последующей государственной регистрацией.