При передаче земельного участка сведения о новом собственнике или землепользователе указываются в документе, удостоверяющем право на земельный участок, без замены этого документа.
|
Особенности передачи земельных участков сельскохозяйственного назначения: |
|
|
собственниками и покупателями таких земель с момента вступления в силу указанного закона (январь 2001 года) являются только государство и граждане Кыргызской Республики, достигшие возраста 18 лет и постоянно проживающие в сельской местности не менее 2 лет; |
|
|
передача в собственность земель сельскохозяйственного назначения запрещается иностранным гражданам, юридическим лицам и государствам; лицам без гражданства; супругам, если один из них является гражданином иностранного государства либо лицом без гражданства; |
|
|
по договору залога залогодержателями вправе выступать только банки и специализированные сельскохозяйственные финансовые организации; |
|
|
наследник, принявший наследство, но не отвечающий требованиям покупателя земель сельхозназначения, не вправе распоряжаться земельным участком. |
7.3 Переход права на земельный участок в порядке универсального правопреемства
Право на земельный участок может свободно переходить от одного физического и юридического лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация). Право на земельный участок, перешедший по наследству, имеет только гражданин Кыргызской Республики.
Если в порядке наследования право на земельный участок приобрело лицо, не имеющее права на приобретение земельного участка (иностранное лицо), оно обязано в течение одного года произвести отчуждение права на земельный участок, иначе отчуждение производится принудительно.
По заявлению государственного органа или органа местного самоуправления судом принимается решение:
· либо о принудительной продаже земельного участка, и бывшему собственнику передается вырученная от продажи сумма;
· либо о передаче земельного участка в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества.
Во всех случаях производится вычет затрат, связанных с отчуждением имущества.
|
В отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения существует особый порядок наследования: |
|
|
земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности гражданина Кыргызской Республики, могут быть завещаны в наследство; |
|
|
наследник должен отвечать требованиям, предъявляемым к покупателю земель сельхозназначения: гражданин Кыргызской Республики, постоянно проживающий в сельской местности не менее 2 лет; |
|
|
наследник, не отвечающий требованиям покупателя земель сельхозназначения, не вправе владеть, пользоваться и распоряжаться такой землей. |
7.4 Сервитуты
Сервитут- это право ограниченного пользования чужим земельнымучастком.
Сервитуты имеют четкое целевое назначение. Например, для прохода и проезда на соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и других нужд собственника недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитуты бывают принудительные и добровольные (договорные).
|
Признаки сервитута: |
|
|
необходимость установления сервитута (бремя доказывания лежит на лице, испрашивающего установление сервитута); |
|
|
возмездность; |
|
|
использование чужого земельного участка только для указанной цели; |
|
|
письменная форма договорного сервитута; |
|
Договор об установлении сервитута должен содержать: |
|
|
описание недвижимого имущества, обремененного сервитутом, и недвижимого имущества, в интересах которого установлен сервитут; |
|
|
условия и сроки установления сервитута; |
|
|
схема или карта участка с указанием места нахождения сервитута. |
|
Принудительный сервитут устанавливается для обеспечения: |
|
|
доступа к земельному участку, если другой доступ невозможен, крайне затруднен или требует несоразмерных расходов; |
|
|
прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, обеспечения водоснабжения, теплоснабжения, мелиорации и других нужд, которые не могут быть обеспечены без установления принудительного сервитута; |
7.5 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
Обязательной государственной регистрации подлежат:
• право собственности;
• право хозяйственного ведения;
• право оперативного управления;
• право бессрочного (без указания срока) пользования земельным участком;
• права, возникающие из ипотеки или залога;
• право на временное пользование, аренду или субаренду на срок три года и более;
• сервитуты;
• ограничения прав по проектированию, строительству и пользованию отдельной единицей недвижимого имущества, кроме ограничений, которые распространяются на недвижимое имущество в соответствии с законодательством;
• права, вытекающие из решений суда;
• права природопользования, перечень которых устанавливается законодательством;
• иные права, подлежащие регистрации в настоящее время или в будущем в соответствии с законодательными актами;
• права, возникающие при легализации имущества.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество осуществляют Государственное агентство по регистрации прав на недвижимое имущество при Правительстве Кыргызской Республики и его местные регистрационные органы.
Моментом возникновения прав на недвижимое имущество, является факт государственной регистрации прав на него. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации этого имущества или соответствующих прав на него. При этом данное положение распространяется и на права, предоставленные на первичном рынке и приобретенные путем заключения гражданскоправовых сделок на вторичном рынке.
Порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество помимо закона установлен также и Практическим руководством по государственной регистрации прав и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным приказом Госрегистра Кыргызской Республики от 27 июля 2005 года № 107.
Государственная регистрация права на недвижимое имущество осуществляется на основании правоустанавливающих документов, и по результатам их регистрации выдаются правоудостоверяющие документы.
|
Правоудостоверяющими документами на земельный участок являются: |
|
|
государственный акт о праве частной собственности на земельный участок; |
|
|
государственный акт о праве бессрочного (без указания срока) пользования земельным участком; |
|
|
удостоверение на право временного пользования земельным участком или договор аренды - при срочном (временном) землепользовании; |
|
|
свидетельство о праве частной собственности на земельный участок при предоставлении земельной доли. |
В правоустанавливающем документе (постановление уполномоченного органа о предоставлении права на земельный участок, договора, решение суда и т.д.) должны быть указаны:
· площадь земельного участка,
· его месторасположение или адрес,
· форма предоставляемого права на земельный участок,
· целевое назначение земельного участка,
· срок пользования земельным участком (при временном пользовании) и
· условия предоставления, купли-продажи, залога и т.д.
На приусадебные участки гражданам Кыргызской Республики, получившим в установленном порядке, до введения в действие ЗК КР, право постоянного пользования земельным участком, государственный акт о праве частной собственности на земельный участок выдается по их желанию.
Гражданам Кыргызской Республики, вновь получающим приусадебные земельные участки, а также гражданам, у которых в законном порядке внесены изменения в границах земельного участка, в обязательном порядке выдается государственный акт о праве частной собственности на земельный участок.
Свидетельство о праве частной собственности на земельный участок выдается гражданам Кыргызской Республики, получившим земельную долю. На ранее выданных свидетельствах на право пользования долей при регистрации проставляется штамп без какой-либо оплаты. Тем самым данному свидетельству придается статус свидетельства о праве частной собственности на участок. По желанию заявителя свидетельство на право пользования земельной долей может быть заменено на свидетельство о праве частной собственности на участок.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является достаточным доказательством существования права и обременения (ограничения), а также сделки с недвижимостью.
Отсутствие государственной регистрации сделки, влечет ее недействительность. Подобная сделка считается ничтожной, а право недействительным.
Несоблюдение требований законодательства о государственной регистрации прав влечет установленную ответственность. Так, например, статьей 117 Кодекса «Об административной ответственности» установлено, что уклонение от государственной регистрации земельных участков в установленные сроки влечет наложение административного штрафа до пяти расчетных показателей (до 500 сомов).
Действующее законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество является достаточно однозначным, однако при рассмотрении дел в суде о принадлежности права на земельный участок, приобретенного до введения в действие Гражданского кодекса Кыргызской Республики, ЗК КР и Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возникают вопросы о моменте возникновения прав на недвижимое имущество. Например, при выделении земельной доли, при выделении земельного участка для строительства индивидуального жилого дома, а также в других случаях предоставления прав на земельный участок. Ни Гражданский кодекс 1964 г., ни ЗК РК 1991 г., не указывает момент возникновения прав на недвижимое имущество. Только из содержания статьи 21 ЗК КР 1991 г., можно сделать вывод, что право владения и пользования земельным участком возникает с момента установления границ в натуре и выдачи документа, удостоверяющего права на земельный участок. Из анализа оснований для прекращения прав на земельный участок, указанных статье 24 ЗК 1991 г., землепользователи не обладали правом распоряжения. Соответственно, право на земельный участок могло возникнуть с момента выделения его в натуре и выдачи правоудостоверяющего документа.
Таким документом в соответствие со статьей 22 ЗК КР являлся государственный акт о праве владения и постоянного пользования, регистрируемый и выдаваемый сельским Советом народных депутатов, например землевладельцам и землепользователям в границах сельского населенного пункта. Право временного пользования земельным участком и аренды удостоверялось договором аренды или удостоверением на право временного пользования землей, которое тоже регистрировалось в установленном порядке (ст. 23 ЗК КР 1991 г.)
8. ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
|
Основания прекращения права собственности на недвижимое имущество: |
Основания прекращения других прав на недвижимое имущество: |
|
|
при отчуждении собственником своего имущества другим лицам; при отказе собственника от права собственности; при гибели или уничтожении имущества; при утрате права собственности на имущество; при обращении взыскания на имущество по обязательствам собственника; при принудительном отчуждении имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу; отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится; выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей; реквизиция; конфискация; реорганизация илиликвидация юридического лица по решению суда; принудительное отчуждение имущества в случаях, предусмотренных ст. 240, 250, 271 ГК КР; разгосударствление приватизация; - национализация. |
истечение срока пользования недвижимым имуществом; отчуждение права пользования недвижимымимуществом (перенайм); прекращение обязательства зачетом; прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице; новация; прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти; прекращение обязательства смертью гражданина; выход гражданина из гражданства Кыргызской Республики; изъятие права на земельный участок по основаниям и в порядке, установленном главой 11 ЗК КР; добровольный отказ от права; невозможность дальнейшего использования земельного участка в результате стихийного бедствия; прекращение обязательства ликвидацией юридического лица. |
8.1 Изъятие земельного участка
Изъятие земельного участка является исключительной мерой прекращения права на земельный участок и применяется только судом после письменного предупреждения собственника земельного участка об устранении имеющегося нарушения, привлечения физического и юридического лица к административной ответственности.