Проект межевания производился согласно ПЗиЗ МО "город Оренбург", СНИП 2.07-01-89 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений, Градостроительному кодексу, решению Оренбургского городского совета от 10 октября 2008 года №696 Об утверждении "О порядке разработки, согласования и утверждения документации по планировке территории муниципального образования "город Оренбург"" в действующей редакции, и др. документы.
Разработку и согласование проекта межевания можно разбить на следующие этапы:
-й этап: Получение распоряжения комитета по градостроительству и архитектуре на разработку проекта межевания территории;
Сбор исходных данных профильных комитетов и ведомств, изготовление топографической съемки: ориентировочный срок: 1,5 месяца.
-й этап: Разработка проекта межевания территории: ориентировочный срок: 2 недели.
-й этап: Согласование проекта межевания с профильными органами исполнительной власти: ориентировочный срок: 1,5 месяца.
ИТОГО: В среднем на разработку и согласование проекта межевания требуется от 3-4 месяца*.
Стоимость производства работ просчитана в экономической части диплома, в смете на выполнение проектных работ.
Графическая часть проекта межевания представлена чертежами:
Схема чертежа планировки территории с отображением красных линий, линий отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений. (В п. 4.4 решения "О порядке разработки градостроительной документации" установлено, что по мере загруженности имеется возможность расположения чертежей в виде одной схемы)
Согласно ст. 1 п. 11 Градостроительному Кодексу - "Красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территории общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения." В данном случае красные линии были утверждены в составе проекта планировки территории 16 микрорайона.
Инструкция о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации была утверждена постановлением Госстроя РФ от 06.04.1998 №18-30 "О принятии и введении в действие РДС 30-201-98.
Требования РДС 30-201-98 представлены в следующих пунктах:
. Проект красных линий разрабатывается, согласовывается и утверждается, как правило, в составе градостроительной документации, выполняемой на территорию поселения или части поселения в масштабе 1:2000 (генерального плана поселения, совмещенного с проектом детальной планировки, проекта детальной планировки), и является утверждаемой ее частью, а также на основе проектов планировки и застройки микрорайонов, площадей, улиц и других градостроительных объектов, выполняемых в масштабе 1:500,1:1000 и 1:2000.
. Красные линии разрабатываются в составе:
плана красных линий в масштабе исходного проекта; - разбивочного чертежа красных линий в масштабе 1:2000.
. В отдельных случаях красные линии могут устанавливаться до разработки градостроительной документации, закрепляя исторически сложившуюся систему улично-дорожной сети застроенных и озелененных территорий. В этом случае чертеж и акт установления (изменения) красных линий сопровождается указанием на необходимость последующей детальной разработки.
. При разработке проекта красных линий в качестве самостоятельного проекта он разрабатывается на основе генеральных планов поселений и проектов детальной планировки территории и утверждается органами местного самоуправления по согласованию с органами государственного контроля и надзора, другими заинтересованными службами органов местного самоуправления.
Перечень согласовывающих организаций определяется заданием на проектирование. Как правило, согласование красных линий осуществляется проектной организацией одновременно с согласованием соответствующей градостроительной документации.
. После утверждения проекта, включающего план красных линий, разработки и утверждения разбивочного чертежа красные линии переносятся органами архитектуры и градостроительства на планшеты топоподосновы в масштабе 1:2000, охватывающие территорию всего поселения, и закрепляются на ней как сводный план красных линий.
. Корректировка красных линий может осуществляться по решению органов местного самоуправления, утвердивших их, в связи с изменением градостроительной ситуации в результате необходимости проведения реконструкции сложившейся застройки, изменением категории (пропускной способности) улиц и дорог поселения.
. Сводный план красных линий выполняется, хранится и поддерживается органами архитектуры и градостроительства. Органы архитектуры и градостроительства осуществляют контроль за соблюдением красных линий на подведомственной территории и несут ответственность за своевременное внесение дополнений и изменений в соответствии с утвержденными разбивочными чертежами.
. Подлинные чертежи планов красных линий, разбивочных чертежей и актов установления (изменения) красных линий хранятся в органах архитектуры и градостроительства вместе с соответствующей градостроительной документацией.
. Пользование материалами сводного плана красных линий, перенос красных линий на материалы подосновы, тиражирование и предоставление выкопировок из сводного плана красных линий заинтересованным организациям, предприятиям и муниципальным службам производится в порядке, предусмотренном градостроительным уставом и правилами землепользования и застройки поселений. [29]
. Схема линий отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, выполняется в соответствии с требованиями, указанными в ПЗиЗ. Согласно им, отступ от красной линии до линии регулирования застройки в соответствии с региональными нормами градостроительного проектирования Оренбургской области должен составлять :
при новом строительстве - не менее 5 метров;
минимальное расстояние от границ соседнего участка до:
основного строения - не менее 3 метров;
хозяйственных и прочих строений - 1 м;
открытой автостоянки - 1 м;
отдельно стоящего гаража - 1 м;
минимальное расстояние от окон жилых помещений (комнат, кухонь, веранд) до соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, закрытой автостоянки, бани), расположенных на соседних участках, - не менее 6 м;
минимальные расстояния от дворовых туалетов, помойных ям, выгребных септиков до соседнего дома - 4 м. [30]
. Схема границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты
Так как территория 16 микрорайона является территорией под застройку и в данный момент на ней нет существующих застроенных земельных участков, следовательно данная схема в составе проекта межевания не выполняется.
. Схема границ формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства.
Данная схема выполняется в соответствии с техническим заданием, согласованным администрацией города Оренбурга и утвержденным заказчиком.
По запросу заказчика администрация города Оренбурга предоставляет исходные данные заказчику документации по проектам планировки и межевания. Исходные данные предоставляются непосредственно самой администрацией, Управлением землепользования и развития пригородного хозяйства администрации города, Управлением по культуре и искусству, экологическими отделами администраций Северного и Южного округов. Данная информация предоставляется в срок десять (рабочих) дней со дня получения запроса заказчика (Комитета по градостроительству и архитектуре администрации города) документации по планировке территории.
Границы земельных участков сформированы по аналогам разработанной документации по планировке территории муниципального образования. На данной территории согласно представленным данным действует норматив градостроительного проектирования местного уровня, который устанавливает требования по расчету площади земельных участков объектов градостроительной деятельности, планируемых к размещению.
Расчет площади земельных участков объектов жилой застройки учитывает объемно-композиционное и планировочное решение, принятое проектом планировки данной территории и выполнен на основании проектных показателей.
Принцип расчета площадей земельных участков объектов проектирования, и формирования границ, основан на необходимости создания благоприятной среды проживания, обеспечения гражданских прав, условий доступа к объектам, их содержания и обслуживания. Основываясь на данном принципе формирование земельных участков позволяет обеспечить требуемые условия, а также выделить в общей системе объектов землеустройства территории общего пользования, которые в свою очередь являются связующим звеном пространственного взаимоотношения городского сообщества.
В п. 4 ст. 43 Градостроительному Кодексу сказано, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.
Формирование земельных участков выполняется в строгой последовательности. Первоначально формируются участки объектов инженерной инфраструктуры исходя из условий определенного проектом планировки местоположения линий подключения к объектам жилой застройки и узловых сооружений. Затем формирование земельных участков выполняется непосредственно по объектам жилой застройки и узловых сооружений. Согласно принятой системе землепользования на территории муниципального образования внутриквартальное пространство территории жилой застройки микрорайона сохраняется в массиве земель общего пользования.
Координирование объектов землепользования выполнено в местной системе координат на основе предоставленного топографо-геодезического материала.
Технология производства землеустроительных работ определена согласно действующего законодательства.
Полномочиями подготовки предложений о выборе земельных участков и подготовки заключений о возможности использования для строительства объектов недвижимости наделен Департамент градостроительства и земельных отношений г. Оренбурга.
. Схема границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.
На территории 16 микрорайона планируется размещение школы на 33 класса, детские сады на 593 человека, жилые дома, представляющие собой многоэтажную застройку (14, 17, 19 этажей), планируется устройство подземных автостоянок на 2708 м/мест. Согласно подсчетам плотность населения микрорайона будет составлять 391 чел/га. Условно разрешенный вид использования данной территории - земельный участок для размещения домов многоэтажной жилой застройки. Согласно п.3 ст. 49 Жилые зоны "Ж" ПЗиЗ [30] Зона многоэтажной застройки многоквартирными домами предназначена для проживания населения с включением в состав жилого образования отдельно стоящих и встроенно-пристроенных объектов всех уровней обслуживания. В состав вида разрешенного использования входят: многоэтажные жилые дома;
спортивные и рекреационные сооружения и площадки для взрослых;
хозяйственные площадки для мусоросборников;
гостевые автостоянки;
общежития;
площадки для выгула собак.
При размещении объектов капитального строительства предусматривается радиус обслуживания населения учреждениями и предприятиями, размещаемыми в жилой застройке. Расстояния регламентируются СНиП "Градостроительство. Планировка и застройка территории" [31]
Для общеобразовательных школ радиус доступности обслуживания должен быть не более 750 м, для начальных классов - не более 500 м. Для детских и дошкольных учреждений - 300 м (данные для городов). Помещения физкультурно-оздоровительного характера должны располагаться на расстоянии не более 500 м, в физкультурно-спортивные центры - 1500 м. Предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания местного значения при многоэтажной застройки должны выдерживаться на расстоянии 500 м.
. Схема границы территорий объектов культурного наследия.
ПЗиЗ регулируются составы зон с особыми условиями территории, к которым относятся зоны ораны объектов культурного наследия. К ним относятся:
охранная зона;
зоны регулирования застройки;
зоны охраняемого ландшафта;
зона археологического культурного слоя.
Согласно Федеральному закону №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" г. Оренбург имеет статус исторического поселения, где государственной охране подлежат все исторически ценные градоформирующие объекты: планировка, застройка, композиция, природный ландшафт, археологический слой, а также другие ценные объекты (Закон Оренбургской области "Об объектах культурного наследия" №495/67-III от 17.09.2003). в ПЗиЗ перечислен ряд памятников, которые подлежат охране, но на территории 16 микрорайона такие памятники не расположены, поэтому данная схема в состав проекта межевания не включается.
. Схема границ зон с особыми условиями использования территорий.
Среди таких зон находятся: территории санитарно-защитных зон, водоохранные зоны водотоков и водоемов, особо охраняемых природных территорий, охранные зоны специализированных больниц. Рассмотрим наиболее значимые для территории 16 микрорайона требования по установлению санитарно-защитных зон. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов". При формировании земельных участков устанавливать ограничения в соответствии с данными требованиями. Для гостевых автостоянок жилых домов разрывы не устанавливаются в соответствии с п. 11 табл. 7.1.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. Условием использования территории, в соответствии с требованиями СанПиН 2.1.4.1110-02 "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения" требуется вертикальная планировка территории для отвода поверхностного стока за ее пределы; озеленение, ограждение и обеспечение охраны; твердое покрытие дорожек к сооружениям; оборудование сооружений с учетом предотвращения возможности загрязнения питьевой воды через оголовки и устья скважин, люки и переливные трубы резервуаров и устройства заливки насосов. Санитарные мероприятия должны выполняться органами коммунального хозяйства или другими владельцами водопроводов.
. Схема границы зон действия публичных сервитутов
Так как планируемое размещения 16 микрорайона
предполагает размещение подземных автостоянок, то возникают обременения на
территории, занятые стоянками. Таким образом, на территории 16 микрорайона
установлено 2 вида общественных сервитутов: общественный сервитут для дорог и
проездов и общественный сервитут площадок для жителей на кровлях подземных
гаражей.