Материал: Организация и финансирование работ по землеустройству и государственному кадастру недвижимости

. Проект планировки и межевания территории площадью 80 га, находящейся к юго-западу от существующей застройки поселка Нижнесакмарский, расположенной в кадастровых кварталах 56:44:05 04 002 и 56:44:05 04 001.

Прошли процедуру публичных слушаний три проекта планировки и межевания на территорию общей площадью 1099 га.

. Проект планировки и межевания территории площадью 372 га, ограниченной ул. Тихая, шоссе Загородным, продолжением ул. Автомобилистов, перспективной магистралью общего значения (регулируемого движения).

. Проект планировки и межевания территории площадью 466 га, ограниченной продолжением ул. Автомобилистов, земельным участком с кадастровым номером 56:44:0201001:61, территорией озеленения общего пользования ("Качкарский мар"), шоссе Загородным.

. Проект планировки и проект межевания территории площадью 261 га, ограниченной ул. Можайского, продолжением ул. Македонского, перспективной дорогой и земельным участком ООО "Чистые пруды".

Утверждение проектов планируется в мае 2015 года.

. Кроме того, за 2014 год принято решение о разработке проектов планировки и межевания на территорию общей площадью 268 га (вышли постановления администрации города о принятии решения о разработке проектной документации).

. Проект планировки и проект межевания территории площадью 75 га в границах: ул. Новая в микрорайоне "поселок Ростоши", шоссе Нежинское, граница муниципального образования "город Оренбург".

. Проект планировки и проект межевания территории площадью 177 га в границах: ул. Монтажников, ул. Транспортная, пр. Автоматики и пр. Победы.

. Проект планировки и проект межевания территории площадью 16 га в границах: ул. Гражданская, шоссе Шарлыкское, магистрали районного значения.

4. Разработка документации по межеванию территории для размещения объектов капитального строительства регионального и местного значения в рамках муниципальной целевой программы "Градостроительное регулирование территории муниципального образования "город Оренбург" на 2011-2016 годы"

.1 Формирование проектов планировки и межевания

Обеспечение градостроительного планирования развития территории в целях создания благоприятной среды жизнедеятельности с учетом государственных, общественных и частных интересов обеспечивается путем организации безопасной среды обитания, при которой гармонично сочетаются интересы всех слоев населения, предпринимателей и инвесторов. В Генеральном плане города решаются следующие задачи:

сохранение историко-культурного, ландшафтного и архитектурно-пространственного своеобразия города;

определение функционального назначения и параметров использования городских земель;

определение планируемых объемов и структуры нового жилищного строительства, а также размещение на территории города;

планирование реконструкции и развития застроенных территорий;

выработка стратегии размещения производственных зон в городе в целях повышения эффективности использования их территории и улучшения состояния окружающей среды;

реорганизация инженерно-транспортной и социальной инфраструктур;

организация городского пространства исходя из совокупности природно-экологических и санитарно-гигиенических факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий.

Для реализации данных задач необходима последовательная разработка проектной документации:

для исторического центра - проект зон охраны памятников истории и культуры, а также проект планировки и межевания территории;

для нового жилищного строительства - проекты планировки отдельных районов города;

для строительства общественных центров и отдельных фрагментов города - проекты планировочных узлов, в большей мере проекты-концепции;

для строительства инженерно-транспортной инфраструктуры - специализированные проекты.

Именно эти документы в развитие положений Генерального плана, станут определяющими возможность проектирования и строительства, позволят городу формировать его интересы, а следовательно и создавать условия для инвестирования городского пространства.

Согласно отчетам ДгиЗО по результатам I квартала 2013 года были произведены следующие виды работ по подготовке документов территориального планирования муниципального образования, правил землепользования и застройки города Оренбурга, документации по планировке территории.

Реализация мероприятий в рамках целевой программы является толчком к развитию выполнения работ в области градостроительства. Улучшение среды обитания в целом - важная проблема развития Оренбурга.

Представляя, что при любых масштабах перспективного развития и города он должен представлять собой цельное, комфортное для проживания градостроительное образование с взаимосвязанными районами и участками жилой застройки с полным инженерным оборудованием и благоустройством, доступным многофункциональным обслуживанием. Выполнение работ в области градостроительства ведется не только в рамках целевой программы, но и за средства инвесторов. Таким образом, в целях успешной реализации мероприятий генерального плана необходимо провести первоочередную подготовку следующей градостроительной и правовой документации, обеспечивающей положительную тенденцию развития инфраструктуры города в целом, одним из видов такой документации является градостроительная документация, включающая в себя проекты межевания.

Согласно ст. 43 Градостроительного Кодекса "Проекты межевания территорий" проект межевания выполняется в отношении застроенных и подлежащих застройке территорий, расположенных в границах элементов планировочной структуры. [27] Определение проекта межевания приведено в "Правилах землепользования и застройки муниципального образования "город Оренбург"" (далее ПЗиЗ).

"Проект межевания территории - документ, подготавливаемый в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков, включая планируемые для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также предназначенные для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального и местного значения". [26]

В настоящее время определено 9 приоритетных проектов малоэтажного и многоэтажного жилищного строительства, для которых необходимо формирование градостроительной документации:

посёлок Нижнесакмарский;

18 микрорайон СВЖР;

20 микрорайон СВЖР;

17 микрорайон СВЖР;

19 микрорайон СВЖР;

20а микрорайон СВЖР;

15б микрорайон СВЖР;

16 микрорайон СВЖР;

18а микрорайон СВЖР.

Таким образом, данные территории являются планируемыми инвестиционными проектами, для реализации которых выделяются средства , предусмотренные целевой программой.

Целевой программой "Градостроительное регулирование территории муниципального образования "город Оренбург" на 2011-2016 годы" предусмотрено формирование проектов планировки и межевания на неосвоенные районы г. Оренбурга. 16 микрорайон СВЖР также является неосвоенным районом, что дало толчок к разработке градостроительной документации для дальнейшего использования данной территории. Формирование проекта межевания осуществлялось на основе проекта планировки, разработанного ООО "Архпроект" в 2013 году. Проект планировки, согласно ПЗиЗ, это документ, подготавливаемый в целях обеспечения устойчивого развития территории и выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, линейных объектов, иных элементов). В данном случае, объектом межевания является 16 микрорайон, как элемент планировочной структуры. Элемент планировочной структуры - это квартал, микрорайон, комплекс (границами которого являются определенные по планировке территории красные линии либо подлежащие определению красные линии; вид элемента планировочной структуры определяется органом местного самоуправления.

Расположение 20 микрорайона представляет собой участок, ограниченный Северным проездом, ул. Поляничко, ул. Саморядова и загородным шоссе, как видно на рисунке 4.1.

Рисунок 4.1 - Схема расположения элемента планировочной структуры

Площадь территории в линиях регулирования застройки 25.7 га. На территории микрорайона, согласно проекту планировки, планируется расположение школы, трех детских садов, жилые дома повышенной этажности, подземные двухуровневые стоянки, трансформаторных подстанций, объектов культурного отдыха и др.

Деятельность по распределению (межеванию) городской территории на земельные участки, образуемые как объекты недвижимости с фиксированными границами путем разработки, согласования и утверждения проектов планировки и межевания осуществляется ПЗиЗ. Согласно данным правилам проекты планировки и межевания подготавливаются на основе документов территориального планирования города (Генерального плана) с соблюдением градостроительных регламентов, требований технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений, а до их вступления в силу в установленном порядке - в соответствии с Федеральным законом от 27.12.2002 №184-ФЗ "О техническом регулировании", Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ и с учетом границ территорий объектов культурного наследия, границ территорий вновь выявленных объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий. [28] Органом, осуществляющим планирование использования земель, наводящихся в муниципальной собственности, путем утверждения проектов планировки и межевания является администрация города Оренбурга. В составе проекта межевания разрабатываются градостроительные планы земельных участков, подлежащих застройке.

Основанием для разработки проекта межевания является техническое задание. В роли технического задания на разработку проекта межевания выступает согласованный проект планировки территории, согласно п. 33. стр.43 главы 5 Градостроительного Кодекса РФ 3.: "Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа", в этом случае техническим заданием будет являться эскизный проект территории. Для 16 Микрорайона СВЖР проект планировки представляется в виде технического задания для разработки документации по межеванию.

Регулирование составления проекта планировки и межевания с Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004 №190-ФЗ, со СНиПом 11-04-2003 "Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации", со СНиПом 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка городских и сельских поселений", с учетом требований "Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях РФ" (РДС 30-201-98) от 06.04.1998 №18-30. (п.2.4 источника [28])

Также, при разработке проектов планировки и проектов межевания должны быть учтены требования, установленные нормативно-техническими документами по обеспеченности доступной среды жизнедеятельности для инвалидов и маломобильных групп населения в соответствии со СНиПом 35-01-20 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения", СП 35-105-2002 "Реконструкция городской застройки с учетом доступности для инвалидов и других маломобильных групп населения" (п. 2.6 источника [28]).

Проекты межевания разрабатываются на основе откорректированных топографических материалов.

Согласование (проверка) проектов планировки и проектов межевания осуществляется в соответствии с действующим законодательством РФ.

Проекты планировки и проекты межевания должны согласовываться с заинтересованными организациями при наличии их объектов на территории. (п. 2.3)

После утверждения один экземпляр материалов проекта планировки и проекта межевания в бумажном виде передается в архив администрации города.

4.2 Формирование документации к проекту межевания 20 микрорайона в северо-восточном жилом районе города Оренбурга

Проект межевания представляет собой графическую часть и включает в себя чертежи межевания территории и градостроительные планы земельных участков.

Применительно к проектам межевания Градостроительным кодексом Российской Федерации устанавливаются следующие положения:

проекты межевания всегда подготавливаются в границах элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов), то есть в границах красных линий, установленных проектами планировки (часть 1 статьи 43);

посредством проектов межевания всегда устанавливаются границы земельных участков, расположенных в пределах элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов) как застроенных, так и подлежащих застройке территорий (части 1 и 2 статьи 43);

проекты межевания всегда содержат в своем составе градостроительные планы земельных участков (часть 6 статьи 43);

проекты межевания могут подготавливаться в составе проектов планировки территории или в виде отдельного документа - в случае, когда проекты межевания подготавливаются применительно к элементам планировочной структуры (кварталам, микрорайонам), имеющим красные линии, ранее утвержденные в составе проектов планировки (части 1 и 3 статьи 43).

Чертежи межевания территории выполняются и оформляются в соответствии с требованиями ст. 43 Градостроительного кодекса РФ, СНиПа 11-04-2003 "Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации".

Градостроительные планы земельных участков выполняются по форме, установленной Правительством РФ, в соответствии с Инструкцией, утвержденной Министерством регионального развития РФ (приказ от 13.04.2006 №40). [28]

Целью формирования проекта межевания является установление границ земельного участка, подлежащего застройке, расположенного на территории 16 микрорайона СВЖР, в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства местного значения. Согласно п. 3 ст. 43 Градостроительного кодекса подготовка проекта межевания осуществляется в составе проектов планировки или в виде отдельного документа.

Согласно п. 5. Градостроительного кодекса проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются:

) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;

) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты;

) границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;

) границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;

) границы территорий объектов культурного наследия;

) границы зон с особыми условиями использования территорий;

) границы зон действия публичных сервитутов. [27]

Основой для подготовки проекта межевания является проект планировки "Застройка 16 микрорайона Северо-Восточного жилого района в городе Оренбурге". В 2013 году были произведены работы по разработке проекта планировки на данный микрорайон. Проект еще не прошел процедуру публичных слушаний.

Подготовка проекта межевания подлежащих застройке территорий 16 микрорайона осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства местного значения.