Возьмем в пример коттеджный поселок КП «Высокий берег» (55 км. от МКАД по Новорижскому шоссе). Коттеджный поселок обладает уникальными природным характеристикам - расположен у берега Истринского водохранилища в рекреационной зоне, «Высокий берег» считается поселком бизнес-класса. Стоимость коттеджей здесь аналогична стоимости домов в поселках, расположенных в два раза ближе к Москве, но без такого прекрасного окружения.
Большинство поселков бизнес-класса находятся на северо-западе, западе, юго-западе Подмосковья и в Новой Москве, вдоль Новорижского, Ильинского, Киевского, Минского, Можайского, Калужского шоссе[22].
Сокращение объема предложения. Объем предложения на элитном рынке загородной недвижимости за прошедший год сократился на 15%, что связано с невысокой девелоперской активностью на фоне достаточно стабильного спроса[30].
Рассмотрим спрос на коттеджи так, как они являются основным сегментом рынка недвижимости и занимают большую долю от всех проданных объектов.
В 2016 г. было заключено 119 сделок с коттеджами, что на 17% меньше, чем годом ранее. В основном снижение числа сделок с коттеджами связано с сокращением лик- видного предложения и, как результат, смещением интереса покупателей к сегменту земельных участков. Больше половины сделок (61%) прошло в поселках на Новорижском шоссе. Отметим, что доля данного направления за год увеличилась на 4 п. п., тогда как доля Дмитровского шоссе, напротив, сократилась и составила 19% против 23% в 2015 г. Меньше всего сделок прошло на Минском шоссе, его доля в общей структуре спроса составила лишь 4%, тогда как годом ранее на данном направлении прошло 10% всех сделок. Средняя стоимость проданных коттеджей в 2016 г. составила 78 млн руб. ($1,2 млн), средняя площадь была отмечена на уровне 467 м2 , что на 6% ниже показателя предыдущего года. Анализируя структуру сделок, отметим, что наибольшей популярностью в 2016 г. пользовались объекты площадью до 500 м2 : доля коттеджей такой площади в общей структуре сделок составила 63%, что соответствует значению предыдущего года. В два раза снизилась доля сделок с коттеджами площадью более 800 м2: в 2015 г. на такую площадь приходилось 10% проданных коттеджей, в 2016 г. - 5%[30].
Наибольшая часть сделок (39%) прошла в коттеджных поселках, расположенных на удалении 15-20 км от Москвы. В ближайших к столице поселках было заключено лишь 17% сделок[30].
Основная доля сделок с городским жильем приходится на дорогое жилье, его доля составляет 63% от общего числа сделок и около 58% от общего денежного оборота рынка (6,8 млрд. руб). На первичном элитного загородного жилья, а именно в поселках бизнес-класса было заключено 56 сделок на общую сумму 4,9 млрд. руб[32].
За 2016 г. на первичном рынке загородной недвижимости Москвы было реализовано 306 лотов. Относительно предыдущего года число сделок осталось на том же уровне. Половина сделок пришлась на земельные участки - доля коттеджей в общей структуре сделок составила 39%, на таунхаусы пришлось лишь 11%. Основная часть сделок была совершена в коттеджных поселках, расположенных на Новорижском шоссе: доля данного направления в общей структуре спроса составила 75%. Долю в 11% занимает Рублево -Успенское направление, замыкает тройку лидеров Дмитровское шоссе (8%)[30].
За первые три месяца 2017 года объем заключенных сделок на первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья оказался на 50% меньше, чем за тот же период прошлого года. При этом 80% сделок заключалось либо с помощью заемных средств, либо с применением схемы trade-in (обмен старого жилья на новое). Как следствие, формируется отложенный спрос, и рынок все больше становится рынком покупателя. По прогнозу риелторов, эта тенденция станет главной в 2017 году и приведет к снижению цен[37].
На рынке загородной недвижимости Подмосковья, как и на других рынках, присутствуют угрозы и возможности. К слабым сторонам можно отнести проблемы с репутацией у компании и очень высокую стоимость квартир на начальном этапе.
К внешним факторам относятся возможности и угрозы. Компания не может повлиять на них. Для того чтобы остаться на рынке и удержать свои позиции, компаниям приходиться адаптироваться к угрозам и использовать возможности рынка.
К возможностям можно отнести то, что успешная реализация данного проекта способна сделать компанию-застройщика лидером на рынке загородной недвижимости Подмосковья, создать положительную репутацию и имидж компании, увеличить размер клиентской базы.
Потенциальными угрозами на данном этапе развития проекта может быть большое количество прямых конкурентов и конкурентов - заменителей.
Компания следует политике ведения бизнеса только с надежными клиентами и постоянно отслеживает операции, связанные с кредитными рисками. Руководство компании также периодически оценивает дебиторскую задолженность по срокам ее возникновения и учитывает данный анализ для расчета резерва на снижение стоимости дебиторской задолженности. На отчетные даты руководство компании провело анализ дебиторской задолженности и не выявило сомнительной дебиторской задолженности. Компания оценивает концентрацию риска в отношении торговой дебиторской задолженности как низкую, поскольку размер задолженности равномерно распределен между должниками.
Денежные средства размещены в Сбербанке России, который на момент размещения средств имеет по оценкам руководства минимальный риск дефолта. Рейтинг банка по национальной шкале - ААА.ru, по оценкам агентства FitchRating - ВВВ, Moody's - Ваа1.
Компания управляет своей ликвидностью таким образом, чтобы обеспечить наличие достаточных средств, необходимых для погашения своих обязательств с тем, чтобы избежать необоснованных убытков и негативного влияния на репутацию.
Целью компании является поддержание баланса между непрерывностью финансирования и гибкостью путем использования привлеченных займов и контрактов по покупке в рассрочку.
Все представленное выше касается рекомендаций по управлению инвестиционным портфелем.
Далее рассмотрим основные рекомендации по управлению самим объектом недвижимости с целью повышения его стоимости - как рентного объекта получения дохода.
При этом важно понимать, что арендный менеджмент в период эксплуатации и текущего использования объекта недвижимости ЗПИФН «Траст Девелопмент второй» имеет своей основной целью увеличение текущих доходов по аренде с одновременным уменьшение текущих эксплуатационных расходов при учете поддержания характеристик объекта недвижимости в надлежащем состоянии.
Поставленная выше цель требует решения далее представленных задач управления:
Максимального повышения доходов, в основном, за счет поиска новых долгосрочных клиентов, так удержания имеющихся арендаторов, а также применения различного рода скидок для разных групп арендаторов (как текущих, так и потенциальных), и осуществление дифференцирование арендных ставок.
Разработка и оказание арендаторам дополнительных видов комплексных услуг. В качестве таких могут выступать ремонт по заявкам арендаторов, коммунальные услуги.
Поддержание инженерных, технических и эксплуатационных характеристик объекта недвижимости в на высоком уровне. Данная задача решается может быть решена при помощи создания стандартов, включающих определенные сроки осуществления тех или иных регламентных работ, а именно: осмотра, подготовки к сезонной эксплуатации, ремонта, уборки; нормативы расхода ресурсов - финансовых, материальных, кадровых, а также требования к качественному выполнению всех видов работ.
Безусловно что того чтобы наметить основные направления по увеличению стоимости недвижимого имущества ЗПИФ недвижимости «Траст Девелопмент Второй»« необходимо понимать современное состояние рынка загородной недвижимости в месте расположения объекта, оценить и сопоставить сильные и слабые сторон развития объекта недвижимого имущества с возможностями и угрозами рынка арендной недвижимости с целью разработки конкретных направлений увеличения стоимости и мероприятий для их реализации.
Для того чтобы наиболее точно представить основные наиболее эффективные направления работы по увеличению стоимости имущества ЗПИФ недвижимости «Траст Девелопмент Второй»« необходимо во-первых установить базовую цель и наметить стратегию её реализации, проанализировав стратегические альтернативы.
Задача управленческого решения Управляющей Компании «Доверие Капитал» заключается в обеспечении регулирующего (координирующего) воздействия на систему управления, персоналом, выполняющим управленческие задачи по достижению целей и организацией самого процесса достижения целей.
Процесс принятия управленческого решения включает два основных этапа: первый - подготовка управленческого решения и второй - его реализация. По данной схеме могут приниматься как стратегические, так и оперативные управленческие решения с учётом свойственным им характеристикам.
Предполагаемые альтернативные стратегии для УК в сфере управления недвижимым имуществом
Стратегии 1. Стратегия роста при имеющихся возможностях. Продолжение деятельности с имеющимися активами увеличивая прибыль за счет поднятие арендной платы. Использование возможностей внешней среды. Использования внутреннего потенциала предприятия. Предотвращение угроз внешней среды.
Стратегия 2. Стратегия устойчивого развития при использовании сильных сторон. Внутрифирменные перемены, перестройка процесса управления имуществом, увеличение мотивации персонала. Развитие корпоративной культуры, Удержание позиций на рынке
Стратегия 3. Стратегия концентрированного роста при имеющихся возможностях .Увеличение количества и качества арендаторов. Подписание долгосрочного контракта с арендаторами. завоевание новых арендаторов, усиление позиции бренда на рынке. Усиление позиций на занимаемом рынке
Стратегия 4. Стратегия продажи здания целиком или частично или смена Управляющей Компании. Поиск покупателя. Смена Управляющей Компании. Подготовка документации к сделке. Подготовка документов смена УК.
Отметим, что далее из четырёх предполагаемых стратегий нам необходимо выбыть наиболее оптимальный для предприятия вариант в настоящее время. Одним из основных инструментов принятия управленческого решения относительно оптимальной стратегии нами будет выполнен ранжирование стратегий по рейтингу, которое выполнено далее.
Если те или иные действия будут предприняты, то возможно получить такие-то результаты, и достигнуть цели проекта и т.п. Логическая структура способствует определению необходимых для реализации проекта мероприятий, требуемых ресурсов и распределение ответственности, что в совокупности позволяет наиболее эффективно управлять проектом и контролировать ход его реализации.
На основании логического анализа, стратегия №3 концентрированного роста при имеющихся возможностях ее можно считать наиболее приемлемой, поскольку она позволит удержать и увеличить рыночную долю, разнообразить ассортимент, сфокусироваться на удовлетворении потребностей целевых потребителей и т.д., что в свою очередь повысит стоимость бизнеса (объекта) в целом.
Таким образом, определившись с основной базовой стратегией дальнейшего развития, перейдём к формированию управленческого плана для чёткой реализации, предполагаемой стратегии.
Инвестор сам должен принимать решения о вложении своих средств, это решение является основным и самым главным, ведь именно от этого решения зависит будущая судьба его инвестиций. Он должен выбрать самый оптимальный способ, чтобы добиться конечного результата. И все это было бы невозможно без оценки его действий, т.е. самих инвестиций. На решения, которые принимает инвестор, напрямую влияют оценки инвестиций в недвижимость.
Оценивать инвестиции приходится как минимум два раза. Сначала оценивается экономическая целесообразность выбранного объекта инвестирования, т.е. сравнивается величина затрат, которые необходимы, чтобы реализовать проект, и величина доходов, которые инвестор получит в результате. Второй раз оценивается уже эффективность вложений в какой-либо реализованный проект.
Существует ряд показателей, характеризующих эффективность инвестиционных проектов в сфере недвижимости. Именно на этих показателях основываются инвесторы, оценивая экономическую целесообразность планируемого проекта.
Срок окупаемости проекта - период с момента старта проекта до момента, когда затраты и доходы на него сравняются.
Текущая стоимость NPV - сумма будущих денежных потоков, образующихся в процессе реализации инвестиционного проекта с учетом ставки дисконтирования. Показатели NPV:
1 NPV > 0 - проект считается прибыльным,
2 NPV < 0 - проект убыточный
3 NPV = 0 - доходы проекта и затраты на него равны.
Дисконтирование - колебание стоимости денег в разные временные промежутки. Инвестор рассматривает ставку дисконтирования, как базу для расчётов стоимости денег с учётом фактора времени (временной ценности денег).
Особую популярность у граждан приобрели споры, связанные с границами земельных участков для ИЖС. Как было упомянуто выше, в последнее время граждане стали активнее оформлять в собственность или аренду земельные участки для ИЖС. Одной из стадий оформления, как известно, является кадастровый учет земельного участка. Получая отказ в постановке на кадастровый учет, заявитель вынужден обращаться в суд за разрешением земельного спора с иском к соседям, которые уже успели оформить свои земельные участки в установленном порядке. В этом случае целесообразно использовать такие способы защиты права, как признание недействительными сведений государственного кадастра недвижимости в отношении земельного участка, запись ЕГРП о правах ответчика в отношении земельного участка, установление границы земельных участков сторон, в зависимости, конечно, от обстоятельств спора.