Под маркетинговыми «фишками» подразумеваются уникальные или яркие запоминающиеся элементы, которые девелопер закладывает в проект с целью повышения качества проживания будущих жильцов. Бюджет этих преобразований, как правило, минимальный.
Однако в России, эксперты считают, что такая методика вряд ли может быть реализована. На практике жители старых районов столкнуться с большими неудобствами в процессе реализации данной методики. Девелоперам подобная идея тоже не будет интересной, так как будет сопряжена с колоссальными финансовыми и трудовыми затратами.
Так же проблема состоит в состоянии жилых домов в старых районах. Дополнительная нагрузка в виде нескольких надстроенных этажей может свести экономическую целесообразность данной идеи к минимуму.
Другой важной особенностью в реализации девелоперского проекта считается Комплексное Освоение Территорий (КОТ). Комплексное освоение считается мировой тенденцией, которая широко используется в западных странах.
Нехватка земельных участков с подготовленной инженерией не дает в достаточной степени удовлетворить спрос населения на жилье. Муниципальные власти не всегда имеют возможность обладать достаточным объемом средств для подготовки крупных земельных участков и обеспечения их магистральными сетями и объектами инфраструктуры. Данное бремя ложится на плечи девелопера при создании проекта жилой недвижимости с комплексным освоением территории.
ТСН позволяет непосредственно самим собственникам эффективно, оперативно и максимально прозрачно управлять многоквартирным домом, избегая необоснованных расходов, заложенных в договоры на управление с управляющими организациями, контролировать расходование денежных средств, качество предоставляемых коммунальных и иных услуг. Такое управление в полном объеме обеспечит благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом.
Раздел 2. Анализ практики оценки загородной недвижимости
2.1 Законодательно-правовые основы оценки загородной недвижимости
С каждым годом становится всё труднее и труднее определять стоимость объектов собственности, так как данная оценка подразумевает под собой качество и профессионализм. Закон РФ, а именно, в ФЗ № 135 предусмотрено общепринятое определение к объекту собственности, по которому объектом считается любая собственность, к примеру, имущество в связке с пакетом прав. Нужно помнить, что получение прибыли - это хорошо, но для начала не обойдется и без проблем, одна из них -- это проблема не найти инвестора.
Рисунок 6 - Стадии кадастровой оценки
Инвесторы, как правило, не всегда готовы платить цену, которая превышает реальную стоимость данного объекта. Главной перспективой инвестора является цена, которая в будущем сгенерирует прибыль, т.е. цель оценки найти ту цену, по которой в будущем от приобретённого объекта будет выгода. Это можно и отнести к самому процессу оценивания. Государственная кадастровая оценка представляет собой процесс, состоящий из ряда стадий. (Рисунок 6).
Рассмотрим каждую стадию поподробнее, к первой относится принятие решения о проведении государственной оценки, которая предусматривает периодическую оценку, т.е. не чаще 1 раза в три года, не реже 1 раза в пять лет. Субъектом выступает как исполнительные органы РФ, так и органы местного самоуправления.
Вторая стадия подразумевает под собой сбор информации об объекте, нуждающемся в кадастровой оценке, информацию подготавливает Росреестр.
При третьей стадии определяется исполнитель работ при помощи проводимого, специального конкурса. Далее следующий этап важный при оценке и, главный, на нем определяется кадастровая стоимость объекта для налогообложения, и составляется отчет об определении кадастровой стоимости.
Пятой стадией утверждаются результаты органами ИС власти или органами местного самоуправления, сроком не позднее 20 дней со дня оценки. Копия и отчет направляются в Росреестр.
Шестая стадия заключительная, сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости в течение десяти рабочих дней. После выдается выписка из ЕГРН. Также указывается в отчете итоговая стоимость объекта, которая признается законной, если её провел оценщик-профессионал.
Основным документом удостоверяющим достоверность данных, которые были получены в результате оценки является отчет об оценке.
В соответствии с Федеральным стандартом оценки (ФСО №3) «Отчет об оценке» является итоговым документом, составленным в ходе определения кадастровой стоимости жилой недвижимости, в обязательном порядке отчет должен содержать следующие разделы:
1 Задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки
2 Применяемые стандарты оценки
3 Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения
4 Сведения о заказчике оценки и об оценщике
5 Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
6 Основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
· основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
· общая информация, идентифицирующая объект оценки;
· результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
· итоговая величина стоимости объекта оценки;
· ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;
7 Описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии)
8 Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость
9 Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке
10 Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.
Кадастровая стоимость жилой недвижимости - это рыночная стоимость объекта недвижимости, которая определяется массовой оценкой, если нет возможности определить рыночную стоимость, то для каждого объекта при анализе и оценке устанавливается своя конкретная цена. Но несмотря на актуальность проведения такой оценки есть и свои минусы. Так как кадастровая оценка рассчитана на развитый рынок, а как известно, развитие нашего российского рынка происходит значительнее медленнее, чем в западных странах, то адаптироваться данной методике оценке тяжело в РФ.
2.2 Анализ рынка загородной недвижимости
Жилые комплексы в Подмосковье неизменно сохраняют популярность. Стремительное развитие инфраструктуры и транспортной доступности районов делают жилье все более привлекательным среди покупателей. Спрос на малоэтажные жилые комплексы только будет увеличиваться, и на то есть ряд причин. Основной причиной можно считать стоимость 1 кв.м в малоэтажных ЖК.
Если говорить про первичный рынок жилья, то в среднем 1 кв.м. в малоэтажных квартирных домах, расположенных за МКАД, на 20-30% ниже рыночных цен на аналогичные квартиры в многоэтажных комплексах. Весомое различие в ценах обусловлено низкой себестоимостью возведения малоэтажных комплексов. Девелоперам очень выгодно возведение домов с малой этажность еще и потому, что технологии строительства и инженерные работы по оснащению таких домов значительно проще, что существенно сокращает расходы на строительство. Также, согласно закону, для домов с высотностью до трех этажей, не нужно проводить экспертизу, что в свою очередь тоже экономит для девелоперов огромное количество денег и уменьшает сроки возведения объекта. Большое значение придают еще и европейским стандартам проживания и минимальному риску недостроя. В этом году значительно вырос спрос на рынок малоэтажного жилья, это является основной тенденцией подмосковного рынка недвижимости. В этот относительно новый для российского рынка сегмент перешло большое число потребителей. Потребительский интерес и его смещение в пользу малоэтажного жилья можно объяснить целым рядом факторов. Покупателей очень привлекает так называемый «клубный» формат жилья, при таком формате в доме расположено не большое количество квартир и, как правило, люди друг друга знают. В итоге в «клубном» формате присутствует и городская инфраструктура и загородное спокойствие и комфорт, как показывает практика, еще людей очень привлекает отсутствие излишней суеты, которая присуща жилью в чертах города. Исходя из этого повышение роста спроса на «клубный» формат жилья является полностью оправданным.
Рынок загородной недвижимости является очень динамичным и растущим, бывает так, что спрос на объекты недвижимости зачастую может превышать предложение, особенно в таких элитных районах как «Рублевка» или «Барвиха». И ценообразование может быть не совсем правильным и адекватным. В таких случаях независимая оценка является необходимым условием для создания честных и выгодных условий для совершения сделок, как для покупателя, так и для продавца.
После начала кризиса в 2008 году количество сделок с загородной недвижимостью значительно снизилось. Так же снизилось число сделок и на городские квартиры. Снижение на рынке загородной недвижимости объясняется тем, что многие люди воспринимают объекты загородной недвижимости как малодоступную роскошь.
Главные кризисные тенденции, которые начали формироваться после начала кризиса:
1 Снижение цен и предоставление скидок на постоянной основе. Происходит это потому, что в период кризиса новые инвестиции почти не привлекаются, а старые долги по кредитам остаются и их как-то надо возвращать, Таким образом, компании пытаются как можно скорее реализовать участки.
2 Большой отток многих крупных компаний из-за большого финансового давления
3 Замораживание большого количества проектов на стадии инвестирования, это привело к значительному снижению объемов предложения. Многие проекты строительства крупных районов отодвигаются на длительные сроки.
Оживление рынка недвижимости началось в 2011 году, это стало большим стимулом для девелоперов разрабатывать новые проекты и выводить их на рынок, в конце 2011 года количество коттеджных поселков превысило докризисный уровень: 354 против 301 соответственно[29]. После очень впечатляющих результатов, которые были показаны в 2011 году, в последующие 2 года рынок загородной недвижимости стабилизировался, в отдельных сегментах даже наблюдался спад спроса. Соответственно число проектов перестало расти, а средние цены устремились вниз. Падение спроса объясняется появлением на рынке новых категорий строительства, так называемых мультиформатных поселков. Посткризисный период выявил большое количество проблем и сложностей в управлении коттеджными поселками.
Экономическая ситуация кардинально изменила расстановку приоритетов у инвесторов, если раньше упор делался на краткосрочные инвестиции, то теперь они начали уходить с рынка, в итоге рынок стал терять свою привлекательность.
Также следует отметить, что в настоящее время на многие объекты цены все еще остаются высокими это связано с тем, деловая активность многих внешних инвесторов еще не угасла (московских, петербургских), но они постепенно уходят с рынка.
Загородная недвижимость, как правило, не воспринимается как объект первой необходимости. Из-за наличия сильного спада ни один специалист на рынке недвижимости практически не имеет информации о реальных сделках с загородной недвижимостью.
Всё многообразие объектов, находящихся в продаже по разным стоимостям, могут совершенно не соответствовать реальной стоимости продажи. В настоящее время получила распространение следующая тенденция. Компании и физические лица скупают участки в «хороших» садоводствах, строят там дома по «экономичным» технологиям - панель-каркас, Velox, используют также при строительстве газобетон или возводят даже щитовые дома и затем реализуют их.
По сути, в настоящее время на рынке достаточно много покупателей, желающих приобрести такое альтернативное жилье вблизи города, но все-таки на своем участке и в более экологически чистом месте, нежели городские районы.
На территории Московской Области на рынке загородной недвижимости наблюдается тенденция активного роста инвестиционной деятельности, появляются и закрепляются правила функционирования участников и их принципы функционирования на рынке.
За последние пару лет рынок загородной недвижимости перетерпел множество изменений, в том числе столкнулся с большим количеством проблем и сложностей в процессе своего функционирования.
В 2016 году количество сделок было на одинаковом уровне с 2015 годом, но средняя стоимость сделки выросла на 7 млн. руб., так же увеличилась площадь приобретаемого домовладения. Интересно, что продажи городских объектов за этот же период продемонстрировали отрицательную динамику по сравнению с 2015 годом.
В течение минувшего лета покупатели проявляли действительно активный интерес к первичному рынку загородного элитного жилья.
Рисунок 7 - Сравнение основных параметров сделок на городском и загородном рынке, лето 2016 г./лето 2015 г. [29]
Рисунок 8 - Распределение предложения на первичном рынке по направлениям[30]
По данным на конец декабря 2016 г. на первичном рынке элитной загородной недвижимости Москвы на продажу было выставлено 937 лотов общей стоимостью почти 117 млрд руб. За 2016 г. объём предложения в лотах сократился на 15%.
Сокращение объема предложения связано с невысокой активностью девелоперов на загородном рынке. За прошедший год предложение пополнилось только в сегменте земельных участков: на первичный рынок был выведен лишь один новый камерный коттеджный посёлок - КП «Успенский Лес» (1-е Успенское ш., 21 км), где покупателям представлены всего 17 земельных участков без подряда. Также на рынок вышла новая очередь в КП Madison Park (Новорижское ш., 24 км) в рамках которой предложение увеличилось на 30 прилесных участков площадью 18-25 соток. Кроме того, на продажу выставлена новая прирезка в КП «Новое Николино» (Рублево-Успенское ш., 25 км). Традиционно основная часть объектов, выставленных на продажу, сконцентрирована на Новорижском шоссе, на долю которого по итогам 2016 г. пришлось более половины (53%) всего предложения. Вторую позицию по объёму предложения занимает Рублево-Успенское направление с долей в 35%, замыкает тройку лидеров Минское шоссе (6%)[30].