Раздел 3. Совершенствование оценки загородной недвижимости
3.1 Основные концептуальные подходы по совершенствованию оценки загородной недвижимости
Рассмотрим один из основных этапов сбора информации для отчета по оцениваемому объекту, а именно сбор ценообразующих факторов и рыночной информации:
Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.
При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.
В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.
Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.
При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.
Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.
Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.
Таким образом, при сборе данных оценщики очень часто сталкиваются с недостоверной информацией, которая мешает должным образом произвести оценку, на мой взгляд, это является главной и самой основной проблемой при оценочной деятельности. Конечно, есть такие элементы как математические рассчеты, которые применимы в затратном подходе, но без достоверной информации и эти данные не будут являться точными. Проблема состоит в том, что не достоверность данных приводит в итоге к некачественному определению стоимости оцениваемого объекта.
Так же при изучении проблем при оценке недвижимости встает очень насущный вопрос о квалификации самих оценщиков. Как известно, очень долгое время право оценки было в руках государства, потом перешло в руки Саморегулируемых организаций (СРО), потом снова в руки государства и снова в руки СРО. Постоянное метание права оценки от одних к другим, разные правила и способы обучения оценщиков, все это сказывается на результатах подготовки оценщиков и их работе. Поэтому, в первую очередь, необходимо производить качественное и квалифицированное обучение будущего поколения оценщиков.
Как известно, не редки и случаи коррумпированности при заключении сделок, взять в пример, неадекватные цены на недвижимость в Сочи в олимпийский период, цены спекулятивно были завышены в некоторых случаях до 100%
Рассмотрим на примере оценку участка различными методами:
Ровный участок размеров 6 соток, находится в собственности, Участок огорожен забором и имеет круглогодичный подъезд. На участке расположен дом постройки 1990-х годов площадью 50 кв. м., имеющий мансарду. Дом имеет ленточный фундамент. На участке имеется колодец. К дому подведено электричество.
Рисунок 9 - Оцениваемый объект
На этапе оценке было проанализировано большое количество объектов-аналогов, все объекты-аналоги представлены в Приложении. Аналогичные объекты расположены в Дмитровском районе Московской области в 55-65 км от МКАД.
При определении стоимости объекта оценки необходимо рассчитать процент износа объекта от восстановительной стоимости по формуле:
Объект оценки соответствует современным строительным нормам и правилам, поэтому, считаем функциональный износ равным 0
При определении стоимости объекта замещения была использована формула восстановительной стоимости:
Восстановительная стоимость -%износа*восстановительной стоимости/100% = 576000-19*576000/100 = 466560руб.
При определении стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода искомая стоимость определяется путем суммирования стоимости замещения улучшений и стоимости земельного участка.
Стоимость объекта равна 466560+537992=1004552
Применение подходов к оценке объекта. Для оценки рыночной стоимости имущества традиционно используются три подхода к оценке (затратный, сравнительный и доходный), эти подходы являются стандартными в Российской и Международной практике. Каждый из этих подходов приводит к получению различных значений рыночной стоимости объекта оценки. Дальнейший сравнительный анализ позволяет определить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную рыночную стоимость объекта оценки. Окончательная оценка проводится на основании того подхода или подходов, которые выбраны как наиболее надежные в применении к данному объекту оценки. Результаты, полученные различными подходами к оценке, согласуются для получения величины рыночной стоимости объекта оценки.
Сравнительный подход - Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. В данном случае подобрать аналоги для расчёта рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода представляется возможным, было принято решение считать сравнительный подход к оценке рыночной стоимости объекта оценки наиболее достоверным и присвоить ему высокий весовой коэффициент (0,50).
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Подход подразумевает определение прибыли, которую должен приносить объект оценки и расчет денежных потоков и дисконтировании их к текущей стоимости. На рынке недвижимости очень мало достоверной информации об арендных ставках, из-за нехватки информации не представляется возможном применить данный подход к объекту оценки. В связи с этим было принято решение присвоить данному подходу весовой коэффициент (0,01).
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Подход является достоверным и учитывает всю необходимую информацию о рынке земельных участков и строительных услуг, было принято решение присвоить данному подходу весовой коэффициент (0,49).
В итоге рыночную стоимость объекта недвижимости необходимо определить следующим образом:
0,49*1003284+0,01*531424+0,50*1004552=1000000руб.
Рыночная стоимость земельного участка [кадастровый номер 50:19:003:02:04:0003] c улучшениями 1.000.000 руб.
3.2 Меры по совершенствованию оценки загородной недвижимости
Необходимо провести практическую апробацию Методических указаний «О государственной кадастровой оценке» в 5 - 7 пилотных регионах в течение не менее двух лет. Целесообразно предусмотреть паритетное финансирование работ по апробации из федерального бюджета и бюджетов субъектов Российской Федерации. По результатам апробации следует не только внести обязательные к применению изменения в Методические указания, но и разработать Методические рекомендации, имеющие рекомендательный характер. Финансовая схема проекта представляет собой сложную комбинацию собственных средств компании (личных денежных средств стратегического инвестора, или залоговых обязательств по кредитам), привлеченных инвестиций публичного рынка капитала через IPO, венчурного капитала, банковских кредитов, внутренних и внешних займов и платежей от будущих арендаторов.
Размер собственного и заемного капитала определяет степень финансовых рисков и прибыль компании после завершения жизненного цикла проекта. Соотношение собственных и заемных инвестируемых средств, сформировавшееся на рынке девелопмента коммерческой недвижимости, представляет 30%:70% [14]. Проекты такого рода ориентируются на высокую степень доходности, относятся к рискованным (с повышенной степенью риска), так как реализуются одновременно в семи областях инноваций.
Определение потенциальных источников финансирования необходимо уже на начальных этапах цикла девелоперских проектов, а сама возможность финансирования является одним из ключевых факторов, учитываемая при принятии решения о его реализации. Кроме этого, для различных жизненных циклов проекта характерно привлечение различных форм финансирования.
Так, начальные стадии проекта, связанные с разработкой идеи и концепции проекта является высокорисковыми, а поэтому обычно финансируются Девелопером самостоятельно, за счет собственных средств.
Достаточно распространенной в развитых экономиках является создание под каждый проект компании специального назначения (SPV), в котором берет участие девелопер, вклад которого заключается в имущественных правах на объект недвижимости, по которого будет реализовываться проект, и венчурный инвестор.
Финансирование фазы реализации проекта (строительство) может быть связано с использованием собственных средств девелопера, средств венчурного инвестора, а также с привлечением кредитных ресурсов.
Характерной чертой развития девелоперских проектов в западных государствах является активное участие государства в ее поддержке, к основным на направлениям которой относятся: регулирование земельных отношений (ведения учета земель, зонирование, оценка, законодательного регулирования, подготовка предложений для осуществления инвестиций девелоперами и тому подобное); информационная поддержка девелоперов путем предоставления готовых пакетов документов, касающиеся вопросов, связанных с процедурой выкупа земель и правилами строительства объекта. Это облегчает девелоперу процесс получения различных согласований и позволяет снизить объем затрат и времени на реализацию проекта; финансовая поддержка компаний, использование новых технологий энергосбережения в строительстве, особое внимание уделяется малозатратным мероприятиям, которые способствуют экономии энергии; разработка законодательной базы, регламентирующей порядок привлечения источников финансирования, позволяет девелоперам создавать эффектную систему финансирования, в том числе используя варианты частно-государственного партнерства; финансовая помощь в реализации социально важных проектов (создание объектов инфраструктуры, модернизация объектов недвижимости, привлечения девелоперов к развитию важных регионов и т.д.).
Согласно нормам государственного подхода, регулирование развития недвижимости, как правило, носят планово-разрешительный характер. Тогда как, для незначительных работ и изменений излишнего регулирования не должно требоваться. Разграничения правового регулирования производства работ на объекте недвижимости регламентируются властными органами через систему нормативно-правовых актов на всех уровнях государственного и муниципального управления (эти вопросы будут более подробно освещены в последующих разделах работы).
Управление проектами девелопмента недвижимости связано с необходимостью учета целого ряда аспектов: юридических лиц (вопросы прав на земельный участок, объекты недвижимости, оформление отношений с заказчиками и пр.), технических, экономических (привлечение средств, управление денежными потоками). Мировая практика выработала целый ряд методологических подходов к управлению девелоперскими проектами.
Так, при управлении проектом на этапе строительства выделяют следующие модели:
1 Проект руководит работник офиса управления в проектах. Он управляет всеми исполнителями, генподрядчик выполняет номинальную работу, исполняя все необходимые работы, исключая руководства субподрядчиками. Договоры субподряда заключаются заказчикам, руководство субподрядчиками осуществляет непосредственно проектный менеджер.
2 Проектом руководит директор предприятия-заказчика. Группа управления проектом формируется из работников Девелоперской компании, или привлекается по принципу аутсорсинга.
3 Проектом руководит генеральный подрядчик.
4 Генподрядчик является собственной компанией и выполняет функции по обслуживанию строительной площадки, в также действия, связанные с юридическим оформлением проекта. Остальные задачи возлагаются на девелопера.
Заключение
В ходе проведенного исследования были сделаны следующие выводы:
Проект управления объектами загородной недвижимости - это форма организации инвестиционного проекта в сфере недвижимости, а непосредственно проект управления объектами загородной недвижимости - это инвестиционный проект, который представляет собой совокупность взаимосвязанных мероприятий по имеющимся ресурсами для создания новых активов долгосрочного использования с целью последующего возврата вложенных средств и получения доходов.
Управление проектами девелопмента недвижимости связано с необходимостью учета целого ряда аспектов: юридических лиц (вопросы прав на земельный участок, объекты недвижимости, оформление отношений с заказчиками и пр.), технических, экономических (привлечение средств, управление денежными потоками). Мировая практика выработала целый ряд методологических подходов к управлению девелоперскими мы проектами.