При продаже земельных участков на территории коттеджных поселков, в цену часто включают подряд на инженерные, дорожные или какие-либо другие виды работ.
Проще говоря, покупателю продают землю с условием произведения строительных работ, используя (подряжая) определенные строительные компании, в основном те, которые имеют соглашение с продавцом.
Если говорить об участке без подряда , то такие участки покупаются без каких-либо подрядных обязательств.
1.2 Особенности оценки загородной недвижимости
В общем смысле под управлением понимается деятельность по упорядочению процессов, протекающих в природе, технике и обществе, устранению их дезорганизации, снижению неопределенности и приведению в нужное состояние с учетом тенденций их развития и изменения среды. Выделяют следующие виды управления в зависимости от вида объекта, на который происходит воздействие: естественное, техническое и социальное.
Управление недвижимостью (property management) - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, контроль за обслуживающим персоналом, создание условий для арендаторов, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника. Функции и ответственность по управлению недвижимостью распределяются между собственником и арендатором в соответствии с условиями договора аренды. Собственник может делегировать все или часть функций профессиональному управляющему.
Управление загородной недвижимостью усложняется индивидуальностью загородных домов [26].
Как правило, при оценке загородной недвижимости используются затратный, доходный или сравнительный подход. Каждый из трех названных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов.
Рисунок 2 - Методы доходного подхода
Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.
Метод капитализации дохода приемлем только для тех предприятий, где доход стабилен. Согласно данному методу рыночная стоимость бизнеса - это отношение чистого дохода бизнеса за определенный период (обычно год) к коэффициенту капитализации. Допустим предположение, что будущие доходы фирмы будут отличаться от доходов в предшествующий период. Если допустить, что доходная часть нестабильна по годам прогнозного периода, то оценку целесообразно проводить с использованием метода дисконтирования денежных потоков.
Рисунок 3 - Методы затратного подхода
При определении рыночной стоимости методом чистых активов определяется разность между суммой рыночной стоимости всех активов.
Ликвидационная стоимость фирмы определяется как разность между суммарной стоимостью всех активов фирмы и затратами на его ликвидацию.
Затратный подход применим для оценки предприятий, обладающих значительными материальными активами, и новых предприятий.
Рисунок 4 - Методы сравнительного подхода
Метод рынка капитала основан на анализе рыночных цен акций аналогичных предприятий. Данные о стоимости акций сопоставимых аналогичных предприятий при соответствующих корректировках могут послужить ориентирами для определения стоимости акций оцениваемого фирмы.
Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сопоставимых предприятий или фирмы целиком. Главное отличие от метода рынка капитала в том, что первый определяет стоимость контрольного пакета акций, позволяющего полностью управлять предприятием, а второй определяет стоимость фирмы на уровне неконтрольного пакета.
Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики. Применяется для ориентировочных оценок стоимости фирмы, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами.
Перечисленные выше методики оценки фирмы не используются изолированно, а взаимно дополняют друг друга. Для оценки конкретного фирмы применяются несколько методик из разных подходов. Далее результаты, полученные с помощью различных методик, сопоставляют между собой для определения итоговой величины стоимости оцениваемого фирмы.
Оценка стоимости загородной недвижимости прежде всего предполагает исчисление и экономическое обоснование стоимости бизнеса на определенную временную дату. Оценка стоимости загородной недвижимости - это целенаправленный упорядоченный процесс расчета величины стоимости определенного объекта в денежном выражении, учитывающий действие различных факторов и осуществляемый в определенный момент времени.
Оценка стоимости загородной недвижимости, как отмечалось, представляет собой определенный процесс, который состоит из нескольких стадий, определяется целями проведения данной оценки, особенностями самого объекта оценки, а также избранными подходами и методами оценки. Стоит отметить, что не существует универсального метода и методики оценки стоимости загородной недвижимости. Оценка стоимости загородной недвижимости основывается на различных принципах, которых существует большое количество и они имеют тесную связь друг с другом. В общем виде выделяют три группы принципов оценки стоимости загородной недвижимости: 1) принципы оценки стоимости загородной недвижимости, которые связаны с представлением собственника об имуществе; 2) принципы оценки стоимости загородной недвижимости, которые связаны с рыночной средой; 3) принципы оценки стоимости загородной недвижимости, которые связаны с эксплуатацией имущества компании.
Рассмотрим в первую очередь принципы, связанные с представлением собственника об имуществе компании. В этой группе принципов выделяют следующие принципы: полезности, замещения и ожидания. Принцип полезности означает, что компания имеет определенную стоимость только в том случае, если она может быть полезна ее собственнику, то есть ведет определенную деятельность по производству и продаже продукции, которая приносит прибыль. Принцип замещения расшифровывается следующим образом: покупатель компании не произведет за компанию выплату больше, чем наименьшая цена, которая запрашивается за другую аналогичную компанию, обладающую такой же степень полезности для ее собственника. Принцип ожидания предполагает ожидание собственниками компании получения запланированной суммы прибыли или других выгод, которые могут быть получены в результате использования имущества компании.
Далее рассмотрим принципы оценки стоимости загородной недвижимости, связанные с рыночной средой. В данной группе принципов выделяют следующие: зависимости, соответствия, взаимосвязи между спросом и предложением, конкуренции, изменения стоимости.
1 Принцип зависимости проявляется в том, что стоимость компании зависит от воздействия многих факторов. Кроме того, сама оцениваемая компания оказывает влияние на стоимость окружающих ее объектов, находящихся на общей территории.
2 Принцип соответствия предполагает, что оцениваемая компания должна соответствовать рыночным и принятым градостроительным стандартам, которые действуют на данной территории. При этом проекты компаний должны соответствовать общепринятым традициям использования земельных участков в подведомственной территории.
3 Принцип предложения и спроса. Известно, что спрос влияет стоимость компании. Причем это влияние является большим по сравнению с влиянием предложения. Также стоимость компании определяется и соотношением соотношение спроса и предложения на данную компанию на рынке.
4 Принцип конкуренции предполагает соревновательную деятельность бизнесменов в процесс получениями ими прибыли. Конкурентная борьба бывает наиболее острой в прибыльных сферах экономики. Конкуренция вызывает увеличение предложения и сокращение величины прибыли.
5 Принцип изменения. В условиях рынка деятельность компаний подвержена значительным изменениям. Так, открываются новые компании, меняются виды деятельности уже действующих компаний, подвержены изменениям экономика и социальная сфера. Также объекты оценки подвергаются моральному и физическому износу, внедряются достижения научно-технического прогресса. Многое зависит от действующего государственного регулирования экономики. Условия деятельности предприятия открывают для них новые возможности, существенно меняется объем денежной массы и ставки банковских процентов. В связи с этим оценку стоимости загородной недвижимости принято привязывать к определенной дате. Последняя рассматриваемая группа принципов - принципы, связанные с эксплуатацией имущества.
Как известно, предпринимательская деятельность требует наличия четырех факторов производства: трудовых ресурсов, финансовых средств, управления и земли. Факторы производства должны оплачиваться вновь произведенной стоимостью, которая создается в процессе осуществления данной деятельности.
Принцип пропорциональность компании предполагает следующее: необходимо стремиться к рациональному сочетанию факторов производственной деятельности, это позволит максимизировать доходы, прибыли, а, следовательно, и стоимости загородной недвижимости.
Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности. Этот принцип расшифровывается следующим образом: права на имущество компании необходимо разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость компании была максимальной.
Следующий принцип оценки стоимости компании - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Этот принцип является самым главным принципом оценки стоимости предприятия. Он предполагает максимально эффективное и рациональное использование имущества компании с тем, чтобы обеспечить наиболее высокую стоимость компании на конкретную дату. Рассматриваемый принцип представляет собой синтез всех трех групп рассмотренных принципов оценки стоимости загородной недвижимости. В заключении отметим, что рассмотренные принципы оценки стоимости загородной недвижимости являются универсальными и могут применяться к различным видам имущества предприятий.
Для того чтобы произвести обоснование инвестиционных вложений или произвести анализ разновременных денежных потоков, необходимо пользоваться элементами финансовой математики.
Приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду, называется временной оценкой денежных потоков. В основе временной оценки лежат шесть функций сложного процента (сложный процент - это процент, начисляемый на основную сумму долга и невыплаченные ранее проценты, начисленные за предыдущий период).
1 Сложный процент (будущая стоимость единицы).
2 Дисконтирование (текущая стоимость единицы).
3Текущая стоимость аннуитета (текущая стоимость единичного аннуитета).
4 Периодический взнос в погашение кредита (взнос за амортизацию денежной единицы).
5 Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период).
6 Периодический взнос на накопление фонда (фактор фонда возмещения).
При работе с различными денежными потоками доходов используют финансовые калькуляторы. При их отсутствии для упрощения расчётов применяют таблицы сложных процентов, или таблицы Эллвуда.
Резюмируя, составим блок-схему основных подходов к оценке стоимости загородной недвижимости.\
Рисунок 5 - Основные подходы к оценке стоимости загородной недвижимости
При выборе объективных методов для проведения оценки объекта, необходимо понимать преимущества и недостатки каждого из подходов. В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости. При недостатке данных для применения какого-либо из подходов, в рамках выбранного подхода рекомендуется указать примерные данные оценочной величины, они не будут учитываться при итоговом согласовании результатов, но могут быть использованы в качестве проверки к итоговому результату.
Понятию «управление» можно дать следующие определение, как воздействие субъекта на объект для достижения цели (перевод объекта управления в новое качественное состояние или поддержание его на заданном уровне), при этом можно выделить ряд признаков, которые характерны для понятия «управление». Деятельность. Управление как деятельность реализуется в совокупности управленческих процессов, то есть целенаправленных решений и действий, осуществляемых управляющими в определенной последовательности и комбинации. Любая управленческая деятельность состоит из следующих этапов: 1) получение и анализ информации; 2) выработка и принятие решений; 3) организация их выполнения; 4) контроль, оценка полученных результатов, внесение коррективов в ход дальнейшей работы; 5) вознаграждение или наказание исполнителей. Эти процессы развиваются и совершенствуются вместе с организацией. Они бывают первичными и производными; одноступенчатыми и многоступенчатыми; скоротечными и продолжительными; полными и неполными; регулярными и нерегулярными; своевременными и запаздывающими и т. п. Управленческие процессы содержат как жесткие (формальные) элементы, например, правила, процедуры, официальные полномочия, так и мягкие, такие как стиль руководства, организационные ценности.
Наличие объекта. Для понятия «управление» обязательно наличие объекта воздействия, на который направлена деятельность. Объектом могут выступать как отдельные лица (физические или юридические), предметы нематериальной сферы (например, технические устройства), животные, растения, объективные явления, так и целые организационные системы и процессы материального мира. Например, управление предприятием, отделом сотрудников, государством и т.д.