Введение
Рынок загородной недвижимости является растущим сегментом жилой недвижимости. В современном мире недвижимость играет огромную роль в бизнесе и необходимость качественной и компетентной оценки стала необходимостью, особенно в условиях текущего рынка, спрос на который растет, даже при условии не простой экономической ситуации в стране.
Целью выпускной квалификационной работы является исследование теоретических основ и разработка практических рекомендаций по совершенствованию оценки загородной недвижимости в условиях рынка.
Объектом исследования выпускной квалификационной работы является загородная недвижимость.
Предметом исследования выступают экономические отношения по поводу совершенствования оценки загородной недвижимости.
Основой исследования явились положения, как классической экономической теории, так и современные научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам исследования.
При выполнении работы были применены следующие методы научных исследований: экономико-статистический, расчетно-конструктивный, монографический и другие.
Структура работы определена её целью и задачами и включает в себя введение, три раздела основного текста, заключение и список использованных источников. загородный недвижимость имущество
В первом разделе исследованы теоретические аспекты оценки загородной недвижимости, в процессе чего даны характеристики загородной недвижимости как объекта управления, а также изучена классификация объектов загородной недвижимости и выявлены особенности оценки загородной недвижимости.
Во втором разделе проведен анализ особенностей оценки загородной недвижимости на примере компании, для чего дана характеристика деятельности компании - ЗПИФ недвижимости «Траст Девелопмент Второй». Представлен обзор рынка загородной недвижимости Московской области и охарактеризована система управления загородной недвижимостью компании ЗПИФ недвижимости «Траст Девелопмент Второй».
В третьем разделе предложены основные направления, а также разработаны практические рекомендации по совершенствованию оценки загородной недвижимости.
Раздел 1. Теоретические основы оценки загородной недвижимости
1.1 Понятие, сущность и классификация объектов загородной недвижимости
Недвижимость занимает центральное место в системе знаний и интересов при любом устройстве общества. Недвижимость является общеизвестным понятием для каждой правовой системы мира, но с различного рода модификациями. В Российском законодательстве представлено определение недвижимого имущества, которому присущ ряд особенностей. Гражданский кодекс от 30.11.1994 № 51-ФЗ в статье 130 п.1 дает определение понятию объекта недвижимого имущества:
1 К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
2 Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме тех случаев, указанных в законе
Базовый объект недвижимого имущества - земля[10]. Важнейшие характеристики земельного участка - его долговечность, недвижимость (неподвижность), неповторимость положения и ограниченность предложения. [12]. Специфику недвижимости определяют признаки самой недвижимости[22]. Основные признаки недвижимости:
1Уникальность и неповторимость. Здания, построенные по типовой застройке, имеют разную полезность и стоимость потому, что располагаются в разных местах. Топографическая привязка каждого участка земли уникальна.
2 Неподвижность. Неподвижность объясняется тем, что перемещение объектов с низким спросом в места с высоким спросом невозможно.
3 Долговечность. Недвижимость является долговечным товаром, а это значит, что владелец объекта недвижимости может использовать свой объект во множественных циклах купли-продажи, многократной сдачи в аренду
4 Ликвидность. Недвижимость обладает более низкой по сравнению с другими товарами ликвидностью. Сделки с объектами недвижимого имущества требуют сложного и дорогостоящего юридического оформления. В РФ для них необходима государственная регистрация. Недвижимость, как правило, дороже других товаров. Это увеличивает риск серьезных потерь при возможных ошибках.
Квартиры и загородные объекты недвижимости относятся к категории жилой недвижимости и сделки, в которых они могут фигурировать должны быть зарегистрированы государством.
Государственной регистрацией прав на недвижимое имущество занимаются территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Заявление о регистрации и необходимые документы подаются в любое отделение Росреестра в пределах регистрационного округа, т.е. того субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен объект недвижимости.
Документы можно подать лично или направить по почте. В первом случае покупателю или продавцу не обязательно приходить в отделение Росреестра. Каждый из них вправе доверить совершение всех действий от своего имени третьим лицам: специализированным организациям, родственникам или любым другим людям. Для этого необходимо выписать нотариально заверенную доверенность на имя того лица, которое будет осуществлять все действия по оформлению перехода права собственности.
Стоит учесть, что с 2011 г. процедура государственной регистрации потерпела ряд изменений, теперь заявитель не обязан представлять документы, которые уже находятся в распоряжении государственных органов или органов местного самоуправления. В связи с этим значительно сократился список документов, которые необходимо подавать для регистрации прав на недвижимость. Их можно разделить на два вида: основные, это вид документов, которые предоставляются при совершении любой сделки купли-продажи недвижимости, и дополнительные, представляемые в зависимости от тех или иных условий конкретной сделки (находится ли квартира в собственности супругов, была ли она получена продавцом по наследству и т.д.).
К основным документам относятся:
1 Заявление о государственной регистрации прав.
Данное заявление заполняется сторонами договора непосредственно при подаче документов. Бланки должны предоставлять сотрудники Росреестра. Однако, можно заполнить его и заранее по размещенному на сайте Росреестра образцу(http://rosreestr.ru).
2 Договор купли-продажи.
Он может быть составлен в простой письменной форме. Если договор предоставляется заявителем лично, то он не требует нотариального заверения. В случае если договор направляется по почте, то его необходимо заверить у нотариуса.
Рисунок 1 Требования к оформлению договора купли-продажи
3 Документ, который подтверждает уплаты государственной пошлины
В определенных случаях необходимо представлять дополнительные документы. Их перечень зависит от того, когда и каким образом у продавца возникло право собственности на недвижимость.
Наиболее распространенным из таких документов является нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки с имуществом, находящимся в общей совместной собственности супругов. В соответствии с Семейным кодексом РФ к такому имуществу относится любое имущество, которое супруги приобрели после регистрации брака, за исключением имущества, полученного кем-либо из супругов в дар или по наследству.
Бывают случаи, когда приходится самому представлять необходимые документы. В таких случаях самые распространенный документ это нотариально заверенное и удостоверенное согласие супруга на совершение сделки с имуществом, которое является совместной собственностью супругов. В Семейном кодексе РФ таким имуществом является любое имущество, которое супруги приобрели после регистрации брака, за исключением имущества, которое было получено в дар или отдано по наследству кем-то из супругов.
Бывают случаи, когда могут потребоваться правоустанавливающие документы, с ними можно ознакомиться в свидетельстве о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Перечень некоторых правоустанавливающих документов:
1 Cвидетельство о праве на наследство
2 Cудебное решение
3 Cвидетельство о приватизации.
Все зависит от случая от конкретного случая. Полный перечень документов можно уточнить у сотрудников Росреестра. При совершении сделок с недвижимым имуществом стоит обратить особое внимание на единство земельного участка и недвижимого имущества, которое расположено на нем. Капитальное строение, которое расположено на земельном участке, будет считаться отдельным объектом недвижимости. Если у собственника расположено строение на земельном участке, он вправе продать его только вместе с земельным участком, опять же здесь действует принцип единства. Таким образом, на государственную регистрацию подается договор купли-продажи объекта недвижимости, который расположен на земельном участке и договора купли-продажи самого участка. Эти два договора оформляются в виде одного единого документа. Покупатель должен знать, что государство учитывает права на недвижимое имущество, а также ведет кадастровый учет соответствующих объектов. В государственном кадастре недвижимости содержится их техническое описание (площадь, координаты границ для земельного участка и т.д.).
Собственник недвижимости обязан произвести кадастровый учет своего имущества, будь это жилой участок или загородный дом.
Кадастровый паспорт является документом, который подтверждает регистрацию объекта недвижимости. В случае отсутствия кадастрового паспорта, Росреестр имеет право не производить регистрацию перехода прав на недвижимое имущество, в таком случае, перед обращением в Росреестр покупатель должен удостовериться о наличии кадастрового паспорта у продавца объекта недвижимости.
Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с их особенностью и специфичностью рыночного оборота. В качестве обязательного атрибута объекта загородной недвижимости рассматривается земельный участок. Описание зданий, в зависимости от типа собственности, включает следующие характеристики: тип и год постройки, размеры и площадь застройки, площадь помещений и отдельных комнат внутри здания, время проведения реконструкций, планировка, дизайн и прочие характеристики. Так же происходит разделение конструкций и элементов сооружения на долговременные и с коротким сроком эксплуатации.
При рассматривании такого понятия, как загородная недвижимость, следует учитывать, что в зависимости от региона её расположения это понятие имеет различные значения. Например, в Ленинградской области этим термином обозначается дом с участком, располагающийся на расстоянии около 50 километрах от черты города. В случаях с маленькими городами под этим понятие воспринимается небольшой дом, располагающийся в пределах 20 км от города. Также разным бывает и понимание что из себя должна представлять недвижимость загородного вида как объект. К таковой можно причислить и небольшую дачу с земельным участком, и виллы, и коттеджи. Нередко данная причина часто при составлении объявлений о недвижимости за городом заставляет использовать параметры сортировки такие, как площадь дома, размер земельного участка, расстояние до границ города (определяется районом области нахождения).
Разделение объектов недвижимости может зависеть от цели, которую преследуют от владения объекта:
1 Пользование в интересах предприятия
2 Для освоения и развития
3 Инвестиционная недвижимость
3 Недвижимость как товарный запас
4 Земли и постройки, в данный момент не задействованные для ведения бизнеса
По назначению объекты недвижимости делятся на жилые и не жилые. Объектами жилой недвижимости являются одноквартирные и многоквартирные дома. Загородная недвижимость, подразделяется на одноквартирные дома, дачные и садовые дома в пригороде и сельской местности.
К нежилой недвижимости относится:
1 Промышленная недвижимость, а именно производственные площади, сооружения, здания, коммуникации и технические сети;
2 Коммерческая недвижимость, которая включает в себя офисы, магазины, павильоны, недвижимость медицинских учреждений
3 Недвижимость сферы культуры (театры, музеи и пр.)
4 Недвижимость сферы образования
5 Недвижимость административно-бытовой сферы.
В зависимости от уменьшения спроса на площадь земельные участки, на которых расположена загородная недвижимость, можно разделить на 3 группы:
1 10-30 соток, 50,6 %;
2 до 10 соток, 9,8 %;
3 30-50 соток, 4,7 %[23].
К сегменту до 10 соток, как правило, относятся участки размером от 6 до 10 соток. Нижняя граница сегмента (6 соток) определена как исторически сложившийся (еще с советских времен) типичный размер земельного участка [18].
Виды домовладений на рынке загородного жилья можно разделить на четыре категории: коттеджи в коттеджных поселках (КП); коттеджи вне коттеджных поселков, СТ и ДСК (находящиеся в городах, деревнях, селах, старых поселках городского типа) (далее вне КП и ДСК); таунхаусы; дома в садовых товариществах (СТ), ДСК и стародачных поселках (далее дачи) [17].