Наличие субъекта. Под субъектом управления понимается лицо, группа лиц или общество в целом, которые непосредственно оказывают необходимое влияние на объект для достижения поставленной цели.
Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет в своей основе определенные цели и задачи, которые решаются в процессе осуществления управляющего воздействия субъекта управления на объект. Определение целей, которые необходимо достичь в процессе управления объектом - это самая трудная и ответственная задача, которая стоит перед субъектом управления.
Цели собственника и цели управляющей компании могут быть объ единены в одну общую группу -- цели оценки недвижимости. При чем эти цели в процессе оценки недвижимости подвержены по стоянной корректировке, что, в свою очередь, отражается на стратегии управления объектом и, соответственно, на ранее разработанной и реали зуемой программе управления.
Тем не менее, две принципиальные цели собственника и управляющей компании, как правило, остаются неиз менными:
- минимизация расходов на этапе эксплуатации недвижимости, максимизация прибыли, что больше характерно для управляющей ком пании;
- максимизация стоимости объекта недвижимости, максимиза ция доходности на этане эксплуатации, что скорее характерно для собст венника, нежели для управляющей компании.
Оценка недвижимости призвано обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в соответствии с интересами собственника[8].
При этом деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах - правовом, экономическом и техническом. Правовой аспект оценки недвижимости состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость. Несмотря на то, что в соответствии с Гражданским кодексом РФ[1] земельные участки относятся к объектам недвижимости и в отношении их оборота применяются правила гражданского законодательства, они как неотъемлемая часть всего земельного ресурса являются объектами природы, созданы и существуют по причинам, не зависящим от общества, имеют ограниченный характер, невоспроизводимы, помимо базиса для производства выполняя более важную рекреационную и природоохранную функции. При учете именно этих, а также ряда иных факторов законодатель при принятии Земельного кодекса РФ[2], а также иных актов установил известные начала государственного регулирования земельных отношений.
Экономический аспект оценки недвижимости реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости. Новая застройка предполагается определение всех факторов, старые места застройки уже имеют такую информацию (информацию о земельном участке можно получить в БТИ, районных и городских комитетах и комиссиях, а также в оценочных фирмах). Конечная полезность участка зависит от его размера и формы. В частности затраты на застройку земельного участка правильной формы часто ниже, что увеличивает их полезность по сравнению с другими участками. Свободный доступ к объекту также способен увеличить его конечную продуктивность.
Технический аспект управления состоит в поддержании здания в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением. [7]. Износ или обесценение - это потеря в стоимости улучшений объекта в результате воздействия ряда факторов, имеющих различные источники происхождения. К ним относят: увеличение возраста, интенсивность эксплуатации, появление новых разработок в проектировании зданий и новых строительных материалов, законодательные ограничения и пр. Накопленный износ (совокупность обесценивания) характеризуется потерей стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам и определяется разницей между рыночной стоимостью объекта на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, которая рассчитывается как стоимость воспроизводства или как стоимость замещения. Факторы, определяющие физическую осуществимость и влияющие на предполагаемый вариант использования земли на объектах загородной недвижимости: размер, форма, топография участка, растительность, состояние грунта, ландшафтный и строительный дизайн, подъездные пути к участку, риск стихийных бедствий (землетрясения, наводнение)
Регулярность технического контроля обеспечивается проведением регулярных осмотров имущества, с принятием при необходимости ответных мер.
Целью осмотров имущества является своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям технического законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.
Осмотр общего имущества проводится для установления возможных причин возникновения дефектов, неисправностей или повреждений и выработка мер по их устранению.
Осмотр общего имущества - является обязательным условием надлежащего выполнения работ по содержанию и ремонту имущества и обеспечивает: устанавливает фактическое техническое состояние имущества в зданиях; является исходными данными для принятия решений о проведении текущего или капитального ремонтов; балансирует договорные отношения, объем обязательств может быть установлен соразмерно объему финансирования; является основой ценообразования, по результатам осмотра формируются размер затрат на содержание, текущий и капитальный ремонты для собственников, а также конкретизированный перечень необходимых работ и услуг; минимизирует риски коммерческой деятельности, обслуживающая организации несет ответственность только в части взятых обязательств; разграничивает ответственность по обязательствам предыдущей обслуживающей организации.
Виды обязательных осмотров:
1 Первичные
Первичный осмотр состоит из:
- просмотра документации (техническая документация долговременного хранения; документация заменяемая по истечению срока ее действия);
- осмотр строительных конструкций;
- осмотр инженерного оборудования;
- осмотр объектов благоустройства;
2 Плановые - сезонные:
Плановый осмотр состоит из:
- общих осмотров, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая строительные конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство.
Объекты осмотра: неполное заполнение и выветривание швов, отсутствие цементного раствора, волосяные трещины местного характера, просадка стен, сырость и плесень, отсутствие горизонтальной гидроизоляции, отклонение стены от вертикали, разрушение поверхностного слоя.
- осенний осмотр зданий проводится перед наступлением отопительного сезона для проверки готовности их к эксплуатации в осенне-зимний период и в целях уточнения объемов ремонтных работ на следующий год. Объекты осмотра: неполное заполнение и выветривание швов, отсутствие цементного раствора, волосяные трещины местного характера, просадка стен, сырость и плесень, отсутствие горизонтальной гидроизоляции, отклонение стены от вертикали, разрушение поверхностного слоя.
- частичные осмотры - это те осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания. Частичные плановые осмотры конструктивных элементов проводит инженер ПТО по эксплуатации, при необходимости привлекаются необходимые специалисты, и инженерного оборудования проводятся главным энергетиком и главным механиком, при необходимости привлекаются необходимые специалисты. В процессе осмотра ведется наладка оборудования и исправляются мелкие дефекты.
3 Внеплановые проверки: проводятся после аварий техногенного характера и стихийных бедствий.
Анализ физической осуществимости предполагает рассмотрение состояния зданий и сооружений. Это позволяет определить возможность их дальнейшей эксплуатации на новой основе[24]. Девелопер работает исключительно за гонорар и не берет на себя финансовых рисков. Такой вид девелопмента в зарубежной практике называется «девелопмент за вознаграждение» (fee-development).
В данной схеме инвестор нанимает девелопера для строительства на выбранном земельном участке нового объекта недвижимости, либо качественного изменения старого объекта. Выбор девелопера происходит, как правило, на тендерной основе. В таком проекте девелопер обычно не вкладывает свои денежные средства и, как следствие, не рискует их потерять. Девелопер осуществляет проектирование на деньги заказчика, занимается получением разрешительной документации, организует строительство объекта и дальнейшую его продажу. Для выполнения всех необходимых работ, девелопер привлекает специалистов, однако ответственность за весь проект лежит на девелопере. В случае с собственной службой эксплуатации это приводит к уменьшению затрат по сравнению со стоимостью услуг сторонней эксплуатирующей организации (например, полный контроль над закупкой необходимых материалов и оборудования).
И наоборот, в случае со сторонними эксплуатационными компаниями отследить это не возможно.
В итоге себестоимость сторонней организации растет, стоимость услуг на свою службу эксплуатацию остается постоянной.
Вознаграждение за проект определяется процентом от его стоимости.
При разработке проектов квартальной застройки создается концепция застройки. Разработка концепции застройки помогает заранее оценить и получить представление о проектируемом объекте. Этот этап особенно важен для крупных объектов, поскольку позволяет избежать многих сложностей в ходе дальнейшего проектирования и максимально учесть пожелания заказчика.
Также маркетинг играет ключевую роль в продвижении девелоперского проекта на рынке, поиске потенциальных покупателей. Через маркетинговые исследования рынка недвижимости, девелопер может оценить шансы на успех своего потенциального проекта, изучить конкурентное окружение и спрос на недвижимость.
У проектов КОТ есть свои преимущества и недостатки.
Преимущества квартальной застройки очевидны для всех сторон, заинтересованных в проекте: для города, для девелопера, для инвестора, для потребителя. Основным достоинством является единая градостроительная документация, единый проект инженерной подготовки, единая схема транспортных и пешеходных потоков, объекты социально-культурного назначения.
Для девелопера важно, что затраты минимизируются, поскольку в одном районе на долгое время сосредоточено много мощностей. Как правило, проекты КОТ реализуются по очередям. Это позволяет постепенно возводить объекты, уделяя повышенное внимание качеству строительства и финансируя не весь проект в целом, а только его часть.
К недостаткам КОТ можно отнести высокий уровень сложности реализации подобных проектов. Такие застройки требуют крупных первоначальных вложений в инженерную подготовку, поэтому не все девелоперы могут реализовать подобные проекты.
Еще одним недостатком КОТ можно считать довольно большой срок реализации девелоперского проекта. Средний срок реализации может достигать до 10 лет, в зависимости от размера проекта.
Другим «минусом» считается выделение властями земельных участков, расположенных в непривлекательных местах: находящихся в удалении от крупных центров инфраструктуры и транспортного сообщения.
Но, несмотря на данный недостаток, методика КОТ является достаточно привлекательной, так как позволяется сформировать единый архитектурный ансамбль и новую удобную среду обитания со своей инфраструктурой.
SWOT-анализ показывает положительные и отрицательные факторы внешней и внутренней среды. К внутренней среде относятся такие факторы как силы и слабости, на которые компания повлиять может. Цель данного анализа - использование сильных сторон по максимуму и превращение слабых сторон в сильные, анализ и использование возможностей, и противодействие угрозам.
Раньше собственники загородных объектов недвижимости могли обходиться без специальных управляющих компаний. В основном они организовывали товарищества собственников жилья, т.е. ТСЖ, которые были наиболее распространенной формой управления поселками[27].
Сегодня более актуальна иная схема управления. Условно ее можно представить в виде цепочки взаимосвязей между застройщиком, управляющей компанией и жителями коттеджного поселка. Застройщик во время заключения инвестиционного договора с покупателями коттеджей предлагает им услуги компаний-управленцев, успевших зарекомендовать себя на рынке. Обслуживание территории и загородных домов может осуществляться и самим застройщиком. Такой вариант особенно выгоден для собственников жилья, поскольку себестоимость услуг для потребителей незначительно, но снижается. Однако такие управляющие службы создаются примерно на 4-5 месяцев, чтобы обслуживать объект до момента его сдачи в эксплуатацию. После этого, как правило, жильцы самостоятельно организуются ТСЖ или выбирают управляющую компанию.
ФЗ от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» существенно изменены положения о юридических лицах, в том числе положения о видах некоммерческих организаций. В результате внесения указанных изменений в ГК РФ появилась новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций - товарищество собственников недвижимости (далее - ТСН).
К ТСН были отнесены такие ранее признававшиеся самостоятельными организационно-правовыми формами виды некоммерческих организаций, как товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) и садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие товарищества (далее - садоводческие товарищества).
Большое количество новых объектов жилой недвижимости на рынке Московской области приводит к большому уровню конкуренции. Для девелопера становится тяжелее продавать свои проекты, поэтому для выделения своего проекта из большого объема похожих предложений и привлечения внимания потенциальных клиентов, застройщики используют маркетинговые «фишки».