Внутренняя норма доходности IRR - величина дохода в процентах, при которой величина полученного дохода равна произведенным затратам. Для инвестора это максимально возможный уровень затрат при реализации проекта.
Договор подряда, заключаемый покупателем земельного участка со строительной организацией одновременно с подписанием предварительного договора купли-продажи земельного участка с продавцом, может содержать самые разнообразные условия, основное из которых - обязательство подрядчика (генерального подрядчика), имеющего соответствующую лицензию, выполнить строительство (включая ремонтно-отделочные работы) жилого дома, расположенного на приобретаемом покупателем (заказчиком) земельном участке. В приложениях к договору, как правило, указываются характеристики дома, крыши, фундамента, энергоснабжения (газификации, электричества), внутренней отделки, водоснабжения и пр., а также цена работ и стоимость материалов для строительства.
Таким образом, приобретая понравившейся объект недвижимости в коттеджном поселке, покупатель заключает договор со строительной организацией.
Часто девелоперы совершают заведомо незаконные и противоправные сделки, свои действия они прекрасно понимают и осознают, но погоня за сверхприбылью берет вверх над ними. Так, в предварительном договоре купли-продажи земельного участка может быть указана цена продажи, значительно меньшая, нежели рыночная стоимость участка. В целом цена земельного участка, указанная в договоре, может быть приравнена к его кадастровой стоимости. Такие случаи формально допускаются российским законодательством (точнее, правоохранительные органы закрывают на них глаза), хотя на деле могут вызывать саркастическую усмешку у знатоков. Например, цена земельного участка площадью 1072 кв. м в Волоколамском районе Московской области (в строящемся элитном поселке), равная его кадастровой стоимости, может составлять 24832 руб. 88 коп., а цена участка площадью 1622 кв. м - 37573 руб. 63 коп. И такие цены отражаются в договоре с покупателем.
Цена строительных работ на указанных участках, закрепляемая в договоре подряда, может составлять сумму в размере 777600 руб. (и в нее также будет входить стоимость материалов для строительства), а на деле за эту цену едва ли можно воздвигнуть фундамент и одну из стен для элитного загородного дома.
Прием денежных средств от граждан может осуществляться наличными, а не в безналичном порядке, как это закрепляется, например, в договоре подряда, и фактическая цена земельного участка вместе с ценой строительных работ может составлять сумму, равную 7011993 руб. (за возведение одного дома) и, соответственно, 14023986 руб. (за два). Причем денежные средства в нарушение валютного законодательства могут приниматься как в рублях, так и в иностранной валюте.
При этом девелопер - физическое лицо, являясь собственником продаваемых земельных участков, одновременно является генеральным директором агентства недвижимости.
В правоотношениях по реализации гражданам земельных участков для строительства загородного жилья участвуют минимум три лица. Прежде всего это сам покупатель. Во-вторых, это продавец земельных участков - физическое лицо. В-третьих, строительная компания. Помимо этого, в этих отношениях может участвовать агентство недвижимости.
Продавец земельных участков и строительная организация (ответчики) могут вести деятельность, направленную на строительство жилых домов на земельных участках, передачу этих участков гражданам, в том числе истцу, исключительно совместно (проще говоря, в паре, т.е. строительная организация создавалась специально под определенный проект), и их обязательства могут быть тесно связаны между собой.
Руководителем организации может быть лицо, которое при заключении предварительного договора купли-продажи с истцом, имело доверенность от имени его продавца. Это же лицо подписывает договор подряда от имени строительной организации.
Продавец может являться собственником не только земельного участка, продаваемого данному гражданину, но и всех других участков, расположенных рядом, например, если земля расположена в воздвигаемом дачном поселке.
В результате этой совместной деятельности ответчиков строительная организация может систематически заключать с гражданами договоры подряда, поскольку согласно законодательству для деятельности по строительству зданий необходима лицензия, а продавец - систематически заключать с заказчиками договоры купли-продажи земельных участков и, не будучи зарегистрированным предпринимателем, согласовывать планы-графики строительства, скрепляя их собственноручной подписью.
Можно истребовать выписку из ЕГРЮЛ об агентстве недвижимости как о юридическом лице. Из нее можно усмотреть, что девелопер - продавец участков является генеральным директором этого агентства. Из нее можно обнаружить единое место нахождения и осуществления деятельности продавца земельных участков и строительной организации. Именно в офисе этого агентства, расположенном по адресу, содержащемуся в Едином государственном реестре юридических лиц, могла совершаться сделка и могли подписываться договоры о продаже земельных участков и договоры подряда со строительной организацией.
Если земельные участки расположены в элитном поселке, то на сайте этого поселка могут иметься сведения о застройщике (то есть о той самой строительной организации), а также сведения о том, что проект реализуется агентством недвижимости, генеральным директором которого является тот самый продавец-девелопер.
Из содержания сайта агентства недвижимости и сайта, на котором предлагаются к реализации земельные участки в поселке, может следовать, что свою деятельность указанные лица ведут, используя вывеску (бренд) этого агентства, при этом на обоих сайтах может быть указан один и тот же номер телефона - телефона агентства недвижимости. Чтобы распечатка сайта имела доказательственное значение, это доказательство можно получить с участием пристава в рамках обеспечения иска.
Решение о принятии инвестиционного проекта требует комплексного анализа финансовых и прочих факторов, способных повлиять на действия инвестора по повышению эффективности инвестиций.
Инвестор принял положительное решение о принятии инвестиционного проекта, тогда перед ним встает задача оценить реальную доходность сделанных вложений.
Существует две категории доходов от инвестиций в недвижимость:
1 Текущие доходы состоят из денежных потоков, например, доходы от поступления арендной платы, и являются результатом сделок с объектами недвижимости. Налоговые льготы повышают размер денежных потоков, поэтому важное влияние оказывает налоговый статус инвестора. Наиболее выгодно с точки зрения налоговой базы подавать декларацию как физическое лицо и через ЗПИФН (закрытый паевый инвестиционный фонд), который применяет особый налоговый режим.
2 Доходы от изменения стоимости недвижимости фиксируются как рост или снижение рыночной стоимости на объекты недвижимости, принадлежащие инвестору. Фактически доход превращается в реальный денежный эквивалент только тогда, когда недвижимость продана. Поэтому доходы от изменения стоимости недвижимости возможно рассматривать как потенциальные или условные. Т.е. сегодняшняя стоимость недвижимости или темпы ее изменения не дают никаких оснований рассчитывать на то, что с течением времени она не будет меняться в отрицательную или положительную сторону. Оценка рыночной стоимости на недвижимость является важнейшим из компонентов для анализа данного вида дохода.
По сравнению с доходами, возникающими вследствие изменения стоимости недвижимости, текущие доходы намного легче фиксируются и поддаются оценке. Получение денежных средств от арендной платы на расчетный счет сразу же позволяет ощутить реальный эффект от проинвестированной недвижимости. А для того чтобы отражать действительную ситуацию с рыночной стоимостью недвижимости, величина этого дохода должна измеряться ежедневно. Но сущность инвестирования в недвижимость препятствует такого рода краткосрочной оценке и делает неизбежной необходимость выбора периода оценки. При этом нужно учитывать частоту повторения (скользящий график, который выбирает сам инвестор, или установленный график, например, вначале года/полугодия/квартала) анализа рыночной стоимости на недвижимость и своевременность, надежность информации, на основе которой производится анализ.
Доверять анализ рыночной стоимости на недвижимость нужно только специалистам, имеющим лицензию на осуществление данной деятельности. Для получения достоверных данных оценщик должен одновременно применять три метода оценки недвижимости:
Метод сравнимых продаж. Необходимо провести сравнение не менее чем с тремя объектами недвижимости аналогичными по местоположению, размеру и характеристикам, проданными за полгода, и сделать вывод о соответствии продажной цены недвижимости с учетом различий в размере, характеристиках и состоянии сравниваемых объектов. Особое внимание уделяется акту согласования местоположения границ, ведь если процедура согласования нарушена, то кадастровый учет такого земельного участка под вопросом. Акт согласования местоположения границ земельного участка может быть признан судом недействительным по самостоятельному иску заинтересованного лица. Основаниями для удовлетворения такого иска могут быть, например, отсутствие подписи заинтересованного лица на акте, отсутствие извещения, неверные сведения о границах, отсутствие полномочий у представителя, который подписал акт, и даже подделка подписи заинтересованного лица. Срок исковой давности для такого оспаривания составляет 3 года с момента, как такое лицо узнало о нарушении своего права. Однако нередки случаи, когда заявители просто забывают, что лично ставили свою подпись в таком акте.
Сохранившиеся чертежи, ситуационные планы земельных участков, а также планы земельных участков при домах, которые могли сохраниться в материалах инвентарных дел БТИ, также играют свою роль при определении судом истины по делу - настоящих границ и фактически сложившегося землепользования.
Затратным методом. Базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого объекта.
Доходным методом. Анализируются текущие доходы от эксплуатации и доходы от возможной продажи объекта недвижимости.
Каждый объект недвижимости должен оцениваться при помощи всех трех методов, поэтому оценка недвижимости - это долгий и трудоемкий процесс. Если исследуется крупный портфель недвижимости, особенно если она находится в разных района России, нередки случаи отставания по времени обработки и изложения информации по конкретным объектам недвижимости.
После анализа текущих доходов и доходов от изменения стоимости недвижимости, необходимо придать полученной информации форму финансового доклада, удобного для изучения и понимания.
Цель каждого инвестора - повышение доходов при заданном уровне риска. Анализ общих результатов дает возможность определить, что необходимо сейчас предпринять для увеличения эффективности инвестиций.
В проведении анализа эффективности инвестирования в недвижимость заинтересованы абсолютно все участники инвестиционного рынка недвижимости. Все они согласовывают свою деятельность с показателями, которые дает оценка инвестиций в недвижимость.
Предложенная стратегия является общим планом управления на перспективу, при этом необходимо помнить, чтобы качественно реализовать стратегический план развития необходимо иметь не только общий план реализации намеченных мероприятий, но и отдельные планы для всех структурных подразделений предприятия
Каждый этап стратегии необходимо описать более детально.
Разработана и представлена стратегические направления работы по увеличению стоимости имущества ЗПИФ недвижимости «Траст Девелопмент Второй» а также планируемые этапы реализации предложенной стратегии.
Компания имеет доступ к источникам финансирования в достаточном объеме, а сроки погашения задолженности, подлежащей выплате в течение 12 месяцев, по договоренности с текущими кредиторами могут быть перенесены на более поздние даты.
На данном этапе происходит выполнение исследований, получение заключений, получение технических условий на подключение к инженерным сетям. Начинаются работы по привлечению необходимого финансирования. Идет подготовка плана земельного участка и договоров, фиксирующих обязанности участников проекта. Формируется сводный сметный расчет (ССР) для проектировщиков.
Этап начинается с юридического оформления проекта, оплаты приобретаемых прав, назначения руководителя проекта. Оканчивается этап, когда получены все необходимые разрешения и подготовлены документы. Учитывая большие сроки при оформлении и регистрации документов, этот этап может занять от 1 года до 2 лет.
Данный этап характеризуется дальнейшей детализацией экономики и бюджета проекта, уточнением общей схемы развития проекта. По мере разработки проекта возникает потребность в привлечении дополнительных финансовых ресурсов. Решается вопрос о финансировании проекта. Менеджеры стоят перед выбором: использовать собственные средства, кредитные средства или строить объект на долевой основе. В рассматриваемом в данной работе проекте, использованы различные виды финансирования. Компания выступает в качестве: соинвестора, девелопера и генподрядчика и застройщика. Финансирование проекта осуществляется на собственные средства, банковские кредиты и средства клиентов, заключивших договор о долевом строительстве.