Дипломная (вкр): Споры, вытекающие из земельных правоотношений

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации рассмотрены надзорные жалобы по делам №№ А29-1367/2009, А29-1368/2009, А29- 1882/2009, А29-1884/2009, по результатам чего в передаче дел в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора было отказано. Данная позиция также соответствует изложенной в определении ВАС РФ от 01.12.2011 NBAC-15038/11 по делу N А03-16136/2010.

. Изменение установленной договором методики определения арендной платы не является изменением ставки арендных платежей и возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1709/11 от 05.07.2011).

Исходя из названной позиции постановлением от 23.01.2012 г. Второй арбитражный апелляционный суд изменил судебное решение по делу N А29-10395/2010 исковые требования администрации муниципального образования к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате за землю и пени удовлетворил частично. В постановлении указал следующее.

Суд не принял во внимание, что согласно п.4 ст22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

При заключении в 2006 году договора аренды сторонами была согласована методика определения размера ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок, соответствующая решению Совета города. Ссылаясь на принятие в 2008 году Советом города нового Решения с другой методикой расчета размера арендной платы, арендодатель в одностороннем порядке изменил порядок расчета арендной платы.

В силу ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Однако, из этой же нормы следует, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Примененная истцом и ответчиком в 2006 году методика расчета арендной платы после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно договору аренды размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Дополнительные соглашения к договору сторонами не заключались, новые расчеты арендной платы не подписывались.

Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие публично- правовым образованием соответствующего акта само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Кассационная инстанция с выводами апелляционной инстанции согласилась. В постановлении указала, что иное решение указанной правовой ситуации нарушало бы разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.

Споры о неосновательном обогащении в связи с пользованием земельным участком. Судебная практика складывается в сторону удовлетворения исковых требований о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком.

Так, по делу № А11-6243/2013 Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к Кооперативу о взыскании неосновательного обогащения в сумме 3802805 руб. 56 коп. за пользование земельным участком и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 682445 руб. 09 коп.

Факт пользования ответчиком земельным участком подтверждался материалами дела (в том числе ранее действовавшим договором аренды земельного участка, постановлением главы города Владимира от 11.06.2010 № 2008). Суд первой инстанции исковые требования Администрации удовлетворил в полном объеме. С выводами суда первой инстанции по данному делу согласился Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа и оставил решение суда в силе.

По делу №А11-3375/2012 Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к Предпринимателю о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса предусматривает, что указанные права на земельный участок подлежат государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 27.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Поскольку Предприниматель приобрел в силу закона право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, но ввиду отсутствия в спорный период государственной регистрации его прав на этот участок он не являлся плательщиком земельного налога. В то же время из материалов дела следовало, что Предпринимателем была произведена оплата земельного налога за указанный земельный участок в спорном периоде.

Таким образом, оснований для взыскания неосновательного обогащения по иску собственника земельного участка за тот же период, по иному основанию, не имелось. Решением арбитражного суда в удовлетворении иска было отказано.

Еще одним основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком является недоказанность использования ответчиком спорного земельного участка.

Так, по делу № А11-10707/2012 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, процентов за пользование чужими денежными средствами. Доказательств, подтверждающих факт пользования Обществом спорным земельным участком в период с 30.04.2012 по 03.12.2012, истцом в суд не было представлено.

Представленные истцом акты проверок эффективности использования и обеспечения сохранности земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 30.04.2012, от 03.12.2012 не были приняты судом первой инстанции в качестве подтверждения факта пользования ответчиком земельным участком, поскольку были составлены в одностороннем порядке, без участия представителей ответчика, и не подтверждали, что земельный участок использовался в спорный период. Доказательств направления ответчику вызова для составления акта в суд также не было представлено. Арбитражный суд отказал Территориальному управлению в удовлетворении исковых требований. Первый арбитражный апелляционный суд решение суда оставил без изменения.

Рассмотрение иных споров, вытекающих из земельных правоотношений.

Решением суда первой инстанции по делу № 4827/2012 истцу было отказано в удовлетворении исковых требований об обязании принять решение о предоставлении земельного участка в собственность, подготовке и направлении проекта договора купли-продажи земельного участка. Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции было отменено, требования истца удовлетворены. Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный земельный участок относится к землям, ограниченным в обороте, и не может быть предоставлен в частную собственность.

По общему правилу земельные участки, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), не являются ограниченными в обороте. Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что спорный земельный участок относится к землям, ограниченным в обороте, и не может быть предоставлен в частную собственность, не соответствовал обстоятельствам дела.

По делу № А11-5662/2011 Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к Администрации и Комитету по управлению муниципальным имуществом о признании договора купли-продажи от 22.07.2008 № 052/08 недействительной (ничтожной) сделкой в части пункта 2.1 договора, устанавливающего размер выкупной стоимости земельного участка площадью 318 226 кв. м, и применении последствий недействительности сделки в части пункта 2.1 договора в виде взыскания с надлежащего ответчика в пользу Предпринимателя излишне уплаченных по договору денежных средств в сумме 8565628 руб. 90 коп..

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, исковые требования Предпринимателя были частично удовлетворены. Суд первой инстанции признал пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка ничтожным и взыскал с Комитета излишне уплаченные денежные средства в размере 8565628 руб. 90 коп. В удовлетворении требований к Администрации отказал.

Суды исходили из того, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка Предприниматель являлся собственником объекта недвижимости, приобретенного в процессе приватизации, следовательно, обладал правом приобретения земельного участка, на котором такой объект недвижимости расположен, по льготной цене - в размере 2,5 % от кадастровой стоимости. Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из доказанности факта отчуждения из муниципальной собственности здания корпуса № 5, для использования которого и приобретался земельный участок. Вместе с тем судами не было учтено следующее. Предметом спора являлась цена договора купли-продажи земельного участка, которая напрямую зависит от его площади, поэтому при наличии доводов ответчика о несоответствии договора статье 33 Земельного кодекса Российской Федерации судам надлежало дать юридическую оценку данному договору.

Как следовало из материалов дела, спорный земельный участок площадью 318226 кв. м был сформирован для размещения базы отдыха. Заключая договор купли-продажи данного участка на основании пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, участники договора не учли тот факт, что Предприниматель являлся собственником лишь одного объекта недвижимости, ранее входящего в комплекс бывшего интерната. Доказательств того, что Предприниматель приобрел весь комплекс бывшего интерната, не было представлено. Следовательно, являясь собственником лишь одного корпуса, он был вправе приобрести в собственность соответствующую часть земельного участка, занятого этим зданием, а не весь сформированный участок в целом.

Таким образом, вывод судов о наличии у Предпринимателя права выкупа спорного земельного участка по льготной цене был сделан судами по недостаточно исследованным обстоятельствам. Кроме того, суды не учли, что законодательно закрепленное право на приобретение соответствующей части земельного участка под объектом недвижимости напрямую зависит от целевого назначения здания и земельного участка.

По указанным основаниям Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа отменил судебные акты первой и апелляционной инстанций, дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Производство по данному делу было прекращено в связи с отказом истца от иска.

Проведенный анализ судебной практики показал, что практика рассмотрения споров, вытекающих из земельных правоотношений, в целом соответствует подходам, сформированным Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации. При этом следует отметить сложность и многообразие земельных правовых отношений, определяющих значительную специфику рассмотрения земельных споров, а так же их политическая, экономическая и социальная значимость.

Земельные споры могут быть тесно связаны с гражданскими и административными спорами, их необходимо четко разграничивать между собой. Такое разграничение имеет не только теоретическое, но и существенное практическое значение, так как правильное отнесение спора к той или иной отрасли права определяет порядок разрешения этих споров, что позволяет в конечном итоге правильно разрешить возникший спор. Это особенно актуально в условиях отсутствия законодательного определения того, что есть земельный спор.

Существующие в правоприменительной практике тенденции говорят о необходимости постепенной передаче земельных споров в компетенцию специальных земельных судов, созданных в рамках системы судов общей юрисдикции. А значимость земельных споров и их специфика требуют законодательного закрепления особенностей рассмотрения соответствующей категории дел в земельном процессуальном кодексе.

Заключение

Исследовав вопрос об особенностях и актуальных проблемах разрешения споров, вытекающих из земельных правоотношений, необходимо сделать вывод, что развитие законодательства, регулирующего вопросы разрешения земельных споров, происходит с учетом расширения тенденции судебного рассмотрения земельных споров, активного включение земли в гражданский оборот.

Действующее российское законодательство не содержит определения земельного спора. Вместе с тем земельные споры являются самостоятельной категорией правовых споров, возникающих по поводу земли. В связи с этим, понятие земельного спора, на наш взгляд, наиболее целесообразно определять, как полностью или частично взаимоисключающие друг друга разногласия относительно действительных или предполагаемых субъективных прав и законных интересов на землю, возникающие между субъектами, обладающими определенными правами на землю или претендующими на приобретение данных прав, выраженные во вне (в т.ч. путем направления претензии, иска), и подлежащие урегулированию в установленном законом порядке уполномоченным юрисдикционным органом.

В результате проведенного исследования были выявлены существующие проблемы в механизме разрешения земельных споров в настоящее время в России. Подводя итог, можно сделать следующие рекомендации по совершенствованию действующего законодательства в профилактике и разрешении земельных споров.