Дипломная (вкр): Споры, вытекающие из земельных правоотношений

На заявление М. от 01.10.2012 о получении разрешения на выкуп прилегающего земельного участка администрация муниципалитета со ссылкой на статью 36 Земельного кодекса РФ сообщила о неделимости земельного участка, на котором расположено здание, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, и указала, что ответчик не может оформить права на неделимый земельный участок самостоятельно. Посчитав, что М. заняла земельный участок, разместив на нём бетонные сооружения при отсутствии правоустанавливающих документов на землю, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Решением суда от 25.12.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано со ссылкой на статью 36 Земельного кодекса РФ. Суд указал, что истец, как собственник объекта недвижимости, является субъектом исключительного права на земельный участок, на котором размещены спорные сооружения, и в силу вступившего в законную силу решения районного суда обязан до конца текущего года оформить правоустанавливающие документы на землю. Постановлением апелляционного суда от 19.03.2013 решение суда отменено, исковые требования удовлетворены: суд обязал М. в месячный срок со дня вступления в законную силу постановления снести (убрать) железобетонное ограждение.

Апелляционный суд исходил из того, что самовольно возведенное ответчиком железобетонное заграждение расположено на территории, относящейся к землям, собственником которых является муниципальное образование, и препятствует Администрации и иным лицам в свободном доступе на земельный участок; спорный земельный участок в установленном действующим гражданским и земельным законодательством порядке не выделен, его границы не установлены; участок ответчику не предоставлялся, а потому любые действия М., связанные с ограничением доступа к этому земельному участку, должны быть согласованы с собственником, то есть муниципалитетом. Кассационная инстанция постановлением от 30.07.2013 с выводами суда апелляционной инстанции согласилась.

Также большой интерес среди споров, вытекающих из земельных правоотношений и рассматриваемых в рамках искового производства, представляют:

.Споры, связанные с установлением кадастровой стоимости земельного участка.

.Споры о взыскании арендной платы за пользование земельным участком.

.Споры о неосновательном обогащении в связи с пользованием земельным участком.

Споры, связанные с установлением кадастровой стоимости земельного участка. В настоящее время кадастровая стоимость земельных участков, будучи базисом для определения размера платы за землепользование, является камнем преткновения между субъектами предпринимательства и исполнительными органами государственной власти, органами местного самоуправления.

Заявителями по данной категории дел выступают собственники или арендаторы земельных участков, ответчиком - федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии». К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлекаются: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми; администрация города Сыктывкара; администрация муниципального района, на территории которого находится земельный участок; организация, выполнившая отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Судебная практика арбитражных судов Российской Федерации складывается в сторону удовлетворения исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равной их рыночной стоимости, и внесении изменений в сведения Государственного кадастра недвижимости.

Так, при рассмотрении дела №А11-1222/2013 было установлено, что Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Учреждению об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 7337 кв. м, определенной по состоянию на 01.01.2012 в размере 9538000 руб. и внесении изменений в сведения Государственного кадастра недвижимости о вышеуказанном земельном участке, указав кадастровую стоимость земельного участка в сумме 9538000 руб..

В обоснование заявленных требований истец представил отчет Экспертного центра об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2012 и экспертное заключение Некоммерческого партнерства, согласно которым рыночная стоимость участка по состоянию на 01.01.2012 составила 9538000 руб., то есть в 2,5 раза ниже определенной постановлением администрации города Владимира от 12.11.2012 № 4720.

Суд первой инстанции исковые требования Общества удовлетворил в полном объеме. Первый арбитражный апелляционный суд и Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа оставили решение суда без изменения.

Аналогично по делу № А11-6275/2013 Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к Учреждению об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 9054 кв. м, равной его рыночной стоимости, в размере 11309000 руб.; об обязании Учреждения внести в пятидневный срок с момента вступления решения в законную силу в Государственный кадастр недвижимости сведения о вышеуказанном земельном участке, указав кадастровую стоимость земельного участка в размере 11309000 руб. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка рыночная стоимость спорного земельного участка составила 11309000 руб., то есть в 2,5 раза меньше по сравнению с установленной постановлением главы администрации города от 12.11.2012 № 4720 (кадастровая стоимость земельного участка - 26 594 857 руб. 44 коп.).

В соответствии с экспертным заключением вышеуказанный отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствовал требованиям Закона №135-ФЗ, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Решением суда первой инстанции исковые требования Предпринимателя были удовлетворены в полном объеме. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение суда в силе.

Хотелось бы отметить, что имеются также и решения об отказе в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равной его рыночной стоимости, и внесении изменений в сведения Государственного кадастра недвижимости. Основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований послужило то, что решение суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на более раннюю дату, чем 01.01.2012, при наличии установленной новой кадастровой стоимости земельного участка на более позднюю дату - 01.01.2012, не восстановит прав истца.

В порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются споры, связанные с оспариванием ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, в том числе связанные с пересмотром результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Общество обратилось в суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Коми о признании внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка не соответствующей его рыночной стоимости; об обязании исключить из государственного кадастра недвижимости (ГКН) сведения об экономических характеристиках кадастровой стоимости, сведения об общей кадастровой стоимости земельного участка и об обязании установить новую кадастровую стоимость. Как следует из материалов дела, 24.05.2010 между администрацией муниципального образования (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды спорного земельного участка. В соответствии с результатами государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Коми, утвержденными приказом Минприроды РК от 29.12.2007 № 705, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере 19345602 рублей исходя из 9 группы видов разрешенного использования и удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка - 1312 рублей за квадратный метр. На основании данного приказа сведения о кадастровой стоимости земельного участка были внесены в ГКН.

Согласно отчету независимого оценщика, составленному на 25.07.2010, рыночная стоимость спорного земельного участка составила 8174233 рубля.

Посчитав, что кадастровая стоимость названного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что является основанием для внесения изменений в ГКН, Общество обратилось в суд с вышеуказанным заявлением.

Решением суда от 24.10.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.02.2013, в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано.

Руководствуясь статьей 65 АПК РФ, статьей 65, пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», постановлением Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11, суды исходили из того, что уполномоченный орган не имел предусмотренные действующим законодательством основания для изменения кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Постановлением кассационной инстанции от 13.05.2013 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию со ссылкой на следующее. На основании статьи 65 ЗК РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно материалам дела кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена на основании результатов государственной кадастровой оценки земель, утвержденных приказом Минприроды РК от 29.12.2007 № 705 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Коми».

В постановлении Президиума ВАС РФ № 913/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами АПК РФ может быть назначена экспертиза.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Таким образом, согласно данной статье установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

При принятии судебных актов по настоящему делу суды обеих инстанций не дали оценки отчету независимого оценщика, содержащего сведения о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 25.07.2010, посчитав, что при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка рыночная стоимость должна быть определена по состоянию на дату утверждения кадастровой стоимости этого участка (01.01.2007) со ссылкой на статью 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Вместе с тем данный вывод судов является неверным, противоречащим позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ № 913/11, и имеющимся в деле документам.

Из материалов дела видно, что договор аренды спорного земельного участка заключен Обществом и Администрацией 27.04.2010. До этой даты Общество не имело никаких прав на данный участок. На 25.07.2010 рыночная стоимость названного участка существенно отличалась от его кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2007, поэтому Общество вынуждено уплачивать арендную плату, рассчитанную на основании кадастровой стоимости, то есть в завышенном размере.

При этом отчету независимого оценщика, содержащему сведения о рыночной стоимости спорного участка по состоянию на 25.07.2010, суды оценку не дали.

Споры о взыскании арендной платы за пользование земельным участком. Вопрос касается неоднозначного подхода к возможности арендодателей, являющихся публично-правовыми образованиями, в одностороннем порядке изменять размер арендной платы за землю, являющейся объектом аренды. Ниже изложены две правовые позиции, которые имеют место в настоящее время.

. Ставки арендной платы за пользование государственными (муниципальными) землями являются регулируемыми ценами, поэтому стороны договора аренды обязаны исчислять размер арендной платы в порядке, установленным соответствующим нормативным актом.(дела №№ А29-1369/2009, А29-280/2010, А29-1367/2009, А29- 1368/2009, А29-1828/2009, А29-1882/2009, А29-1884/2009).

Полагая, что одностороннее увеличение арендной платы произведено органом местного самоуправления неправомерно, а излишне внесенная сумма арендных платежей является неосновательным обогащением, истец обратился в суд с требованием о взыскании суммы переплаты. Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что условиями договора аренды не предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение условий договора в связи с установлением иного порядка определения арендной платы.

Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, решение отменено как принятое в результате неприменения подлежащих применению норм материального права.

Как следует из материалов дела, между сторонами был подписан договор аренды земельного участка, условиями которого предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. Письмами орган местного самоуправления уведомлял истца об увеличении размера ежегодной арендной платы. Из приложений к уведомлениям следует, что ежегодный размер арендной платы исчислен арендодателем исходя из базовой ставки земельного налога, установленной постановлением Правительства Республики Коми.

В соответствии с ч.3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Учитывая то, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, и то, что постановление Правительства Республики Коми, установившее размер арендной платы за земли, находящие в государственной собственности и земли, государственная собственность на которые не разграничена, вступило в силу и не противоречит федеральному законодательству, вышестоящие суды, отказали в удовлетворении требований. При этом указали, что размер арендной платы устанавливается согласно соответствующему нормативному акту независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.