Таким образом, целью заключения договора купли-продажи недвижимого имущества является совершение сделки по передаче права собственности на объект недвижимости. На стадии составления договора в него необходимо включить, помимо существенных, все необходимые условия, которые позволят совершить сделку не только в соответствии с законодательством, но и с максимальной степенью комфорта для участвующих сторон. Невключение какого-либо условия в договор купли-продажи недвижимого имущества влечет за собой необходимость его определения в соответствии с действующим российским законодательством. ГК РФ однозначно определяет, что письменная форма договора является обязательной; кроме того, неотъемлемым условием сделки является государственная регистрация договора.
2.3 Содержание договора купли-продажи
Содержание договора купли-продажи определяется составом прав и обязанностей сторон согласно данному договору.
Фактическая передача недвижимого имущества покупателю по договору является основной обязанностью продавца. Согласно общему правилу гражданского законодательства, право собственности у покупателя возникает с момента принятия имущества. В то же время, право собственности у покупателя по договору недвижимости возникает с момента регистрации перехода права собственности; таким образом, момент регистрации права и момент возникновения права собственности могут не совпадать во времени. Ввиду этого, при анализе условий договора необходимо различать момент фактической передачи имущества и момент возникновения права собственности у покупателя на данное имущество. Таким образом, основную обязанность продавца по передаче недвижимого имущества покупателю следует рассматривать в контексте переноса права собственности на данное имущество.
Важно отметить, что необходимость государственной регистрации права на владение имуществом не является следствием момента подписания сторонами передаточного акта. Однако, данная правовая позиция является спорной ввиду следующих факторов. Согласно общим правилам гражданского оборота, в частности, ст. 223 ГК РФ, основанием перехода права собственности является фактическая передача вещи, ее вручение покупателю. В случае передачи недвижимого имущества, такому моменту соответствует подписание передаточного акта. Ввиду этого, практика делового оборота в большинстве случаев требует рассмотрения момента передачи недвижимого имущества в качестве самостоятельного основания государственной регистрации права. Это позволит снизить для покупателя риск ограничения его прав в отношении приобретаемого имущества. Кроме того, значение момента фактической передачи имущества заключается в том, что, в случае возникновения спорных ситуаций в связи с наличием нескольких договоров, заключенных разными покупателями с одним и те же собственником в отношении одного и того же недвижимого имущества, больше шансов доказать свою правоту будет иметь тот покупатель, у которого будет наличествовать передаточный акт.
Рассмотренная ситуация позволяет сделать вывод, что фактическая передача недвижимого имущества, являющаяся предметом договора, обладает правообразующей функцией и должна являться самостоятельным основанием государственной регистрации права.
Совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества может сопровождаться выявлением скрытых дефектов передаваемого по договору имущества. Действия продавца по сокрытию таких дефектов является прямым нарушением гражданского законодательства, поскольку у продавца присутствует обязанность информирования покупателя о всех имеющихся недостатках недвижимого имущества, являющегося предметом договора.
В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае недобросовестной передачи имущественного объекта покупателю от продавца (собственника), покупатель имеет право требовать произвести надлежащую замену либо устранить найденные дефекты. Это предусмотрено ст. 475 ГК РФ, однако, покупатель должен предоставить соответствующие доказательства того, что данные дефекты имели место быть именно тогда, когда другая сторона по договору являлась собственником. На основании ч. 1 ст. 475 ГК РФ, все имеющиеся недостатки вещей, которые не были упомянуты продавцом, должны быть устранены по требованию покупателя. При передаче от одной стороны к другой собственности ненадлежащего качества, данный договор считается определенным на основании действующей нормы ст. 475 ГК РФ, где описывается передача объектов ненадлежащего качества. На основании нормы ст. 475 ГК РФ, в случае выявления недостатков товара, которые были выявлены после заключения сделки, покупатель имеет право требовать от продавца устранения дефектов, или же уменьшить стоимость объекта, устранить недостаток, заплатить стоимость ущерба в разумный для сторон срок.
Заключение договора купли-продажи недвижимости также порождает для продавца обязанность предоставления документа, согласно которому, третьи лица не обладают какими-либо правами касательно оспаривания совершаемой сделки. В качестве такого документа может выступать справка Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Владение недвижимой вещью порождает возникновение у собственника совокупности прав. Собственник и продавец недвижимого имущества обладает возможностью реализации вещно-правовой защиты своих прав, в частности, возможностью прибегнуть к виндикационному и негаторному иску. Помимо прав, собственник обладает и рядом обязанностей, в частности, на нем лежит бремя надлежащего содержания недвижимого имущества. Указанная обязанность продавца имеет особое значение для установления момента перехода риска случайной гибели имущества.
Длящийся процесс исполнения договора купли-продажи недвижимости до момента регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения правоотношений между сторонами договора. Продавец остается собственником до того момента, пока не будет достигнут момент государственной регистрации перехода такого права к покупателю. Таким образом, до момента перехода права собственности продавец несет все риски, связанные с содержанием имущества, но ему же принадлежат возможные доходы от данного имущества.
В том случае, если при подписании передаточного акта будут выявлены несоответствия предмета договора его условиям, и данные расхождения будут указаны в передаточном акте, это не будет являться основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение условий договора.
Говоря о последствиях, наступающих для продавца после совершения продажи, но до наступления момента утраты прав собственности, необходимо отметить, что продавец в указанный период времени сохраняет полное право пользоваться и распоряжаться данным имуществом; такая сделка не может быть признана ничтожной на основании заключенного договора купли-продажи.
Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества является основанием для возникновения следующей совокупности прав и обязанностей сторон.
Продавец обладает правом получить от покупателя денежную сумму, определяемую в качестве цены недвижимого имущества по договору, в полном объеме.
Продавец обязан совершать следующие действия:
1) передать в собственность покупателя недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи;
2) в установленном законом порядке зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество;
3) возмещать покупателю убытки в том случае, если имела место задержка государственной регистрации перехода права собственности по вине продавца;
4) в установленном порядке подписать передаточный акт. В структуру прав покупателя входят следующие:
1) в том случае, если выявлены недостатки передаваемого по договору недвижимого имущества, покупатель вправе требовать от продавца либо соразмерного уменьшения покупной цены недвижимого имущества, либо безвозмездного устранения выявленных недостатков, либо возмещения расходов на устранение недостатков силами покупателя;
2) право расторгнуть договор купли-продажи и потребовать возврата уплаченных денежных средств в том случае, если выявлено существенное нарушение требований к качеству передаваемого недвижимого имущества (неустранимые недостатки; недостатки, устранение которых нецелесообразно ввиду высокой стоимости работ; недостатки, выявляемые периодически; недостатки, проявляющиеся вновь);
3) право требовать от продавца фактической передачи недвижимой вещи;
4) право требовать возмещения убытков при ненадлежащем исполнении продавцом условий договора.
Покупатель обязан совершить следующие действия:
1) уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором;
2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора продажи;
3) не уклоняться от подписания передаточного акта;
4) возместить продавцу убытки, причиненные задержкой государственной регистрации.
Говоря об особенностях реализации прав покупателей на земельные участки при совершении сделок по купле-продаже недвижимого имущества, необходимо отметить, что покупатель объекта недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, одновременно с приобретением права собственности на объект недвижимого имущества приобретает и право пользования указанным земельным участком. Рассматриваемое право пользования возникает независимо от факта заключения договора аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Содержание договора купли-продажи недвижимости может включать в свой состав положения, касающиеся разъяснения некоторой терминологии рынка недвижимости, а также условия совершения отдельных действий в условиях конкретной рыночной ситуации. Включение в договор подобных положений обусловлено тенденцией данного рынка к нестабильности и привязкой его к общему уровню экономического развития государства. Истоки риска нестабильности лежат в рамках периода распада СССР и начала приватизации жилых помещений; рыночная реформа вследствие формирования и становления такого нового государства, как Российская Федерация, характеризовалась стремительным ростом цен в секторе недвижимости. Данный процесс был обусловлен такими факторами, как рублевая инфляция и изменение покупательной способности доллара. Впоследствии эти обстоятельства существенно повлияли на рынок недвижимости; в частности, в некоторых городах отмечалось превышение спроса над предложением.
Желательность разъяснения в договоре отдельных его положений объясняется наличием пробелов в законодательстве, неясностью отдельных формулировок и возможностью возникновения разночтений. Рассмотрим указанную ситуации на примере определения понятия жилого помещения.
Гражданское законодательство не закрепляет единого разъяснения такого термина, как «жилое помещение»; глава 18 ГК РФ не дает отображения в полной мере всех характеристик, присущих данному определению. При проведении глубокого анализа жилищного и гражданского законодательства можно сделать вывод о том, что термин «жилая недвижимость» имеет несколько схожих значение, которые выражают существенные стороны исследуемого объекта. Так, ч. 2 ст. 288 ГК РФ говорит о том, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. В силу этого, действие главы 18 ГК РФ не распространяется на дачи, садовые домики, гостиницы и другие помещения, хоть и пригодные для постоянного проживания, но предназначенные для иного целевого использования. В ч. 2 ст. 288 ГК РФ также через дефиницию идет раскрытие назначения такого помещения: жилое помещение предназначено для проживания граждан. При этом не важно, будет ли проживать в жилом помещении сам собственник с членами своей семьи, или помещение будет им сдаваться для проживания других граждан.
Следующая характеристика жилого помещения предлагается ГК РФ в ч. 1 ст. 673 в главе о найме жилого помещения: изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Данная статья предъявляет всего два условия к жилому помещению:
- такое помещение должно быть изолировано;
- необходима пригодность для постоянного проживания.
Третье определение содержится в ст. 15 ЖК РФ: жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Данное определение схоже с предложенным в ст. 673 ГК РФ. Изолированным считается помещение, имеющее самостоятельный выход в места общего пользования, то есть выход на улицу, лестничную площадку, в коридор и т.п. Напротив, часть комнаты или смежная комната самостоятельным объектом жилого помещения быть не могут (имеет место быть явное противоречие с формулировкой законодателя, предложенной в ст. 673 ГК РФ). Под пригодностью жилого помещения для постоянного проживания понимается соответствие помещения установленным санитарным и технических правилам и нормам.
Таким образом, законодатель в различных правовых актах закрепляет понятие жилого помещения. При анализе вышеперечисленных определений можно прийти к следующему выводу: жилое помещение должно обладать двумя основными условиями. Первым условием является изолированность, вторым, как уже было ранее сказано, пригодность для проживания. В юридической литературе также отсутствует единый подход к определению понятия «жилое помещение».