Головин С.М. обязался вместе с ним подать необходимые документы в Задонский филиал Федеральной регистрационной службы, однако в связи с его болезнью им пришлось неоднократно откладывать совершение указанного действия, затем Головин С.М. умер, не успев произвести регистрацию договора и перехода права собственности на земельный участок и жилой дом к покупателю.
С момента совершения сделки и до настоящего времени истец пользуется спорным жилым домом и земельным участком, следит за ним, обрабатывает землю, собирает урожай. За его счет в данном жилом доме сделан ремонт. В связи со смертью Головина С.М., то есть по не зависящей от продавца и покупателя причине, регистрация перехода права собственности на спорные земельный участок и жилой дом во внесудебном порядке не представляется возможной. При этом, иных препятствий для совершения данного действия не имеется.
Согласно сведениям, предоставленным администрацией сельского поселения Ольшанский сельсовет Задонского муниципального района Липецкой области, наследником имущества, оставшегося после смерти Головина С.М., является его сын. Согласно выписок из ЕГРН, право собственности на спорный жилой дом до настоящего времени зарегистрировано за Головиным С.М., сведения о собственниках спорного земельного участка в реестре недвижимости отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил: признать за Натаровым право собственности на жилой дом общей площадью 36,4 кв. м, на земельный участок площадью 4097 кв. м.
Исследование правоприменительной практики позволяет сделать вывод, что наступление ответственности является неизбежным следствием ненадлежащего исполнения сторонами своих обязательств, исходящих из договора купли-продажи недвижимого имущества. Наступление ответственности сопровождается фактором принуждения и влечет за собой необходимость возмещения убытков виновной стороной.
Проведенный анализ нормативно-правового регулирования купли-продажи недвижимого имущества и судебной практики по данному вопросу позволяет прийти к выводу, что в настоящее время существуют пробелы в законодательстве, в сферу регулирования которого входят правоотношения, связанные с недвижимым имуществом.
Так, вещные права на объекты недвижимости не подлежат обязательной государственной регистрации, в связи с чем при покупке жилья существуют риски связанные с приобретением имущества, обремененного вещными правами третьих лиц. Таковыми вещными правами могут обладать бывшие члены семьи продавца, отказавшиеся от участия в приватизации, либо лица, которые приобрели право проживания на определенный срок, либо бессрочно по завещательному отказу. При рассмотрении дел данной категории у судов не возникает затруднений относительно применения норм материального права. В соответствии с позицией
Верховного Суда РФ за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.
Таким образом, добросовестный покупатель не защищен законодательно при возникновении подобной ситуации, что является крайне негативным фактором, требующим совершенствования законодательства.
Определенные риски существуют и при использовании договора дарения. Среди участников рынка недвижимости существует заблуждение относительно невозможности признания заключенных договоров дарения недействительным. На самом деле имеет место быть многочисленная судебная практика отмены данного договора по общим основаниям недействительности сделок. В частности, такое случается, когда волеизъявление не соответствует внутренней воле дарителя. Существуют риски признания договора дарения недействительным, если заключается притворная сделка, к примеру, во избежании налогообложения - когда продавец с покупателем заключают не договор купли-продажи, а договор дарения. В этом случае одна сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, и по иску заинтересованной стороны такая сделка будет признана ничтожной в силу закона. Также одаряемый всегда рискует потерять переданное имущество по основаниям, предусмотренным ст. 302 ГК РФ, если будет установлено, что имущество приобретается у лица, которое не вправе было его отчуждать. Таким образом, приобретатель в данном случае также не защищен законодательно.
Наступление ответственности по договору купли-продажи недвижимого имущества связано с ненадлежащим исполнением сторонами своих обязанностей. В свою очередь, такое ненадлежащее исполнение во многих случаях обусловлено наличием рисков, присущих обороту недвижимого имущества и недвижимости как виду вещи в общем.
Понятие гражданско-правовой ответственности предусматривает процесс применения определенного вида санкций по отношению к стороне договора, нарушившей его условия, либо лишения такой стороны принадлежащего права. Таким образом, наступление ответственности по договору связано с реализаций принуждения.
Выявлено, что в настоящее время существуют пробелы в законодательстве, в сферу регулирования которого входят правоотношения, связанные с недвижимым имуществом. Основное несовершенство законодательства связано с наличием вещных прав бывших членов семьи. Вещные права на объекты недвижимости не подлежат обязательной государственной регистрации, в связи с чем при покупке жилья существуют риски связанные с приобретением имущества, обремененного вещными правами третьих лиц. Таким образом, добросовестный покупатель не защищен законодательно при возникновении подобной ситуации, что является крайне негативным фактором, требующим совершенствования законодательства.
Определенные риски существуют и при использовании договора дарения; в частности, одаряемый всегда рискует потерять переданное имущество по основаниям, предусмотренным ст. 302 ГК РФ, если будет установлено, что имущество приобретается у лица, которое не вправе было его отчуждать.
Заключение
договор недвижимый имущество право
Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы.
Договор купли-продажи недвижимости представляет собой достигнутое и зафиксированное соглашение между продавцом и покупателем недвижимости, согласно которому, продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель - принять и оплатить данное имущество в размере, в отношении которого достигнута договоренность. Совершение сделки и заключение договора является основанием для исполнения взаимных прав и обязанностей сторон; при этом, одни условий возникновения приведенных последствий будет являться взаимное волеизъявление сторон. В том случае, если достигнуто определенное соглашение, это подразумевает, что стороны выработали систему взаимных волеизъявлений.
Согласно гражданскому законодательству, в качестве предмета договора могут выступать здания, сооружения, земельные участки, квартиры и иное имущество, признаваемое в качестве недвижимого.
Договор купли-продажи недвижимости является основанием возникновения определенных обязательств сторон. В структуру обязанностей продавца входит передача объекта имущества, не обремененного правами третьих лиц; в свою очередь, указанные права могут вытекать из правоотношений, предваряющих совершение сделки (наличие сервитута, права членов семьи и пр.). Имущество, являющееся частью долевой собственности, может быть реализовано только с согласия иных собственников долей.
К числу особенностей правоотношений по купле-продаже недвижимости необходимо отнести следующие;
1) недвижимое имущество обладает свойством неразрывности с земельным участком, на котором оно расположено.
Данное свойство порождает возникновение у покупателя права пользования земельным участком, на котором расположено имущество, являющееся предметом договора. Покупатель объекта недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, одновременно с приобретением права собственности на объект недвижимого имущества приобретает и право пользования указанным земельным участком. Рассматриваемое право пользования возникает независимо от факта заключения договора аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка;
2) относительно высокая стоимость недвижимого имущества в сравнении с прочими объектами гражданских правоотношений.
Данное свойство может стать причиной возникновения риска столкнуться с недобросовестностью исполнения договора, цена которого искусственно занижена в целях экономии налоговых платежей. В том случае, если в договоре указывается заниженная стоимость имущества, продавец должен быть готов к наступлению такого риска, при котором недобросовестный покупатель произведет с ним полный расчет исходя из суммы, указанной в договоре. Бремя доказывания того, что договоренность была достигнута в отношении иной суммы, ложится на продавца; в этом случае, процедура возврата переданного имущества и возмещения убытков представляется достаточно трудозатратной;
3) свойство индивидуальной определенности недвижимого имущества. Каждый объект недвижимости обладает уникальными характеристиками, подтвержденными документально, ввиду чего, он не может быть заменен иным объектом для покупателя;
4) необходимость государственной регистрации права.
Такое требование законодательства направлено, прежде всего, на формирование дополнительных мер защиты законных интересов сторон по договору. Необходимость введения института государственной регистрации права собственности на недвижимость, в свою очередь, была обусловлена все большей степенью вовлеченности такого имущества в гражданско-правовые отношения, а также потребностью в определении правового статуса отдельных объектов. Формирование единого порядка учета объектов недвижимого имущества способствует, прежде всего, однозначности в толковании правил управления недвижимостью в РФ.
Несоблюдение обязательной письменной формы является основанием для признания договора недействительным, а сделки, сопровождаемой его заключением, - ничтожной. Представление договора в Росреестр является основанием для проведения перерегистрации права, смены собственника и внесения информации в реестр;
5) обязательная нотариальная форма договора по некоторым видам сделок с недвижимым имуществом.
Принятое законодателем решение о необязательности применения нотариальной формы ко всем сделкам, предметом которых является недвижимое имущество, способно, с одной стороны, привести к тому, что стороны договора могут быть освобождены от дополнительных затрат в процессе совершения сделки. В то же время, несоблюдение нотариальной формы может привести к нежелательным последствиям в рамках исполнения договора и гораздо более значительным затратам. Законодательное установление определенной формы договора купли-продажи недвижимости будет способствовать устойчивости гражданско-правового оборота данного вида имущества, усилению защиты прав сторон сделки, общему повышению уровня соответствия условий договора требованиям законодательства.
При отчуждении жилого помещения путем его продажи продавец включает в договор перечень лиц, сохраняющих право пользования этим помещением, а также перечень их прав и обязанностей в части пользования данным помещением. Данное существенное условие имеет особое значение для покупателя, поскольку его соблюдение значительно повышает степень безопасности совершаемой сделки.
Купля-продажа недвижимости в настоящее время является одной из наиболее распространенных сделок в гражданско-правовых отношениях. Данные сделки неизбежно сопровождаются повышенностью степенью риска нарушения прав и законных интересов сторон, особенно в период расчета по договору и принятия риска повреждения и утраты имущества.
Выявлено, что в настоящее время существуют пробелы в законодательстве, в сферу регулирования которого входят правоотношения, связанные с недвижимым имуществом. Например, вещные права на объекты недвижимости не подлежат обязательной государственной регистрации, в связи с чем при покупке жилья существуют риски связанные с приобретением имущества, обремененного вещными правами третьих лиц. Определенные риски существуют и при использовании договора дарения; в частности, одаряемый всегда рискует потерять переданное имущество по основаниям, предусмотренным ст. 302 ГК РФ, если будет установлено, что имущество приобретается у лица, которое не вправе было его отчуждать.
Таким образом, ввиду высокой степени рискованности совершения таких сделок, рекомендуется повышение степени защиты интересов каждой из сторон посредством конкретизации в гражданском законодательстве прав и обязанностей стороны при возникновении различных рыночных ситуаций. Дополнительной мерой защиты будет являться возврат обязательной нотариальной формы всех видов сделок с недвижимым имуществом. С одной стороны, отсутствие требования нотариального удостоверения способно привести к упрощению и удешевлению оборота недвижимости; с другой стороны, обязательное нотариальное удостоверение является дополнительным фактором обеспечения законности сделки и защиты прав граждан.
Список использованных источников
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 04.08.2014, №31, ст. 4398.
2. Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 №60-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ, 24.03.1997, №12, ст. 1383.