Введение
договор недвижимый имущество право
Актуальность исследования. В настоящее время сделки по купле-продажи недвижимого имущества получают все большее распространение. Ввиду этого, особую актуальность приобретают вопросы защиты прав и законных интересов сторон при проведении таких сделок. Кроме того, актуальными являются вопросы применения договора купли-продажи с учетом наиболее выгодных условий для каждой из сторон.
Важным аспектом защиты прав и законных интересов сторон договора купли-продажи недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Однако, такая мера не является единственно возможным способом обеспечения законности сделки.
Актуальность диссертационного исследования обусловлена наличием противоречия между широким распространением отношений в области купли - продажи недвижимости, с одной стороны, и, с другой стороны, отсутствием должного внимания к этим вопросам со стороны законодателя, а также со стороны научного сообщества. Актуальность связанна с отсутствием единообразного понятия вещи, имущества; кроме того, нормативно-правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества характеризуется тем фактором, что отдельные положения гл. 30 ГК РФ не являются исчерпывающими и требуют конкретизации в рамках специального законодательства, включающего в себя нормы Жилищного кодекса РФ1, Земельного кодекса РФ2, Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 3. Дополнительную актуальность обосновывает большое количество судебных споров, объектом которых является недвижимость, с противоречивым решением судов различного уровня.
Данная тема обладает достаточной высокой степенью научной разработанности. Вопросам особенностей применения договора купли-продажи в современных гражданско-правовых отношениях посвящены труды таких авторов, как Белова Т.В., Полежаев О.А., Савельева Н.М., Себякина А.А., Сорокина Ю.А., Чикобава Е.М., Шевчук Д.Ф., Юрова К.И. В то же время, вопросы применения договора купли-продажи в отдельных рыночных ситуациях остаются, в большей степени, открытыми и требуют дальнейшего исследования.
Объект исследования - гражданские правоотношения в сфере куплипродажи недвижимого имущества.
Предмет исследования - нормы права, регулирующие отношения, связанные с договором купли-продажи недвижимого имущества.
Цель исследования - формулирование предложений по совершенствованию правого регулирования купли-продажи недвижимости на основе комплексного анализа правовых свойств и особенностей его применения.
Задачи исследования:
1) разобрать понятие и гражданско-правовой режим недвижимого имущества;
2) определить особенности нормативно-правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества;
3) уточнить содержание договора купли-продажи;
4) выявить особенности ответственности сторон по договору куплипродажи недвижимости;
5) дать анализ судебной практике по ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Научная новизна исследования заключается в выявлении проблемных вопросов реализации договора купли-продажи недвижимого имущества на современном этапе и выработке наиболее оптимальных способов защиты прав и законных интересов сторон при заключении и исполнении договора куплипродажи недвижимости.
Теоретическая значимость исследования заключается в возможности применения полученных выводов при дальнейшем изучении вопросов совершения сделок купли-продажи недвижимости.
Практическая значимость исследования заключается в возможности применения результатов исследования в целях повышения степени безопасности совершаемых сделок купли-продажи.
Методы исследования: в ходе проведения исследования применены методы исторического сравнения, анализа и синтеза, а также методы изучения литературы.
Положения, выносимые на защиту:
1. Определено, что жилое помещение должно отвечать следующим требованиям:
а) быть предназначенным для проживания граждан; б) быть изолированным;
в) быть пригодным для постоянного проживания граждан.
2. В отношении каждого объекта недвижимости целесообразно сформировать определенную совокупность правовых норм, применение которых в отношении данного объекта позволит не только соблюсти требования действующего законодательства, но и выработать наиболее благоприятный правовой режим управления таким имуществом.
3. Для предотвращения наступления ответственности продавца по договору купли-продажи недвижимости, необходимо вносить в договор упоминания (перечень) о недостатках продаваемого имущества.
Структура магистерской диссертации включает в себя введение, три главы, заключение, список использованных источников.
1. Теоретические аспекты договора купли-продажи недвижимого имущества
1.1 Понятие и гражданско-правовой режим недвижимого имущества
Купля-продажа недвижимого имущества является неотъемлемой частью гражданско-правовых отношений в современном российском обществе. Соблюдение соответствующих правовых норм при совершении сделок купли продажи недвижимости не только обусловлено требованиями действующего законодательства, но и гарантирует сторонам договора соблюдение их прав и законных интересов.
Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) 4, такие понятия, как «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость», являются равнозначными. В состав недвижимых вещей включают следующие объекты:
- земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
- жилые и нежилые помещения
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
- машино-места, т.е. части зданий и сооружений, специально предназначенные для размещения транспортных средств. Необходимо отметить, что такие объекты относятся к недвижимому имуществу только в том случае, если их границы описаны в установленном порядке учета кадастрового имущества;
- иное имущество, относимое законодательством к числу недвижимых вещей.
Анализ особенностей недвижимого имущества позволяет выделить следующие признаки данного понятия:
1. Принадлежность к материальному миру.
Недвижимое имущество характеризуется физической осязаемостью; в отношении недвижимого имущества целесообразно использование термина «вещь».
2. Прочная связь с землей.
Объект недвижимого имущества невозможно переместить, не причинив ущерба данному объекту. Данный признак может не быть обязательным в том случае, если объект отнесен к недвижимому имуществу соответствующим законодательным актом.
3. Индивидуальная определенность.
Недвижимое имущество обладает четко выраженными характеристиками, по которым можно безошибочно идентифицировать тот или иной вид имущества. К таким характеристикам следует отнести юридический и фактический адрес, кадастровый номер и т.п.
Помимо вышеуказанных, в отношении недвижимого имущества могут быть выявлены следующие смежные признаки:
- возможность длительного использования. Как правило, объекты недвижимого имущества характеризуются возможностью многократного использования по назначению без потери потребительских свойств;
- незаменяемость. Данный признак означает, что каждый объект недвижимости обладает уникальными характеристиками, подтвержденными документально;
- управляемость. Использование объекта недвижимости предполагает соответствие установленным нормам и правилам;
- необходимость регистрации права, что отсутствует в отношении большей части движимого имущества.
Таким образом, перечисленные характеристики позволяют сформулировать следующие элементы понятия недвижимости. К недвижимым вещам относятся индивидуально-определенные предметы, характеризующиеся физической осязаемостью и являющиеся предметом гражданско-правовых отношений. Основным условием использования недвижимой вещи является ее неразрывная связь с землей.
Недвижимые вещи могут быть двух типов7:
- недвижимые по своей природе и своим естественным свойствам;
- движимые по своим естественным свойствам, но относимые к числу недвижимых в соответствии с законодательством.
В свою очередь, вещи, недвижимые по своей природе, также подразделяются на следующие категории:
- объекты, сами являющиеся непосредственно земельными участками и участками недр;
- объекты, перемещение которых невозможно без нанесения значительного ущерба.
Говоря о правовом режиме объектов недвижимого имущества, необходимо отметить, что его реализация обусловлена, прежде всего, необходимостью установления особого порядка распоряжения таким имуществом, вытекающей из требования обязательной государственной регистрации права собственности.
Необходимость введения института государственной регистрации права собственности на недвижимость, в свою очередь, была обусловлена все большей степенью вовлеченности такого имущества в гражданско-правовые отношения, а также потребностью в определении правового статуса отдельных объектов. Формирование единого порядка учета объектов недвижимого имущества способствует, прежде всего, однозначности в толковании правил управления недвижимостью в РФ.
Помимо обязательной государственной регистрации права, правовой режим использования объектов недвижимого имущества характеризуется ограничением права использования земельного участка. Необходимо отметить, что право собственности на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, не всегда автоматически возникает из вещного либо обязательственного права; в отдельных случаях, такие права подлежат регулированию исходя из публичных интересов.
В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, принцип единства земельного участка и расположенного на нем объекта, является одним из основополагающих принципов земельного законодательства в Российской Федерации. В то же время, земельный участок и связанная с ним недвижимость являются самостоятельными, отдельными объектами, задействованными в гражданско-правовых отношениях; т.е. в отношении них, согласно терминологии Земельного кодекса, действует принцип «единства судьбы», но в качестве единого объекта они не рассматриваются.
Необходимо отметить, что, согласно действующему гражданскому законодательству, а именно, положению ст. 273 ГК РФ, при переходе прав собственности на объект недвижимости к приобретателю также переходит право на ту часть земельного участка, на которой непосредственно расположен приобретаемый объект, т.е. неотъемлемой частью которой он является. Данное правило не применяется лишь в том случае, когда в договоре купли-продажи недвижимого имущества закреплен иной порядок перехода права собственности. Согласно судебной практике в части регулирования данного вопроса, в том случае, если покупатель приобретает объект недвижимости, находящийся на земельном участке, не принадлежащем продавцу по праву собственности, к нему переходит право пользования земельным участком в той части, которая необходима для использования объекта недвижимости по назначению.
В настоящее время одним из неоднозначных и проблемных вопросов регулирования сделок по купле-продаже недвижимого имущества является вопрос о праве законодательного регулирования данного процесса субъектами Российской Федерации. Исходя из практики делового оборота, данный вопрос следует отнести к исключительному ведению Российской Федерации.
Некоторые ученые отмечают, что выделение такого признака отнесения объекта к недвижимому имуществу, как исключительная связь с землей и невозможность перемещения без причинения значительного ущерба, является достаточно сомнительным10. Так, основополагающим признаком отнесения того или иного объекта к числу недвижимого имущества должна являться не связь с землей, а прямое назначение такого объекта и возможность его использования по этому прямому назначению.
Формирование ГК РФ понятия недвижимого имущества предполагает выявление не единого объекта недвижимости, а следующих четырех самостоятельных категорий недвижимости:
- вещи, являющиеся недвижимыми исходя их своего природного происхождения (земельные участки, участки недр);