- вещи, являющиеся недвижимыми по причине неразрывной связи с землей (здания и сооружения);
- вещи, являющиеся недвижимыми по причине законодательного отнесения их к числу таковых;
- объекты, могущие включать в свой состав как движимое, так и недвижимое имущество, используемое по единому назначению в рамках хозяйственной деятельности (имущественные комплексы, объекты незавершенного строительства).
Ряд ученых отмечают, что понятия «вещь» и «имущество» не являются равнозначными. Понятие вещи характеризует определенный материальный предмет природного или искусственного происхождения, оборачивающийся в рамках гражданско-правовых отношений. Понятие имущества является более широким, включающий в свой состав понятие вещи и применяемый для характеристики следующих элементов:
- материальных ценностей, входящих в единую совокупность, используемую исходя из права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления;
- совокупность вещей и имущественных прав, составляющих активы предприятия;
- совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей, составляющих пассивы предприятия.
Таким образом, одновременное использование понятий «вещь» и «имущество» является нежелательным. Однако, в то же время, нормы ГК РФ, распространяющиеся на материальные предметы и разграничивающие правовые режимы использования движимых и недвижимых вещей, носят, в большей степени, искусственный характер, поскольку такое регулирование направлено, прежде всего, не на сами вещи, а на вещные права. Так, ст. 131 ГК РФ носит название «Государственная регистрация недвижимости, хотя в сферу ее регулирования входит регистрация права на вещи, а не сами вещи; кроме того, в рамках ст. 130 ГК РФ, носящей название «Недвижимые и движимые вещи», применяется термин «имущество».
Несмотря на некоторые спорные позиции ряда исследователей касательно природы понятия недвижимого имущества, сложившаяся судебная практика касательно использования признака прочной связи объекта недвижимости с землей свидетельствует о том, что такой подход является оправданным. Сложность регулирования правоотношений, связанных с оборотом недвижимого имущества, обуславливается необходимостью дифференцированного подхода к данному процессу. В отношении каждого объекта недвижимости целесообразно сформировать определенную совокупность правовых норм, применение которых в отношении данного объекта позволит не только соблюсти требования действующего законодательства, но и выработать наиболее благоприятный правовой режим управления таким имуществом.
Одним из спорных вопросов регулирования сделок с недвижимостью являются правоотношения, касающиеся имущественных комплексов. В качестве самостоятельных имущественных комплексов в настоящее время признаются только предприятия и жилищные кондоминиумы, в то время как не меньшую роль в гражданском обороте играют комплексы газопроводов, электростанций и прочие имущественные комплексы.
Единым общим признаком имущественного комплекса является включение в его состав и движимого, и недвижимого имущества, использование которого осуществляется в рамках хозяйственной деятельности для достижения единой цели. Таким образом, состав имущественного комплекса может быть достаточно разнообразным; при этом, каждый элемент, входящий в имущественный комплекс, подчинен тому правовому режиму, который действует в отношении имущественного комплекса в целом.
Принадлежность объекта к конкретному имущественному комплексу и его же принадлежность к определенному виду имущества в отдельных случаях могут вступать в противодействие; вид элемента имущественного комплекса может оказать влияние на подчиненность данного объекта определенным правилам, влекущим за собой возникновение разночтений в рамках одного и того же правового режима. В частности, способствовать возникновению таких изменений может подчиненность недвижимого имущества, входящего в состав имущественных комплексов, специальным правовым режимам.
Недвижимое имущество в любом случае будет включать в свой состав вещи, характеризующиеся индивидуальной определенностью и представляющие собой единый самостоятельный объект гражданских правоотношений. В том случае, если произведено деление вещи на несколько новых самостоятельных вещей, то исходная вещь прекращает свое существование, и правовой режим устанавливается в отношении новых объектов права. При этом, государственной регистрации подлежит право в отношении каждого возникшего объекта.
В том случае, если элемент недвижимого имущества представляет собой неделимую вещь, необходимые сделки могут совершаться либо в отношении всего объекта в целом, либо в отношении доли в праве общей собственности, но не в отношении части такого имущества.
Таким образом, проведенный анализ позволяет сделать вывод, что широкое разнообразие типов объектов недвижимого имущества, каждый из которых обладает уникальными характеристиками и присущими ему свойствами, требует дифференцированного подхода к регулированию правоотношений, связанных с данными объектами. Любой объект, относимый к недвижимому имуществу, требует разработки в отношении себя актуального понятийного аппарата и установления релевантного правового режима, что, в конечном итоге, будет способствовать оптимальной реализации правоотношений, связанных с рассматриваемым объектом.
1.2 Нормативно-правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества
Гражданско-правовое регулирование купли-продажи недвижимого имущества входит в сферу компетенции ряда нормативных актов. Прежде всего, среди источников данного регулирования следует назвать Конституцию РФ и Гражданский Кодекс РФ. В сферу компетенции Гражданского кодекса входит закрепление понятийного аппарата в части регулирования недвижимого имущества, порядка совершения отдельных видов сделок в отношении недвижимого имущества, необходимости регистрации права на недвижимое имущество.
Ввиду того, что в состав недвижимого имущества, помимо земельных участков, зданий и сооружений, могут также входить объекты, отнесенные к таковым согласно законодательству, правовой режим их оборота регулируется такими нормативно-правовыми актами, как Кодекс внутреннего водного транспорта РФ, Кодекс торгового мореплавания РФ, Воздушный кодекс РФ, Закон РФ от 21.02.1992 №2395-1 (ред. от 26.07.2017) «О недрах».
Институт договора купли-продажи в действующем Гражданском кодексе РФ представлен нормами общей и особенной частей; помимо общих положений касаемо порядка совершения сделок по купле-продаже в Российской Федерации, приведены нормы регулирования купли-продажи в рамках отдельных отраслей хозяйствования (гл. 30 ГК РФ).
Регулированию обязательств, возникающих из договора купли-продажи недвижимого имущества, посвящен параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) «Продажа недвижимости». Согласно ст. 549 ГК РФ, сферой регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) является обязанность продавца передать в собственность покупателя объект недвижимости, в качестве которого может выступать земельный участок, здание, сооружение, квартира, иное недвижимое имущество. Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества является основанием возникновения двух обязательств: продавца - передать объект недвижимости, и покупателя - принять объект недвижимости.
Нормативно-правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества характеризуется тем фактором, что отдельные положения гл. 30 ГК РФ не являются исчерпывающими и требуют конкретизации в рамках специального законодательства, включающего в себя нормы Жилищного кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Необходимо отметить, что момент подписания договора и момент перехода права собственности не идентичны во времени, - до тех пор, пока указанной Федеральной службой не будет произведена перерегистрация права собственности, продавец будет продолжать числиться собственником объекта недвижимости.
Правовую основу становления института государственной регистрации права на недвижимость составляют следующие нормы Конституции РФ:
- частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности признаны в Российской Федерации и подлежат защите (ч. 2 ст. 8 Конституции РФ);
- право частной собственности является объектом законодательной охраны (ч. 1 ст. 35 Конституции РФ);
- право каждого гражданина осуществлять определенные действия в отношении принадлежащего ему имущества (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ).
Термин «договор» характеризуется многозначностью, причем данный фактор имеет место быть как в законодательстве, так и в теории права. По мнению некоторых ученых, договор представляет собой юридический факт, исполнение которого является основанием возникновения либо, напротив, прекращения определенных гражданских прав и обязанностей. В соответствии с ч. 3 ст. 154 ГК РФ, договор характеризует возникшее правоотношение между двумя, тремя и более сторонами в случае заключения, соответственно, двух- и многосторонней сделки.
Ввиду того, что договор представляет собой разновидность сделки, к его условиям применимы положения ст. 157 ГК РФ («Сделки, совершенные под условием», ст. 158-165, касающиеся формы сделок и порядка их совершения, а также ст. 166-181, касающиеся недействительных сделок.
К признакам договора, вытекающим их приведенных элементов нормативно-правового регулирования, относятся следующие:
1. Правомерность.
Договор должен соответствовать действующему законодательству, и его положения могут базироваться на практике делового оборота.
2. Наличие взаимосвязанного волеизъявления.
Волеизъявление представляет собой внешнее проявление воли каждой из сторон сделки. Совершение сделки и заключение договора является основанием для исполнения взаимных прав и обязанностей сторон; при этом, одни условий возникновения приведенных последствий будет являться взаимное волеизъявление сторон. В том случае, если достигнуто определенное соглашение, это подразумевает, что стороны выработали систему взаимных волеизъявлений.
Волеизъявление каждой из сторон сделки имеет значение при толковании условий договора. Согласно ст. 431 ГК РФ, действительная воля сторон подлежит установлению в соответствии с буквальным толкованием положений договора либо исходя из цели его заключения. Толкование договора подразумевает также принятие во внимание тех обстоятельств, которые предшествовали его заключению.
3. Наличие цели.
Заключение договора обусловлено необходимостью достижения определенной цели каждой из сторон и является способом такого достижения. Данная цель связана с необходимостью возникновения либо прекращения определенных прав и обязанностей.
4. Наличие мотива.
Мотив договора не имеет самостоятельного значения; особенно ярко это положение доказывается на примере совершения сделки под влиянием заблуждения - в случае признания такой сделки недействительной мотив не будет иметь значения.
Помимо перечисленных признаков, договор характеризуется наличием доброй воли участвующих в сделке сторон, равенством сторон, наличием взаимной ответственности в части исполнения условий договора, т.е. теми признаками, которые позволяют идентифицировать гражданско-правовой договор. В качестве одной из основополагающих функций договора следует назвать регулирование возникающих правоотношений посредством применения определенных установленных санкций за неисполнение условий договора. Ввиду того, что сущность договора составляет совокупность фактических действий участников совершаемой сделки, любой гражданско-правовой договор может быть рассмотрен в качестве совокупности взаимосогласованных и значимых с юридической точи зрения намерений сторон по совершению определенных действий.
Согласно действующему законодательству и сформировавшимся правовым позициям ряда исследователей, договор может быть определен в качестве намерения сторон совершить сделку, а сама сделка - в качестве действий сторон, направленных на исполнение договора. Однако, данный подход является в большей степени спорным исходя из того положения, что исполнение договора, напротив, характеризует процесс длящихся последствий совершенной сделки.
Договор купли-продажи недвижимости заключается в отношении определенного объекта недвижимого имущества, рассматриваемого в качестве блага. Предмет договора определяет особенности реализации правоотношений, возникающих в связи с возникновением или прекращением права на него. Обязательства, возникающие у участников сделки в рамках исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества, являются взаимными.
Заключение и дальнейшее исполнение договора купли-продажи недвижимости предполагает формирование такого правоотношения, при котором обладатель материального блага в форме недвижимого имущества способствует удовлетворению потребностей другой заинтересованной стороны в приобретении данного материального блага. Гражданско-правовой договор в данном случае направлен, прежде всего, на достижение конечного результата, выражающегося в удовлетворении сторонами своих интересов в рамках действующего законодательства.