2.2 Существенные условия договора купли-продажи
В качестве существенных признаются такие условия договора, отсутствие которых повлечет его недействительность. Наличие в договоре существенных условий означает, что по каждому из них сторонами достигнута договоренность; в том случае, если такая договоренность не достигнута, заключение договора и наступление правовых последствий невозможно.
Высокая степень вовлеченности недвижимого имущества в гражданско - правовые отношения обуславливает тот факт, что анализ существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества приобретает особую актуальность. В частности, понимание существенных условий договора может снизить риск для покупателя недвижимости произвести расчет по фактически незаключенному договору.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества являются предмет договора и цена.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ, предмет договора является его основным существенным условием. Такое положение вещей вытекает и из здравого смысла, - не представляется возможным заключать договор, предмет которого заранее не определен, поскольку предмет характеризует собой цель совершения сделки и заключения договора.
Статья 554 ГК РФ закрепляет порядок определения предмета договора купли-продажи недвижимого имущества. Так, договор должен содержать в себе сведения, позволяющие однозначно идентифицировать объект недвижимости; таким образом, необходимо наиболее полно описывать данный объект в целях исключения возможности разночтения и неверного определения свойств объекта. При этом особенно тщательно следует подходить к описанию объектов незавершенного строительства, строительный адрес которого может впоследствии измениться. В число указываемых сведений могут входить: адрес объекта, кадастровый номер, описание месторасположения, площадь земельного участка и т.п. В том случае, если описание объекта недвижимости может не позволить его однозначно идентифицировать, Росреестр может отказать в перерегистрации права собственности.
Информация, вносимая в договор купли-продажи и позволяющая однозначно идентифицировать объект недвижимого имущества, должна включать в себя местонахождение объекта с учетом того условия, является ли он самостоятельным либо входит в состав прочей недвижимости. В случае отсутствия таких данных в договоре, его заключение не представляется возможным и целесообразным, поскольку соглашение о предмете договора будет в таком случае не достигнуто.
В выдаваемом покупателю документе о праве собственности после регистрации права подлежат указанию все данные, внесенные в договор в целях идентификации объекта недвижимого имущества:
- вид объекта;
- назначение объекта;
- адрес;
- этаж (при наличии);
- общая площадь.
Цена имущества, согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ, выступает в качестве второго существенного условия договора купли-продажи недвижимости. При этом, согласно ч. 2 той же статьи, если отсутствует прямое указание на иное, цена объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, включает в себя и стоимость передаваемого земельного участка. Кроме того, законодательством разрешено устанавливать цену как за объект в целом, так и за единицу его площади (ч. 3 ст. 555 ГК РФ).
Цена объекта недвижимого имущества устанавливается в российских рублях и является итогом достигнутого соглашения между сторонами по данному вопросу, т.е. установленная и прописанная в договоре цена означает ту стоимость имущества, за которую продавец готов его продать, а покупатель - приобрести. Полный расчет по договору, обычно производимый в момент его подписания, отражается записью о том, что оплата произведена в полном объеме. Аналогично, подлежат обязательному внесению в договор данные о порядке расчета, если стоимость имущества уплачивается не единовременно либо не в день подписания договора.
В том случае, если договором купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена рассрочка платежа, право собственности на данное имущество переходит к покупателю сразу, однако, передаваемое по договору имущество будет считаться обремененным залогом до момента полного погашения возникшей задолженности. В этом случае предусмотрена обязательная государственная регистрация не только права собственности, но и обременение данного права.
Помимо договора, сделка купли-продажи сопровождается составлением передаточного акта, подписание которого означает, что обязанность продавца передать имущество и обязанность покупателя принять имущество исполнены. В том случае, если покупатель принимает объект недвижимости, характеристики которого не соответствуют условиям договора, это не снимает ответственности с продавца и является одним из проявлений ненадлежащего исполнения.
В том случае, если производится купля-продажа объекта жилой недвижимости (в частности, квартиры) на вторичном рынке, существует риск для покупателя приобретения объекта недвижимости с обременением. В частности, может наличествовать особая форма обременения, при которой существует право пользования жилой недвижимостью лицами, не являющимися собственниками данной недвижимости.
При совершении сделки и заключении договора продавец обязан известить покупателя о наличии обременений, количестве зарегистрированных лиц и имеющихся у них правах. Согласно ст. 558 ГК РФ, при заключении договора купли-продажи жилого помещения, который является одним из оснований возникновения права собственности на жилое помещение, в случае если на момент его заключения в помещении проживают лица, которые при его отчуждении сохранят право пользования этим помещением, перечень таких лиц должен быть включен в договор. Как перечень указанных лиц, так и перечень их прав и обязанностей по пользованию помещением, являются существенными условиями договора (ст. 558 ГК РФ).
Проблема охраны и защиты прав отдельных категорий лиц, не являющихся собственниками этого помещения, но имеющих право пользования им, была обозначена и в период действия Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, не потеряла она актуальности и по сей день (ст. 241 ГК РСФСР 1964 года, ст. 558 ГК РФ). Законодатель закреплял и закрепляет обязанность продавца предупредить покупателя о правах третьих лиц. Однако если ГК РСФСР предусматривал общие последствия неисполнения этой обязанности (право требовать уменьшения цены либо расторжения договора и возмещения убытков), независимо от предмета купли-продажи и от того, о правах каких категорий лиц шла речь, то действующий ГК РФ, наряду с указанными выше правилами купли-продажи, особое внимание уделяет охране прав третьих лиц, сохраняющих право пользования этим помещением при переходе права собственности на него к другому лицу.
При отчуждении жилого помещения путем его продажи продавец включает в договор перечень лиц, сохраняющих право пользования этим помещением, а также перечень их прав и обязанностей в части пользования данным помещением. Данное существенное условие имеет особое значение для покупателя, поскольку его соблюдение значительно повышает степень безопасности совершаемой сделки.
К категориям лиц, сохраняющих право пользования, относятся40:
- рентополучатели;
- отказополучатели;
- бывшие члены семьи собственника жилого помещения, имевшие право на его приватизацию и отказавшиеся от этого права;
- бывшие члены семьи собственника жилого помещения, сохранившие срочное право пользования на основании соглашения с собственником или на основании решения суда;
- при включении жилого помещения в жилищный фонд социального использования - наниматели по договорам социального найма и члены их семей.
Рассматриваемый договор требует простой письменной формы и государственной регистрации перехода права собственности на помещение. При продаже доли в праве общей собственности необходимо нотариальное удостоверение договора. В силу сложившейся практики, при совершении сделки с недвижимым имуществом принято запрашивать выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Покупатель, действуя осмотрительно, разумно и добросовестно, ознакомившись с этим документом, должен увидеть наличие обременения помещения правами третьих лиц. Нотариус, удостоверяя сделку, обязан обратить внимание на это обстоятельство.
Право пользования жилым помещением у рентополучателя возникает на основании юридического состава, в который входит договор пожизненной ренты (договор пожизненного содержания с иждивением). Данный договор требует нотариального удостоверения (ст. 584 ГК РФ). Жилое помещение обременяется правами получателя ренты в силу закона, и при государственной регистрации перехода права собственности к плательщику ренты в государственный реестр будет внесено и данное обременение, что впоследствии найдет отражение в выписке из реестра.
Представляется, что, при наличии в завещании указания о подназначении отказополучателя, свидетельство, а затем и реестр, должны содержать указание и о подназначенном отказополучателе.
Одним из принципов приватизации является ее добровольность, а одним из условий - согласие всех совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, имеющих право на приватизацию данных жилых помещений. Гражданин вправе воспользоваться субъективным правом на приватизацию жилого помещения или отказаться от данного права. Отказ в данном случае представляет собой одностороннюю сделку; причем, отказ несовершеннолетнего возможен лишь с согласия (разрешения) органа опеки и попечительства. Действующее законодательство не предполагает включения в договор передачи жилого помещения сведений об этой категории пользователей. Поскольку приватизация жилых помещений сохраняется, имеет смысл ч. 2 ст. 7 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» дополнить указанием о необходимости включения в договор указания на наличие в этом помещении указанной категории членов семьи собственника, наделяемых особым правовым статусом.
Право пользования жилым помещением, которым наделены перечисленные категории граждан, имеет вещно-правовую природу. Что касается бывших членов семьи собственника, то при сохранении за ними права пользования жилым помещением на основании соглашения, заключенного с собственником помещения, объем их прав и обязанностей может быть определен указанным соглашением. При сохранении за ними права пользования на основании решения суда объем прав и обязанностей определяется законом, они вправе использовать жилое помещение наравне с собственником (п. 6 ст. 31 ЖК РФ).
По общему правилу гражданин, став бывшим членом семьи собственника жилого помещения, право пользования этим помещением утрачивает (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Исключение из этого правила, как уже было отмечено, составляют бывшие члены семьи, имевшие право на приватизацию жилого помещения. Государственная регистрация прав этих категорий пользователей, обременяющих жилое помещение, действующим законодательством не предусмотрена. При этом ни осмотрительность, ни разумность покупателя не оградят его от приобретения жилого помещения, обремененного правами иных лиц, о которых собственник помещения (его продавец) умолчал. Представляется, что и эту проблему можно было бы решить, предоставив бывшим членам семьи собственника, сохраняющим право пользования жилым помещением, возможность обращаться самостоятельно за государственной регистрацией этого права.
Оплата недвижимости по договору купли-продажи может производиться покупателем за счет собственных средств, заемных средств (банковского кредита, ипотеки), материнского капитала. Порядок пользования заемными денежными средствами, а также материнским капиталом, определяется отдельными нормами и положениями действующего законодательства41.
Положения действующего законодательства, регулирующие порядок включения цены в договор купли-продажи недвижимого имущества в качестве существенного условия, несколько отличаются от соответствующих положений, касающихся прочих видов гражданско-правовых договоров. Так, существует положение о том, что возможность определения цены договора в том случае, если она прямо не указана, из цены, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах (как допускает ст. 424 ГК РФ), отсутствует при заключении договора купли-продажи недвижимости. Данное требование логически вытекает из правовой природы недвижимого имущества, каждый объект которого является уникальным согласно своим характеристикам.
Присущим только рассматриваемому виду правоотношений является положение о том, что цена на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, включает в себя и цену данного земельного участка.
Необходимо отметить, что до того момента, как сторонами будет подписан передаточный акт либо иной аналогичный документ, договор купли-продажи недвижимого имущества не будет считаться исполненным. В том случае, если одна из сторон выказывает намерения уклонения от передачи имущества, составляющего предмет договора, и подписания передаточного акта, такие действия расцениваются как отказ от исполнения обязанностей согласно договору купли-продажи недвижимого имущества и являются основанием для наступления ответственности по договору.