При анализе норм можно прийти к заключению, что законодателю необходимо дать единое определению термину «жилое помещение» в целях нивелирования возможных разночтений при совершении сделок.
Таким образом, договор купли-продажи недвижимости должен содержать наиболее полные данные как по правам и обязанностям продавца и покупателя, так и по характеристике предмета договора - недвижимого имущества. Наиболее полная конкретизация включаемых в договор условий будет способствовать снижению неопределенности положений договора, установлению доверия сторон друг к другу, повышению степени безопасности совершаемой сделки.
Договор является тем соглашением, в соответствии с которым определяется состав прав и обязанностей участвующих в сделке лиц. Сущность договора заключается именно в достижении соглашения касательно его условий между участниками сделки. Правовая природа договора продажи недвижимости характеризуется следующими свойствами: возмездность; консенсуальность; взаимность. Несоблюдение обязательной письменной формы является основанием для признания договора недействительным, а сделки, сопровождаемой его заключением, - ничтожной.
В качестве существенных признаются такие условия договора, отсутствие которых повлечет его недействительность. Наличие в договоре существенных условий означает, что по каждому из них сторонами достигнута договоренность. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества являются предмет договора и цена.
3. Ответственность по договору купли-продажи недвижимого имущества
3.1 Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости
Наступление ответственности по договору купли-продажи недвижимого имущества связано с ненадлежащим исполнением сторонами своих обязанностей. В свою очередь, такое ненадлежащее исполнение во многих случаях обусловлено наличием рисков, присущих обороту недвижимого имущества и недвижимости как виду вещи в общем. Возникновение таких рисков может повлиять на решение покупателя или продавца о заключении договора купли-продажи и спровоцировать их на уклонение от надлежащего исполнения условий договора.
К числу указанных рисков необходимо отнести следующие46:
- риск изменения или прекращения действия нормативно-правовых актов РФ, регулирующих отношения инвестирования в недвижимость, оборота недвижимого имущества;
- риск возникновения или изменения линий градостроительного регулирования (линий регулирования застройки, красных линий) в составе градостроительной документации, утвержденной в установленном порядке;
- риск градостроительного планирования, исключающего возможность использования объекта недвижимости в соответствии с первоначально определяемым назначением;
- риск признания судебными учреждениями права иного лица на земельный участок;
- риск ограничения правового режима земельного участка и инвестиционного объекта частными и публичными сервитутами, установленными в соответствии с законом;
- риск возникновения (наличия) мер обеспечения исков, жалоб, иных судебных актов, принятых в соответствии с законом;
- риск непрекращения по основаниям, предусмотренным законом или договором, права на земельный участок, необходимый для использования объекта недвижимости, у лица, предоставившего земельный участок для создания инвестиционного объекта. Особенностью данного риска является исключение возможности надлежащего коммерческого использования земельного участка;
- риск полной или частичной недействительности учредительных документов юридических лиц, созданных для инвестиционной деятельности, уставный капитал которых полностью или частично оплачен правами на земельные участки и правами на заключение договора аренды земельного участка;
- риск несоответствия документов государственного земельного кадастра или государственного градостроительного кадастра. Данный риск возникает в случае неправильного определения юридической чистоты и последствий правоустанавливающих документов на земельные участки, оформленные в соответствии с законом, лицами, ведущими мониторинг кадастровой документации;
- риск полной или частичной недействительности земельно-правовых документов, оформленных без учета множественности лиц, имеющих права на доли или части объекта;
- риск наличия подземного объекта, ограничивающего правовой режим земельного участка и / или объекта недвижимости;
- риск деятельности, объектом которой выступает объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой в силу закона. Особенностью данного риска является предусмотренный ГК РФ судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку;
- риск обнаружения в архивах земельно-правовых документов, устанавливающих не прекращенное по сроку право на земельный участок;
- риск полной или частичной недействительности земельно-правовых документов, изданных и / или оформленных в нарушение общих и / или специальных норм, регулирующих земельные отношения;
- риск отказа в оформлении, признании или регистрации права собственности на созданный объект по земельно-правовым основаниям;
- риск отказа в государственной регистрации права собственности на объект, созданный на земельном участке, находящемся в собственности.
Безусловно, наличие различного рода рисков не может являться основанием для отмены решений, однако, на практике влияние рисков значительно и может возникнуть в любой момент исполнения договора.
Говоря об особенностях наступления ответственности по договору купли - продажи, необходимо отметить, что применение санкций, предусмотренных договором, к одной из сторон, является правом, а не обязанностью другой стороны. При этом, необходимо учитывать, что привлечение к ответственности возможно только в том случае, если существуют убытки, и их наличие доказуемо; при этом, бремя доказывания в суде существенности нарушения покупателем условий договора лежит на продавце. Кроме того, при согласовании условий договора стороны обладают правом самостоятельного установления санкций в том случае, если законодательство не содержит требований об обязательных условиях санкционирования.
Понятие гражданско-правовой ответственности предусматривает процесс применения определенного вида санкций по отношению к стороне договора, нарушившей его условия, либо лишения такой стороны принадлежащего права. Таким образом, наступление ответственности по договору связано с реализаций принуждения.
Возможность применения ответственности по договору купли-продажи недвижимого имущества предусматривается п. 2 ст. 460, ст. 461, ст. 463, ст. 466, 468, 475, 476, 480, 482, 483 ГК РФ, п. 2-4 ст. 487 и 488 ГК РФ, п. 2 ст. 489 ГК РФ.
В частности, согласно ст. 460 РФ, покупатель вправе расторгнуть договор купли - продажи либо потребовать от продавца уменьшения цены предмета договора в том случае, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц.
Необходимо отметить, что в сферу регулирования ГК РФ входят общие вопросы наступления ответственности за нарушение условий договора, а право устанавливать и конкретизировать санкции остается за участниками сделки. При этом, устанавливаемые и прописываемые в договоре штрафные санкции не должны противоречить действующему законодательству.
Неисполнение покупателем своего основного обязательства по договору купли-продажи недвижимости, - уплаты стоимости имущества, - может послужить основанием к расторжению договора продавцом в одностороннем порядке.
Основная обязанность продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества заключается в передаче покупателю недвижимого имущества, являющегося предметом договора. В том случае, если такая обязанность продавцом не исполняется, покупатель вправе отказаться от дальнейших договорных отношений и расторгнуть договор, поскольку предмет договора купли-продажи недвижимости, в любом случае, обладает признаком индивидуальной определенности. Помимо расторжения договора, покупатель вправе потребовать возмещения убытков, возникших в процессе исполнения данного договора. Также в структуру прав покупателя в данном случае будет входить право требования принудительной передачи объекта недвижимости.
В том случае, если в договоре, с целью экономии налоговых и нотариальных платежей, сторонами указывается заниженная стоимость имущества, продавец должен быть готов к наступлению такого риска, при котором недобросовестный покупатель произведет с ним полный расчет исходя из суммы, указанной в договоре. Бремя доказывания того, что договоренность была достигнута в отношении иной суммы, ложится на продавца; в этом случае, процедура возврата переданного имущества и возмещения убытков представляется достаточно трудозатратной.
Необходимо отметить, что указание в договоре купли-продажи заниженной стоимости объекта имущества является рисковым фактором и для покупателя, поскольку, в случае желания продавца осуществить расторжение договора по каким-либо основаниям, вернуть денежные средства, уплаченные сверх указанной в договоре суммы, будет достаточно сложно. Таким образом, отражение в договоре недействительной суммы влечет за собой невозможность законной защиты стороной своих прав.
Ввиду того, что гражданско-правовая ответственность носит имущественный характер, то наступление для виновной стороны неблагоприятных последствий происходит при условии утраты другой стороной части имущества. Виновная сторона при наступлении ответственности обязана осуществить такие действия, как возмещение понесенных убытков, уплата штрафа либо неустойки, возврат имущества и т.п. При этом, устанавливается договорная, а не деликтная ответственность. Договорная ответственность возникает исходя из условий конкретного договора.
Ответственность сторон также может быть долевой (при которой виновная сторона отвечает принадлежащей ей долей имущества), солидарной (при которой виновная сторона обязана принять эту ответственность в случае предъявления требования как в части, так и полностью по обязательству), субсидиарной (при которой, помимо виновной стороны, может быть привлечен дополнительный должник).
Возникновение гражданско-правовой ответственности обусловлено наличием четырех элементов состава деликта:
- противоправность - имеет место нарушение условий договора либо нарушение законодательства в рамках исполнения договора;
- причинение ущерба потерпевшей стороне - причинение ущерба может выражаться в повреждении, порче, уничтожении имущества, возникновении упущенной выгоды, несении дополнительных расходов;
- наличие причинно-следственной связи - поведение виновной стороны обуславливает возникновение негативных последствий;
- наличие вины - такое наличие характеризуется умыслом либо неосторожностью. При этом, необходимо помнить, что в гражданском праве действует презумпция виновности - лицо само должно доказать отсутствие своей вины.
Возникновение у продавца ответственности по договору может быть обусловлено непредставлением релевантной информации либо предоставлением ложных сведений. Частным случаем такой ситуации будет являться отсутствие в договоре информации о существенных недостатках имущества.
Ответственность покупателя возникает в том случае, если он отказывается от передаваемого по договору имущества либо от уплаты стоимости имущества. Кроме того, ответственность может наступить при несвоевременном исполнении обязательств по уплате причитающихся продавцу денежных сумм по договору.
Таким образом, ответственность по договору купли-продажи недвижимого имущества может возникнуть из различных оснований; в любом случае, наступление ответственности для каждой из сторон будет являться следствием ее виновности в ненадлежащем исполнении своих договорных обязательств.
Судебная практика по договору купли-продажи недвижимого имущества Рассмотрим конкретные примеры наступления ответственности в связи с совершением сделок купли-продажи недвижимого имущества
Нигей Н.С. обратился в суд с иском к Сергиевичу В.И. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, соглашений об уступке прав по договорам аренды земельных участков, взыскании денежных средств, в обоснование указывая на заключение между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2016, а также соглашение об уступке прав по договору аренды земельного участка от 30.06.2006 и соглашение об уступке прав по договору аренды земельного участка от 30.06.200650. Ответчиком как продавцом были нарушены условия договора, поскольку на переговорах о купле - продаже объекта незавершенного строительства Сергиевич В.И. не сообщил истцу о строительстве указанного объекта на не отведенном для этих целей земельном участке, чем изначально ввел истца в заблуждение. Кроме того, земельный участок, предназначенный для строительства, находится в зоне красной линии. В нарушение требований разрешительной документации без согласования указанный объект был возведен ответчиком на земельном участке, который имеет разрешенное использование, не совместимое со строительством магазина. Департамент имущественных отношений администрации Омской области при рассмотрении заявления об уступке прав по договорам аренды земельных участков указал на ряд недостатков, которые послужили причиной отказа истцу в уступке права аренды земельных участков. Поскольку проданный ему незавершенный строительством магазин и земельный участок, на котором он расположен, не могут выступать в гражданском обороте отдельно, право аренды на земельные участки к нему не перешло, оснований для государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости не имеется, он фактически не владеет и не пользуется приобретенным у ответчика имуществом.