Необходимо отметить, что у различных ученых имеются разные точки зрения на состав условий договора купли-продажи, имеющих важное значение для приобретателя имущества; в любом случае, в качестве предмета пристального внимания выступают такие условия, как момент переход риска и порядок наступления ответственности при ненадлежащем исполнении сторонами условий договора.
В качестве одной из целей нормативно-правового регулирования договора купли-продажи недвижимости следует назвать формирование устойчивых гражданских правоотношений в сфере оборота недвижимого имущества. Выработка норм и положений, способных оказать положительное воздействие на процессы совершения сделок купли-продажи недвижимости, будет способствовать повышению степени законности совершаемых сделок.
Проведенное исследование позволяет сделать вывод, что договор купли - продажи недвижимого имущества является предметом регулирования гражданского законодательства. Правовую основу норм регулирования составляют положения Конституции РФ в части свободы разрешенного оборота недвижимого имущества. В отношении договора купли-продажи недвижимого имущества применяются как общие положения договорного права, так и специальные нормы ГК РФ.
Недвижимое имущество в современном гражданском законодательстве характеризуется следующими обязательными признаками: принадлежность к материальному миру; прочная связь с землей; индивидуальная определенность. Гражданско-правовое регулирование купли-продажи недвижимого имущества входит в сферу компетенции ряда нормативных актов. Прежде всего, среди источников данного регулирования следует назвать Конституцию РФ и Гражданский Кодекс РФ.
Ввиду того, что в состав недвижимого имущества, помимо земельных участков, зданий и сооружений, могут также входить объекты, отнесенные к таковым согласно законодательству, правовой режим их оборота регулируется специальными нормативно-правовыми актами. Институт договора купли-продажи в действующем Гражданском кодексе РФ представлен нормами общей и особенной частей; помимо общих положений касаемо порядка совершения сделок по купле-продаже в Российской Федерации, приведены нормы регулирования купли-продажи в рамках отдельных отраслей хозяйствования.
2. Договорное регулирование купли-продажи недвижимого имущества
2.1 Понятие и элементы договора купли-продажи
Договор купли-продажи по частоте его применения в Российской Федерации находится на втором месте, после договора розничной купли-продажи. В настоящее время значение договора купли-продажи недвижимости постоянно повышается ввиду активного использования объектов недвижимости в рамках гражданских правоотношений. Кроме того, повышается роль купли-продажи недвижимости в рамках международных отношений.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ, договор является тем соглашением, в соответствии с которым определяется состав прав и обязанностей участвующих в сделке лиц. Сущность договора заключается именно в достижении соглашения касательно его условий между участниками сделки. При этом, гражданско-правовым договором будет являться лишь то соглашение, которое будет являться основание для возникновения гражданско-правовых последствий. Порядок исполнения обязательств, возникающих у участников сделки по отношению друг к другу, регулируются общими положениями обязательственного права.
В настоящее время договор купли-продажи недвижимого имущества обладает значительно более широкой сферой компетенции в сравнении с периодом действия прежних нормативных актов.
Статья 550 ГК РФ закрепляет обязательную письменную форму договора купли-продажи недвижимого имущества. Как следует из общих правил гражданского законодательства, несоблюдение обязательной письменной формы является основанием для признания договора недействительным, а сделки, сопровождаемой его заключением, - ничтожной. Кроме того, возникающее по договору право подлежит регистрации в Росреестре - Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Представление договора в Росреестр является основанием для проведения перерегистрации права, смены собственника и внесения информации в реестр.
Правовая природа договора продажи недвижимости характеризуется следующими свойствами:
- возмездность - договор предусматривает выплату продавцу покупателем денежных средств в размере стоимости объекта недвижимости;
- консенсуальность - данная характеристика предполагает начало действия договора с момента его подписания;
- взаимность - договор является основанием возникновения новых прав и обязанностей как для покупателя, так и для продавца.
К числу элементов договора купли-продажи недвижимости целесообразно отнести условия о сторонах и форме заключаемого договора.
В договоре подлежат указанию следующие сведения: название документа (например, «Договор купли-продажи нежилого помещения»), место его составления, дата составления (прописью). Текст документа начинается с определения сторон; если договор заключен не самим продавцом или покупателем, то в документе указываются основания, по которым определенное лицо действует при заключении договора.
В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Подлежит указанию вид права, на основании которого недвижимое имущество принадлежит продавцу со ссылкой на правоустанавливающий документ; кроме этого, указываются ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц, или гарантии продавца об отсутствии таковых.
В договоре определяется ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору и порядок разрешения споров. Статьей 557 ГК РФ предусмотрена ответственность продавца за передачу недвижимости ненадлежащего качества. Прописываются форс-мажорные обстоятельства (обстоятельства непреодолимой силы), при наступлении которых стороны не несут ответственность за невыполнение своих обязательств друг перед другом.
В договор включаются также заключительные положения, в которых указывается количество экземпляров договора, приложения, а также другие дополнительные условия по усмотрению сторон. В завершение договора необходимо указать адреса и платежные реквизиты сторон. Договоры, имеющие объем более одного листа, должны быть прошиты, листы пронумерованы.
Количество прошнурованных и пронумерованных листов удостоверяется подписями уполномоченных представителей сторон договора и заверяются печатями.
Закон допускает заключение договора купли-продажи недвижимости как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ). Выбор определяется желанием и интересами самих участников сделки.
В соответствии с ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости», обязательному удостоверению нотариусом подлежат следующие виды сделок:
- сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
- сделки по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности;
- сделки по приобретению недвижимости супругами в долевую собственность.
Обязательное нотариальное удостоверение преследует цель засвидетельствования факта совершения сделки. Необходимо отметить, что нотариальное удостоверение само по себе не является гарантией действительности сделки, однако, снижает риск возникновения разночтений при дальнейшем исполнении договора.
Неустановление обязательной нотариальной формы в отношении прочих сделок, связанных с недвижимым имуществом, вызывает в настоящее время множество научных споров. С одной стороны, отсутствие требования нотариального удостоверения способно привести к упрощению и удешевлению оборота недвижимости; с другой стороны, обязательное нотариальное удостоверение является дополнительным фактором обеспечения законности сделки и защиты прав граждан.
Принятое законодателем решение о необязательности применения нотариальной формы ко всем сделкам, предметом которых является недвижимое имущество, способно, с одной стороны, привести к тому, что стороны договора могут быть освобождены от дополнительных затрат в процессе совершения сделки. В то же время, несоблюдение нотариальной формы может привести к нежелательным последствиям в рамках исполнения договора и гораздо более значительным затратам. Законодательное установление определенной формы договора купли-продажи недвижимости будет способствовать устойчивости гражданско-правового оборота данного вида имущества, усилению защиты прав сторон сделки, общему повышению уровня соответствия условий договора требованиям законодательства.
В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Однако, правило о регистрации договора не подлежит применению к договорам, заключенным после 01.03.2013 г.; как указано в письме Росреестра от 26.11.2013 №14-исх/10925-ГЕ/13, с 01.03.2013 г., в отношении заключенных с этого момента договоров купли-продажи недвижимого имущества, осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности. С указанной даты правила о государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилого, нежилого помещения), а также иных сделок об отчуждении объектов недвижимости не подлежат применению к договорам.
Договор, заключенный в простой письменной форме (ППФ) - самый простой вариант заключения сделки купли-продажи недвижимости. Юридические последствия такой формы договора во многом определяются тем, насколько грамотно он составлен (с точки зрения законодательства), и насколько полноценно отражены в нем условия сделки и обязательства сторон. Так, если договор составлен упрощенно (типовой шаблонный текст), и часть интересов, например, покупателя, в нем не отражены, то при исполнении договора могут возникнуть конфликты и сложности, противодействующие покупателю вступить в права владения. Это может касаться снятия продавца и его семьи с регистрационного учета, условий и сроков фактической передачи квартиры, ответственности продавца за сокрытие важных сведений о квартире и правах на нее (например, о наследниках). В частности, если сделка оказывается спорной, то решение суда будет во многом опираться именно на формулировки заключенного договора.
Участие нотариуса в сделке позволяет избежать многих проблем, в том числе, связанных с текстом договора купли-продажи. Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдения всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения, и вносит, при необходимости, дополнительные пункты в условия договора. Кроме того, нотариус контролирует наличие и правильность оформления всего пакета документов и удостоверяет дееспособность участников сделки, добровольность и адекватность их действий на момент заключения договора. Это существенно снижает риски признания сделки недействительной по целому ряду причин.
Преимущество нотариальной формы заключения договора купли-продажи актуально, прежде всего, для покупателя, т.к. именно он в результате сделки приобретает права, которые могут быть впоследствии нарушены, обременены, оспорены, или даже ничтожны. Нотариус же может существенно расширить условия договора и предупредить нежелательные последствия, фактически снижая риски сделки для покупателя. Дополнительное удобство в том, что нотариус может взять на себя регистрацию перехода права в Росреестре, что не только облегчает процесс сделки для ее участников, но и заметно сокращает срок регистрации.
Правовой статус юридического лица-застройщика определяет Гражданский кодекс РФ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации юридического лица. Продажа земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, поэтому проводится открытый аукцион по продаже земельного участка в соответствии с ЗК РФ, что подтверждается заявкой на участие в аукционе и протоколом о результате открытого аукциона по продаже земельного участка.
Результат проведения аукциона подтверждается договором купли - продажи земельного участка и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права земельного участка. Правомерность строительства объекта подтверждается разрешением на строительство на земельном участке, выдаваемым в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Реализация результатов строительства определяет Гражданский кодекс, что подтверждается договором купли-продажи объекта недвижимости, выданным в соответствии с Гражданским Кодексом РФ и актом приемки передачи объекта недвижимости.
Таким образом, помимо существенных условий, договор купли-продажи недвижимого имущества может содержать прочие положения, присущие гражданско-правовым отношениям и необходимые для регламентации поведения продавца и покупателя в рамках совершаемой сделки: порядок расчетов, порядок передачи имущества, ответственность сторон, порядок урегулирования споров.