Арендатор имеет право на улучшение арендованного имущества. Для этих целей, в соответствии со ст.623 ГК РФ, арендатор должен получить письменное согласие арендодателя на производство таких улучшений. После окончания договора аренды нежилых помещений, улучшения, неотделимые без вреда самому помещению становятся собственность арендодателя. Вместе с тем, если стороны договора аренды договорились о возмещении, то в случае прекращения договора аренды, арендатор вправе его требовать. На практике в договорах аренды нежилых помещений, указывают, что все улучшения произведенные арендатором после окончания договора автоматически и бесплатно переходят в собственность арендодателя. Споры между участниками арендных отношений возникают обычно по поводу оборудования помещений, например кондиционерами. В этом случае, правильно считать кондиционеры техническими устройствами, которые ко всему прочему, числятся на балансе предприятия и к таковым неотделимым улучшениям не относятся, так могут функционировать в любом месте.
Договором аренды нежилого помещения может быть установлено условие о выкупе арендованного имущества. Ст. 624 ГК РФ указывает, что в силу закона или по договору арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Обобщая права и обязанности участников арендных отношений, важно подчеркнуть, что они возникают, как на основании договора аренды нежилых помещений, так и в силу закона. Специфика арендных отношений заключается в том, что участниками арендных отношений в большинстве случаев выступают хозяйствующие субъекты, то есть предприниматели, и те условия, которые устанавливаются договором аренды, зачастую коррелируют с тем видом деятельности, которую они ведут. Вместе с тем, для правового регулирования и идентификации заключенного договора в качестве договора аренды нежилого помещения, в случае разногласий и споров, необходимо применять правила, предусмотренные Гражданским кодексом и другими законами, регулирующими договор аренды нежилых помещений.
Особенности заключения, изменения и расторжения договора аренды нежилых помещений
Гражданские права и корреспондирующие им обязанности возникают в следствии различных жизненных обстоятельств и фактов, на основании которых закон связывает наступление определенных правовых последствий. Такие обстоятельства и факты именуются юридическими фактами.
Юридические факты делятся на две группы: 1) действия граждан и юридических лиц; 2) юридически значимые события. В первом случае речь идет об активных действиях граждан и юридических лиц, которые в свою очередь делятся на правомерные и неправомерные. К правомерным относятся договоры и сделки, подразделяющиеся на сделки предусмотренные законом и не предусмотренные, но не противоречащие закону. Во второму случаю относятся события, возникающие помимо воли и сознания участников гражданских правоотношений (пожары, наводнения), а также военные действия как факторы непреодолимой силы. Подобные события освобождают от имущественной ответственности за нарушение договорных обязательств.
В повседневном восприятии договор представляется одним документом, подписанным сторонами, либо несколькими взаимосвязанными документами, из содержания которых следует согласованная воля сторон связать себя определенными обязательствами.
Проводя аналогию с нормами, предусмотренными для аренды зданий сооружений, договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п.1 ст.651 ГК). Статья устанавливает для договора аренды здания или сооружения простую письменную форму в виде одного документа подписного сторонами. Словосочетание «одного документа» следует понимать как составление единого документа. Таким образом при заключении договора аренды не допускается оферта или акцепт в иной форме, как подписанием сторонами договора одного и того же документа. Такой документ обычно составляется в нескольких экземплярах, но каждый экземпляр должен быть подписан сторонами.
В случае спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских отношений (ст.10 ГК РФ). Договоренность участников гражданских правоотношений также может следовать из их фактического поведения, то есть подтверждаться совершаемыми ими конклюдентными действиями. Конклюдентные действия (от лат. conclude - заключаю, делаю вывод) - это действия, выражающие волю участников гражданского оборота на установление, изменение и прекращение гражданских правоотношений.
В пользу вывода о заключенности договора между участниками гражданского оборота будут свидетельствовать следующие факты:
· принятие стороной имущественного предоставления от другой со ссылкой на подписанные акты приема-передачи имущества, отгрузочные документы, доверенности на получение товара, документы об оплате, восполняющие недостаток конкретизации существенных условий в тексте договора;
· отсутствие каких-либо возражений о незаключенности договора до рассмотрения иска о взыскании долга по договору либо о применении договорной ответственности;
· отсутствие в документах, подтверждающих исполнение, ссылок на конкретный договор (не влечет отказа в иске, основанном на таком договоре, при отсутствии доказательств заключения между контрагентами иных договоров);
· если сторона, направившая контрагенту проект договора и получившая его подписанным с протоколом разногласий, приступила к совершению действий, свидетельствующих об исполнении договора, это обстоятельство может свидетельствовать о заключенности договора.
Перечисление арендатором арендных платежей за фактическое пользование имуществом уже после истечения срока действия договора аренды будет свидетельствовать о совершении сторонами конклюдентных действий по установлению фактических арендных правоотношений, равно как и внесение платежей за пользование имуществом в отсутствие заключенного договора аренды.
Особое внимание следует уделить признаку нежилого помещения, поскольку именно этот признак и определяет объект в качестве нежилого помещения и соответственно служит предметом договора аренды нежилых помещений. По мнению И.М. Ашихмина «если стороны решили идентифицировать помещение по площади, что является необходимым условием договора аренды недвижимости, то у него должны быть бесспорные границы, определенные органом технической инвентаризации, то есть стены, нанесенные на план. То есть отсутствие стен может восприниматься как неопределенность объекта аренды. И тогда под сомнение может быть поставлен такой объект аренды, как «часть помещения», если эта часть не имеет границ (стен), определенных техническим планом или определенных сторонами условно на поэтажном плане». На это же указывает положение ФЗ №218, указывающее в основаниях приостановки государственной регистрации прав на недвижимое имущество, отсутствие изолированности или обособленности объекта недвижимого имущества от других зданий или сооружений (за исключением машиномест) (п.34 ст.26 ФЗ-218)
Такое понимание нормы привело к признанию в судебном порядке рядо договоров незаключенными. В соответствии с Постановлением ФАС по договору аренды один из сособственников объекта, находящего в общей долевой собственности (без согласия второго собственника и без определения порядка пользования объектом между собственниками) была передана Ѕ нежилого помещения. При этом договор не содержал данных, позволяющих установить, какая часть объекта передана в аренду. Суд посчитал, что сторонами не согласовано условие об объекте, подлежащему передаче в аренду, и признал договор аренды нежилого помещения незаключенным.23 Согласно другому Постановлению ФАС, суд признал незаключенным договор аренды части помещения в связи с тем, что договор не позволял определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, так как не содержал в качестве приложения схем, чертежей, экспликаций с указание арендных площадей и их границ.
Учитывая специфику договора аренды нежилых помещений, важно учитывать согласованность об объекте аренды недвижимого имущества. Согласно п.3 ст. 607 ГК РФ предмет договора аренды является одним из основных условий для признания договора аренды заключенным. Таким образом, если условие об объекте аренды не согласовано договор аренды является незаключенным, поэтому права и обязанности сторон по нему не возникают. Следовательно, стороны не смогут воспользоваться правами, вытекающими из гл. 34 ГК РФ.
В связи с этим, в судебной практике сложился подход, закрепленный в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды": договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. Позднее данный подход, выработанный ранее в судебной практике, нашел отражение в законодательстве: сторона, которая полностью или частично приняла исполнение по договору либо другим образом подтвердила его действие, не вправе требовать признания договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ).
Указанное положение означает, что действия арендатора, который без возражений принял от арендодателя имущество и начал пользование им, а затем при взыскании задолженности по арендной плате в суде заявил о незаключенности договора ввиду несогласования условия об объекте аренды, могут быть расценены как недобросовестное поведение (попытка избежать ответственности за нарушение обязательства по внесению арендной платы). Соответственно, такое заявление, скорее всего, не будет принято во внимание с учетом положений п. 3 ст. 432 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Вместе с тем, п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно Федеральному закону № 218, участникам арендных отношений может быть отказано в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, если помещение не отвечает признаку обособленности. При этом, ранее отмечалось, что объектом аренды может выступать часть помещения. Различные правовые позиции о последствиях отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества неоднократно высказывались Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации. Например, в п.14 Постановления Пленума ВАС от 25.01.2013 №13 было указано, что в случае если стороны не достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, но указанный договор не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между судами надлежит исходить из того, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без замечаний. В таком случае следует иметь в виду, что стороны уже связаны обязательством, которое не может быть изменено одной из сторон и оснований для применения судом положений ст.1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Позднее в информационном письме ВАС РФ от 25.02.2015
№165 указанные нормы получают более подробное толкование и приводят к единообразию судебной практики при рассмотрении споров, связанных с последствиями отсутствия регистрации. В письме уточняется, что совершенный в надлежащей форме договор, в котором все существенные условия согласованны сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами уже с момента достижения сторонами согласования по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он направлен до государственной регистрации. Такой договор может быть оспорен по правилам недействительности сделок, а вот сторона договора, не прошедшая государственную регистрацию, не вправе ссылаться на его незаключенность. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.