В российском законодательстве не содержится специальных норм, регламентирующих аренду нежилых помещений. Поскольку, нежилое помещение неразрывно связано с такими объектами гражданских прав, как «здание» и «сооружение», можно провести параллель между договором «аренды нежилого помещения» и «аренды зданий и сооружений», указав общие признаки такого договора:
· договор аренды является консесуальным, поскольку возникновение прав и обязанностей по договору связывается с достижением соглашения;
· возмездным, так как в качестве аренды может быть квалифицирован только договор, который предполагает и передачу объекта аренды в интересах арендатора, а не для обеспечения сохранности;
· двусторонне обязывающим (взаимным), поскольку предполагает наличие прав и соответствующих обязанностей у обеих сторон.
Специфика договора нежилого помещения заключается еще и в том, что до недавнего времени определение нежилого помещения, как самостоятельного объекта недвижимого имущества прямо не вытекала из российского законодательства и для правового регулирования данного вида договора, применялась правовая фикция по аналогии с договором аренды зданий и сооружений. В настоящее время в Гражданском кодексе РФ появилось легальное определение нежилого помещения, как самостоятельного объекта недвижимого имущества (п. 3 ст. 130 ГК РФ), однако форма правого регулирования договора аренды нежилого помещения остается той же. Проблемы, возникающие в процессе реализации такого договора, обладают некоторыми особенностями и связаны в основном с объектом договора, как основного условия для возникновения арендных отношений. В частности, нежилое помещение порождает такое новое понятие, как часть нежилого помещения. Вместе с тем, очевидно, что и то и другое является частью здания. Например, Суханов Е.А. в своих работах изложил такую точку зрения, согласно которой помещение не может выступать самостоятельным объектом гражданских прав. Это объясняется тем, что отрицается возможность признания права собственности на часть здания, каковой и является помещение. Такая позиция во многом основана на признании здания сложной неделимой вещью, раздел которой на отдельные помещения в натуре невозможен без разрушения, повреждения или изменения ее назначения.
По нашему мнению «нежилое помещение» является чисто юридическим понятием, поскольку здание или сооружение в котором находится помещение относительно стабильная, а вот помещений внутри здания или сооружения может быть только сколько угодно, потому, что помещение помещением делают именно стены, пол и потолок. Вместе с тем, необходимо отметить, что понятие «здание» тоже юридическое, потому что до того момента, как зданию будет присвоен адрес, кадастровый номер, получено разрешение на эксплуатацию и т. д., оно по сути является сооружением. Именно поэтому понятие «сооружение» является родовым понятием по отношению и к зданию и к помещению. Таким образом, ставя знак равенства между арендой нежилого помещения и здания, мы устанавливаем юридическую аналогию, потому что, что специальных норм для аренды нежилых помещений в Гражданском кодексе РФ нет.
Договор аренды нежилых помещений занимает центральное место в системе регулирования операций на рынке недвижимости после договоров купли-продажи, именно поэтому многие ученые стремятся открыть в договоре аренды новые регулятивные возможности.
Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений
Понятие недвижимости, а также особенности совершения сделок с недвижимостью определяются различными нормативными источниками. В Конституции Российской Федерации нет понятия «недвижимость» или «недвижимое имущество». В ч. 2 ст. 8 Конституции РФ указано, что в РФ признаются и защищаются равным образом государственная, частная, муниципальная и иные формы собственности. Понятие «собственность» подразумевает имущество, а имущество в свою очередь может быть движимым и недвижимым. Смысл данного положения заключается в том, что в РФ созданы условия для различного рода имущества, в том числе и недвижимого, которое может находиться в разных формах собственности, равенство которых обеспечивается государством. Ч. 2 ст. 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Данное положение Конституции определяет принципиальную возможность вовлечения в гражданский оборот земли, которая является основой любых видов недвижимости.
Право собственности на недвижимое имущество закреплено в ст.36 Конституции РФ. В частности, граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Также ст. 35 Конституции РФ указывает, что право частной собственности охраняется законом. Из вышеизложенного следует, что недвижимость - это категория собственности, которая охраняется законом. Это положение подтверждается ч.3 ст. 35 Конституции РФ, в соответствии с которой «никто не может быть лишен своего имущества, иначе как по решению суда». Принудительное отчуждение имущества для государственных целей может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».
Договор аренды нежилого помещения не выделен в российском гражданском законодательстве в качестве самостоятельного вида договора аренды. Специальные нормы, регулирующие аренду нежилых помещений, в Гражданском кодексе РФ отсутствуют, не смотря на то, что в главе 34 ГК РФ «Аренда» в отношении аренды недвижимого имущества отдельно дифференцированы лишь два вида договора аренды -- аренда зданий и сооружений (параграф 4 главы 34 ГК РФ) и аренда предприятий (параграф 5 главы 34 ГК РФ), а глава 35 ГК РФ регламентирует наем жилого помещения.
Такой пробел в законодательстве связан с тем, что согласно положениям ст. 133 и 133.1 ГК РФ здание представляет собой единый недвижимый комплекс, образуемый помещениями как его компонентами. Тем не менее, законодательство РФ определяет помещение как объект недвижимого имущества (п.1 ст.130 ГК РФ). Ранее отмечалось, что помещение само по себе является категорией юридической, в связи с тем, что оно не может быть выделено из здания без разрушения здания. Поэтому здание может быть юридически разделено на помещения, которые могут быть образованы из помещений, прилегающих друг к другу или расположенных разрозненно, образуя тем самым также единый недвижимый комплекс.
В процессе реализации договора аренды нежилых помещений, стороны арендных отношений, должны принимать во внимание, что к нежилым помещениям и зданию в целом законодательство устанавливает соответствующие технические требования. Федеральный закон "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" содержит правила и требования к эксплуатации объектов недвижимого имущества и распространяется на все этапы жизненного цикла здания или сооружения. В законе содержаться требования к безопасности для жизни и здоровья человека, пожарной безопасности, безопасности в процессе использования человеком объектов и многое другое, связанное с системами жизнеобеспечения и безопасности. Именно поэтому в договорах аренды нежилых помещений важной составляющей являются гарантии арендодателя о пригодности и безопасности передаваемого в аренду недвижимого имущества. В свою очередь, арендатор обязуется бережно относится к арендуемому имуществу, а также соблюдать требования пожарной безопасности и электросетей. В случае нарушения требований, арендатор и арендодатель может привлекаться к административной, а в некоторых случаях и к уголовной ответственности. Таким образом, указанный закон, являясь по сути техническим, оказывает существенное влияние на содержание обязанностей сторон арендных отношений и с точки зрения правового регулирования заслуживает значительного внимания, поскольку неразрывно связан с жизнью и здоровьем человека.
Назначение договора аренды нежилых помещений - это установление гражданско-правовых отношений между хозяйствующими субъектами. Сторонами таких отношений могут выступать как физические, так и юридические лица, но связывают их в единое целое именно коммерческие отношения. Именно поэтому основой правосудия для разрешения экономических споров служит Арбитражно-процессуальный кодекс Российской Федерации. Стороны арендных отношений не достигнувшие соглашения в процессе дружеских переговоров вправе обратиться в Арбитражный суд, и зачастую в договорах аренды нежилых помещений можно встретить так называемую «арбитражную оговорку». Арбитражно- процессуальный кодекс оказывает влияние на правовое регулирование в соответствии с поставленными задачами и, по сути, регулирует экономические споры между хозяйствующими субъектами. Многочисленные постановления и разъяснения Высшего арбитражного суда, также служит правовой основой для разрешения проблем, возникающих в сфере арендных отношений. Поэтому нужно причислить данные нормативные акты к источнику правового регулирования договоров аренды нежилых помещений.
Еще одним важным законом, регулирующим арендные отношения, выступает Федеральный закон «О защите конкуренции». Участники арендных отношений, заключающие договоры аренды, предметом которых служат объекты недвижимого имущества, принадлежащие государственным и муниципальным органам, должны учесть, что такие договоры заключаются в соответствии с правилами этого закона. В частности, заключение договоров аренды может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество.
Важно отметить, что договор аренды нежилого помещения, как договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. В судебной практике к договорам аренды таких объектов недвижимого имущества применяются отдельные положения параграфа 4 главы 34 ГК РФ. Таким образом, положения ст. 651 ГК РФ о форме договора и государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений, применяются к договору аренды нежилых помещений, поскольку помещение неразрывно связано со зданием и сооружением, в состав которого входит. Вместе с тем по вопросу применения к аренде помещений норм ст. 652 ГК РФ о предоставлении арендатору права на земельный участок под арендуемым зданием или сооружением судебная практика неоднозначна и наличие двух позиций по вопросу о применении п. 2 ст. 652 ГК РФ к договорам аренды помещений это доказывает. Одни суды указывают, что положения п. 2 указанной статьи применяются к договорам аренды помещений, другие суды считают, что помещения относятся к иному виду недвижимого имущества, и правила п. 2 ст. 652 ГК РФ на отношения по их аренде не распространяются.
Возвращаясь к вопросу государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, то тут необходимо сослаться на Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости". Федеральный закон о «О государственной регистрации недвижимости" второй по важности для правового регулирования договора аренды нежилых помещений после Гражданского кодекса РФ. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является одним из существенных элементов правого режима недвижимости. Закон устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение такого права и обременения недвижимого имущества. Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет нежилое помещение в качестве объекта недвижимого имущества, а это значит, что договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости» содержатся следующие положения, определяющие обязанности участников арендных отношений: государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 8 Указанное положение распространяется на договоры аренды нежилых помещений, заключенных на срок более года (п.2 ст. 651 ГК РФ). Основная масса договоров аренды нежилым помещений заключается на 11 месяцев с последующим перезаключением на новый срок. Это связано с тем, что процедура регистрации подобных договоров содержит в себе немало требований к содержанию договора аренды нежилых помещений, основное из которых связано с предметом договора аренды. В частности, индивидуализация некоторых, но не всех, помещений вызывает некоторые сложности. В частности, помещение может порождать такой объект арендных отношений, как часть помещения, то есть помещение в помещении. И если часть нежилого помещения не имеет четко выделенных границ, например стен, то при регистрации подобных договоров неизбежно будет стоять вопрос, о предмете договора. Арендатору, чья деятельность связана с обязательным лицензированием или какой-либо другой спецификой, определяющей необходимость заключением долгосрочного договора и обязательной государственной регистрацией оного, следует обратить внимание на правовое регулирование регистрации договоров аренды нежилых помещений. Стороне, обратившейся к уполномоченному органу в связи с государственной регистрацией договора аренды нежилого помещения, может быть отказано в осуществлении своих прав, если помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.9 Не смотря на то, что судебная практика, в ряде случаев может доказать обратное, но факт остается фактом, в законе четко прописано о признаках помещения, выступающем предметом договора аренды нежилого помещения, и отсутствие которых может послужить препятствием для осуществления государственной регистрации договора. Таким образом, стороны договора аренды нежилого помещения в контексте аренды части нежилого помещения не могут заключить договор аренды более чем на один год, не нарушая закон, в виду особенностей такого объекта недвижимого имущества. Такое положение дел препятствует стабильной предпринимательской деятельности.
Архитектурное многообразие объектов недвижимого имущества, вызывает вопрос: применять к договору аренды нежилых помещений общие положения об аренде или положения об аренде зданий и сооружений? По моему мнению, и та и другая позиция должна иметь право на существование, так как единообразный подход к применению данного положения может привести к абсурдным с точки зрения практического применения выводам. Соглашаясь с тем, что помещение является иным объектом недвижимого имущества, то есть отличным от здания, важно выяснить, в чем заключается его особенность и чем он отличается от здания. Для этих целей помещение можно представить, в двух видах, например помещение в виде здания (имеется в виду все пространство внутри здания) и помещение в виде кабинета. Таким образом, можно выявить различные признаки этих помещений: размер относительно всей конструкции в целом, изолированность от других помещений, доступ к помещению (сразу после входа или проходя через другие помещения), пользование системами жизнеобеспечения (общее или единоличное) и многое другое. На основании этих признаков можно выявить, с чем больше имеет общего отдельно взятое помещение, со зданием или так называемой юридической категорией под названием нежилое помещение. Так, применительно к помещению размером близкому к общей площади здания можно применить положения об аренде зданий и сооружений. Если же речь идет о помещении, составляющем 1/1000 от площади всего здания в целом (например часть помещения половина торгового зала в виде ниши), то вывод о том, что арендатор, такого помещения имеет право на земельный участок кажется абсурдным, так как его (участок земли) невозможно ни выделить, соразмерно занимаемой площади, ни просто визуализировать. В таких случая можно заключить, что арендатор имеет право в общем праве других арендаторов или собственников на пользование таким участком, то есть право в общем праве пользования или владения, но никак не на участок земли. Земельный кодекс РФ дает четкое определение понятию «земельный участок» и устанавливает, что это часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. 10 В таких случаях речь может идти только о праве пользования общей площадью здания и участком в порядке использования арендуемого помещения, согласно его назначению. В дополнение необходимо упомянуть, что с точки зрения Германского законодательства, здание не является самостоятельной вещью, а только частью вещи. Вещью принято называть участок земли, на котором находится здание. По нашему мнению этот такой подход отражает сущность прав арендатора здания, сооружения или помещения на земельный участок.