Договором аренды нежилого помещения может быть предусмотрен односторнний отказ от исполнения договора полностью или частично, за исключением случаев, когда односторнний отказ от исполнения невозможен. Положение п.1 ст. 450.1 устанавливает, что право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Арендодатель, указав в договоре аренды, что в случае неисполнения каких-либо обязательств, например, соблюдение сроков внесения арендной платы более, чем на один месяц, вправе направить арендатору уведомление, об одностороннем отказе исполнения обязательств. На основании такого уведомления арендатор обязан освободить арендуемое помещение в течении трех дней и выплатить все причитающиеся арендодателю платежи (арендную плату, штрафы, пеню и т.д.). Таким образом, уведомление является еще одним способом изменения или расторжения договора аренды нежилого помещения.
Арендатор или арендодатель может расторгнуть договор аренды нежилого помещения в судебном порядке. Согласно п.2 ст.450, нарушение существенных условий договора может послужить требованием одной из сторон арендных отношений, расторгнуть договор в судебном порядке. Поэтому судебное решение, независимо от причин обращения в суд, можно причислить к основаниям и способу расторжения договора аренды нежилого помещения. Вместе с тем, ГК РФ предусмотрена досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. Арендодателю вменено в обязанность предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Данное положение означает, что к исковому заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком (копия письменного предупреждения арендатора и доказательства направления или вручения этого предупреждения арендатору). В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судом без рассмотрения (ст. 104, 108 АПК РФ).
Участники арендных отношений, заключившие договор аренды сроком на год и более на основании Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" должны вносит сведения об изменении и прекращении зарегистрированного договора аренды объекта недвижимого имущества в Единый государственный реестра недвижимости. В зависимости от способа изменения или расторжения договора указанные сведения вносятся путем государственной регистрации:
соглашения об изменении договора;
· прекращения договора на основании соглашения о его расторжении;
· прекращения договора на основании заявления об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора;
· прекращения договора на основании решения суда по заявлению соответствующей стороны;
· прекращения договора в связи с истечением его срока действия.
На основании изложенного, можно заключить, что к основным способам изменения и расторжения договора аренды нежилого помещения относятся дополнительные соглашения, решения суда, уведомления и акты (в качестве документа, устанавливающего начало и завершение арендных отношений).
Кроме того, изменения договора аренды, подлежащего в силу закона государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации в соответствующем регистрирующем органе.
Ответственность сторон по договору аренды нежилых помещений Гражданско-правовая ответственность - это один из видов юридической ответственности и заключается в применении к правонарушителю в интересах другого лица, установленных законом или договором мер воздействия имущественного характера, выраженные в форме убытков, неустойки (штрафа, пени), возмещение вреда, упущенной выгоды.
Законодательство определяет убытки, как расходы лица, право которого нарушено, на восстановление нарушенного права. К ним относятся утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также упущенная выгода.
Под упущенной выгодой понимаются доходы, которые лицо могло бы получать, если бы его право не было нарушено. Вместе с тем, если лицо, которое нарушило право, извлекло из этого доходы, то другая сторона вправе требовать упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (ст.15 ГК РФ).
По мнению некоторых ученых, термин «убытки» в большинстве случаев применяется при нарушении договорных обязательств и представляют собой не столько отрицательный финансовый результат деятельности, сколько ненадлежащем или просто неисполнением условий договора одной из сторон. Сумма убытков определяется как разница между стоимостью имущества в реальной действительности и предполагаемой, если бы договорные обязательства не были нарушены. Возмещение убытков происходит в случаях если сторона, требующая возмещения докажет факт нарушения обязательства, установленного законом или договором, факт возникновения убытков, причинно-следственную связь между этими событиями и размером убытков.
Закон устанавливает обязанность арендодателя передать имущество со всеми принадлежностями и документами, если иное не установлено договором. Если арендатор лишается того на что он мог рассчитывать при заключении договора по этой причине, то он может потребовать возмещения убытков (ст.611 ГК РФ). Просрочка предоставления арендодателем имущества дает право арендатору требовать в судебном порядке отобрания этой вещи у арендодателя, а также возмещения убытков, в связи с неисполнением этого обязательства (ст.398 ГК РФ).
За недостатки имущества сданного в аренду арендодатель несет ответственность, в том числе и за те недостатки, о которых не было известно во время заключения договора. Ответственность за недостатки, которые были оговорены при заключении договора и были известны заранее, не наступает. При наличии неоговоренных или скрытых недостатков, арендатор имеет право по своему выбору потребовать от арендодателя: безвозмездного устранения недостатков имущества; соразмерного уменьшения арендной платы; возмещение своих расходов, связанных с устранением этих недостатков; удержать сумму расходов на устранение этих недостатков из арендной платы (предварительно уведомив арендодателя); потребовать расторжения договора.
Арендодатель обязан предупредить о правах третьих лиц на сдаваемое имущество. Например, казенное предприятие может передавать в аренду закрепленное за ним имущество в соответствии с целями деятельности, заданием собственника или назначением имущества, а собственник вправе изъять излишнее, неиспользуемое или использование не по значению имущества (ст.296, 297 ГК РФ). В этом случае арендатор вправе потребовать расторжением договора, уменьшение арендной платы и возмещения убытков.
Нарушение арендатором обязанностей в связи с использованием арендованного имущества не по назначению, дает право арендодателю расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать возмещения убытков. Право расторжения в одностороннем порядке реализуется в судебном порядке и с учетом ст.452 ГК РФ (предварительное уведомление стороны в тридцатидневный срок или срок указанный в договоре). Вместе с тем, если расторжение обусловлено многократными нарушениями существенных условий договора, то предусмотрена иная досудебная процедура.
Арендодатель обязан нести бремя капитального ремонта помещений. Если арендодатель не выполняет эту обязанность, то арендатор вправе самостоятельно произвести необходимые работы, вызванные например аварийной ситуацией. В таких ситуациях арендатор может взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, а также требовать уменьшение арендной платы. Если арендодатель регулярно не выполняет обязанность по капитальному ремонту, то арендатор вправе потребовать расторжения договора аренды помещений и возмещения убытков. Требовать возмещения убытков имеет право арендатор, у которого нарушено преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст.621 ГК РФ). Вместе с тем арендатор может требовать перевода прав и обязанностей по заключению договора.
Арендодатель имеет право применить санкции к арендатору, если помещение возвращено после окончания договора аренды с износом сверхнормативным или без каких либо принадлежностей. Состояние, в котором должно быть возвращено помещение может быть предусмотрено договором аренды нежилого помещения. Если такое условие не соблюдено, то арендатор вправе требовать возмещения убытков.
Если при расторжении договора аренды основное обязательство не прекращается, то арендатор обязан не только возвратить имущество арендодателю, но и произвести платежи за пользование имуществом. При этом арендодатель вправе требовать неустойку за просрочку оплаты (ст.622, 689, 811 ГК РФ).
Неустойка (штраф, пеня) - это определенная законом денежная сумма, которую должник обязан выплатить кредитору, в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения обязательств (например: просрочки исполнения). Уплата неустойки, в отличие от причинения убытков, не требует доказывания, поэтому чтобы условие о неустойке было согласовано, в договоре аренды должно быть предусмотрены случаи оплаты штрафа и его размер, и случаи уплаты пени и ее размер.
Таким образом, кроме возмещения ущерба, арендодатель вправе требовать взыскания неустойки. Вместе с тем, по правилам ст.394 ГК РФ в договоре аренды должны быть оговорены условия, указывающие на штрафной характер неустойки. Отсутствие соглашения о неустойке за просрочку неденежного обязательства (например: просрочка передачи имущества, проведение капитального ремонта), сторона, право которой было нарушено, не вправе требовать уплаты процентов (ст.330 ГК РФ), а только возмещения причиненных убытков, если докажет их.
Законом предусмотрена ответственность за пользование чужими денежными средствами. Такая мера устанавливается исключительно за неисполнение денежного обязательства (ст.395 ГК РФ). Расчет процентов производится из расчета средних ставок процентов по вкладам физических лиц, опубликованных Банком России. Таким образом, арендодатель, получивший аванс (предоплату), не передал имущество, то арендатор имеет право не только расторгнуть договор аренды, потребовать возмещения убытков и возврата аванса, но и потребовать проценты за пользование чужими денежными средствами. В таком случае аванс будет считаться неосновательным обогащением (ст.453, 1102 ГК РФ), а проценты будут начисляться на указанную сумму с того момента, когда арендодатель узнал или должен был узнать о неосновательном получении предоплаты .
Возмещение морального вреда в натуре можно рассматривать его частный случай: опровержение порочащих честь, достоинство или деловую репутацию сведений (ст.152 ГК РФ).
Важно упомянуть, что в некоторых случаях стороны освобождаются от ответственности. Речь идет о так называемом форс-мажоре, который в переводе с французского языка означает «высшая сила». Положение ст.401 определяет непреодолимую силу, как чрезвычайное и непредотвратимое обстоятельство. При этом не относит к таким обстоятельствам обязанностей со стороны контрагента должника, отсутствие у должника необходимых денежных средств и прочее. Поэтому при определении вины важно разграничивать предпринимательские риски и реальные события, которые никто не мог предвидеть (стихийные бедствия, пожар или война). В любом случае обстоятельства, освобождающие от ответственности должны содержать следующие признаки: чрезвычайность и непредотвратимость. По нашему мнению, внесение в договор аренды раздел «Основание освобождения от ответственности» поможет установить действия сторон, в случае наступления определенных обстоятельств.
Резюмируя вышесказанное, можно выделить предмет и цену существенными условиями, обязанности - необходимыми признаками договора аренды нежилых помещений, которые возникают и силу закона, и в силу договора, все изменения договора, также как и договор аренды должны иметь письменную форму, ответственность и основание освобождения от ответственности необходимо вносить в договорные условия наравне с другими условиями. Также необходимо учитывать особенности нежилого помещения, как объекта аренды, при определении условий заключенности договора аренды нежилых помещений и обязанности по передаче и принятию нежилых помещений. Вместе с тем, внесение в договор аренды нежилых положений об ответственности и условий освобождения от ответственности будет способствовать скорейшему разрешению споров участников арендных отношений.
Заключение
Настоящая работа посвящена договору аренды нежилых помещений по законодательству Российской Федерации. В данной работе было проведен анализ основных положений отечественной цивилистической доктрины, современной науки гражданского права, судебно-арбитражной практики и действующее законодательство, регулирующих общественные отношения в сфере имущественного оборота между хозяйствующими субъектами. На основе анализа можно сделать соответствующие выводы.
Собственники недвижимого имущества заинтересованы в извлечении прибыли из недвижимого имущества путем передачи во временное возмездное пользование заинтересованным лицам. В свою очередь, предприниматели, не обладающие собственными ресурсами в части недвижимого имущества, могут воспользоваться недвижимым имуществом того кто им обладает. В этом смысле, договор аренды представляет собой взаимовыгодное общественное отношение, позволяющее собственнику недвижимого имущества извлекать прибыль из собственного имущества, а предпринимателям и другим хозяйствующим субъектам оптимизировать свои затраты, не вкладывая собственные средства в приобретение дорогостоящего имущества, а арендуя его. По моему мнению, договор аренды недвижимого имущества, помимо указанных функций, в условиях глобализации предпринимательских отношений, обеспечивает мобильность участников деловой сферы, поскольку позволяет «не привязываться» к объекту недвижимого имущества, а искать новые и с точки зрения развития, и перемещения, пути для наиболее эффективного ведения своей деятельности.