Договор аренды недвижимого имущества является одной из самых распространенных сделок, среди участников гражданского оборота, после договора купли-продажи. В сфере предпринимательства, аренда такого недвижимого имущества, как нежилые помещения, играет значительную роль, поскольку, неотделимо связана с местом осуществления самой деятельности. Заключая договор аренды нежилых помещений, арендатор решает целый блок вопросов, связанных с организацией деятельности предприятия: фактическое и юридическое местонахождение предприятия, оборудование рабочих мест, обеспечение необходимыми условиями труда своих сотрудников и многое другое, в зависимости от специфики деятельности предприятия.
Договор аренды, неразрывно связан с экономической деятельностью хозяйствующих субъектов, выступая по отношению к собственности не только дополнительным, но и равноценным способом обладания имуществом с поправкой на доступность, с экономической точки зрения, и временный характер такого договора, по сравнению с куплей-продажей.
Специфика арендных отношений заключается в том, что участниками арендных отношений в большинстве случаев выступают хозяйствующие субъекты, то есть предприниматели, и те условия, которые устанавливаются договором аренды, зачастую коррелируют с тем видом деятельности, которую они ведут. Вместе с тем, для правового регулирования и идентификации заключенного договора в качестве договора аренды нежилого помещения, в случае разногласий и споров, необходимо применять правила, предусмотренные Гражданским кодексом и другими законами, регулирующими договор аренды нежилых помещений. Действующее законодательство регламентирует субъектный состав, форму, права и обязанности сторон, а также механизм заключения, исполнения, изменения и расторжения договора аренды.
Договор аренды, прочно связан с передачей имущества, что относит этот договор к вещному праву. Об этом же свидетельствует ст.606, 650 ГК РФ определяя в договоре аренды обязанность по передаче во временное владение или пользование за плату арендуемое имущество. Вместе с тем, другие положения ГК, определяя обязанности сторон по содержанию, капитальному ремонту, государственной регистрации договора аренды, характеризуют договор как обязательственный. Таким образом, по своей правовой природе договор аренды имеет смешанный характер и относится к вещно- обязательственному праву.
Основной обязанностью арендодателя по договору аренды является обязанность передать здание и сооружение арендатору. Основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы. Стороны могут расторгнуть договор на договорных обязательствах, а могут через Арбитражный суд. Расторжение договора - это акт, направленный на прекращение действия договора с целью прекращения возникшего обязательства.
Подводя итог исследованию, сделан вывод о том, что, несмотря на большое количество научных трудов, многие вопросы являются дискуссионными и актуальными. Предложенные перспективы совершенствования законодательства в сфере аренды нежилых помещений повысят эффективность данного института.
Список литературы
аренда нежилой помещение договор
Нормативно-правовые акты
1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)/ "Собрание законодательства РФ", 04.08.2014, N 31, ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017)// "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301
3. "Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 29.07.2017)/ "Парламентская газета", N 140-141, 27.07.2002
4. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.11.2017)/ "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147,
5. Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"/ "Российская газета", N 255, 31.12.2009
6. Федеральный закон от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017)
«О защите конкуренции» / "Российская газета", N 162, 27.07.2006
7. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.11.2017) "О государственной регистрации недвижимости"/"Российская газета", N 156, 17.07.2015
Материалы судебной практики
8. Определение ВАС РФ от 7 декабря 2010 г. N ВАС-16128/10 по делу N А40-163979/09-124-756 //СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 30.11.2017)
9. Определение ВАС РФ от 8 ноября 2010 г. N ВАС-10698/10 по делу N А40-18092/09-82-211// СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 30.11.2017)
10. Постановление Пленума ВАС от 17.11.2011 N 73// "Вестник ВАС РФ", N 1, январь, 2012
11. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"// "Российская газета", N 70, 04.04.2016
12. Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8// "Российская газета", N 152, 13.08.1996
13. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165/Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными// "Вестник ВАС РФ", N 4, апрель, 2014
14. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. N 13/ "Вестник ВАС РФ", N 4, апрель, 2013
15. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53/О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений/ "Вестник ВАС РФ", N 7, 2000
16. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53/ "Вестник ВАС РФ", N 7, 2000
17. Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1404/10// "Вестник ВАС РФ", 2010, N 8
18. Постановлением Федерального арбитражного суда Западно- Сибирского округа от 4 октября 2006 года N Ф04-6380/2006(26943-А46- 38)/Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 30.11.2017)
19. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно- Сибирского округа от 27 декабря 2000 года N А33-5655/00-С2-Ф02-2773/00- С2/Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 30.11.2017)
20. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25.01.2013 г. № 13/ Доступ из СПС «КонсултантПлюс» (дата обращения 30.11.2017)
21. Информационном письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2015 N 165 "Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными"/ Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 30.11.2017
22. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.09.2013г. по делу № А45-28208/2012// Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 30.11.2017)
23. Постановление ФАС Уральского округа от 19.03.2013 г. № Ф09- 14148/12// Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 30.11.2017)
24. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.09.2010 г. по делу № А56-66321/2009// Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 30.11.2017)
25. Определение ВС РФ от 21.04.2015 г. по делу № 307-ЭС14-8324, А66-10302/2013// Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 30.11.2017)
26. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.06.2012 по делу N А43-16441/2011// Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 30.11.2017)
27. Постановление Пленума ВАС от 17.11.2011 г. № 73//Доступ из СПС«КонсультантПлюс» (дата обращения 30.11.2017)
28. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7«О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» // Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 30.11.2017)
29. Постановление ФАС Уральского округа от 24.11.2009 N Ф09- 9298/09-С3 по делу N А50-5942/2009// Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 30.11.2017)
Специальная литература
30. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. С.504
31. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости Учебное пособие. М.: МИКХиС. 2001
32. Ашихмин И.М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров (практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательства РФ). М.: Рофэр, 2006. С.250
33. Борисов А.Б. «Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ» изд.15, переработанное и дополненное, -М.:Книжный мир. 2015.-1120с.
34. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Б56 Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: «Статут», 2000. - 800 с.
35. Брагинский М.И., Витрянскии В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 2003. //Доступ из СПС«КонсультантПлюс» (дата обращения 30.11.2017)
36. Гонгало Б.М./Гражданское право в 2 томах/ Учебник// СПС
«КонсультантПлюс» (дата обращения 30.11.2017)
37. Иоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. СПб., 2004. Т. III: Обязательственное право. С. 325.
38. Римское частное право: Учебник Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М., 1996. С. 445
39. Семенихин В.В. "Аренда (лизинг)" /2-е издание, переработанное и дополненное/"ГроссМедиа", "РОСБУХ", 2015//СПС «КонсультантПлюс»
Периодические издания
40. Белобородова А.В. Обзор судебной практики "Существенные условия договора аренды: практическое значение" //"Арбитражное правосудие в России". 2007. N 6
41. Белов В.А. Расторжение договора аренды в условиях финансового кризиса //"Право и экономика", 2016, N 2
42. Бычков А.И. Неденежная форма арендной платы//"Налоги" (газета), 2012, N 46
43. Е.В. Дадаян, А.Н. Сторожева/Особенности содержания договора аренды нежилых помещений/Социально-экономический и гуманитарный журнал Красноярского ГАУ. 2016. №4
44. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды
//"Вестник ВАС РФ", N 8, 2000
45. Латынцев А.В., Латынцева О.В. /Расчет убытков в коммерческой деятельности. М.: Лекс-Книга, 2002.
46. Макеев П.В. "Нежилое помещение": понятие, признаки и его дефиниция//"Право и политика", 2009, N 2
47. Мограбян А.С. К вопросу о моменте расторжения договора аренды нежилого помещения для предпринимательской деятельности//"Вестник арбитражной практики", 2017, N 1
48. Никулина В. Аренда торговых площадей: анализ ошибок договоров и поведения сторон//"Жилищное право", 2017, N 8
49. Овчарова Н./Еще раз об аренде //"ЭЖ-Юрист", 2013, N 24
50. Попов М.Н., Пьянкова А.Ф./Сдача недвижимого имущества в аренду как незаконное предпринимательство//"Адвокат". 2014. N 3
51. Ситдикова Л.Б. К вопросу о правовой природе зданий и сооружений как специфической разновидности объектов недвижимого имущества//"Юридический мир", 2016, N 4
52. Сорокин А./ Возмещение ущерба с арендатора коммерческой недвижимости: споры//"Жилищное право", 2016, N 2
53. Суханов Е. А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник МГУ. 2002. № 4. С. 14
54. Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения//СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 30.11.2017)
55. Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий сооружений. Рекомендации по заключению договора // Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 30.11.2017)
Интернет-ресурс
56. Большой юридический словарь. - М.: Инфра-М. А. Я. Сухарев, В. Е. Крутских, А.Я. 2003. [Электронный ресурс] -URL:dic.academic.ru
57. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой/Высший Арбитражный Суд/ Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации/ [Электронный ресурс] -URL: http:arbitr.ru/as/pract/vas_info_letter/2986.html (дата обращения 23.11.2017г.)
58. Томский областной суд/Гражданские дела 2-й инстанции/ [Электронный ресурс] - URL:http:oblsud.tms.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=1851 (дата обращения 05.12.2017г.)
59. Попоудина Е.А. История правового регулирования договора аренды недвижимости в Российской Федерации /[Электронный ресурс] -URL: http://naukarus.com/istoriya-pravovogo-regulirovaniya-dogovora-arendy- nedvizhimosti-v-rossiyskoy-federatsii (дата обращения 05.12.2017г.)
Монографии
60. Дмитриева О. В. Ответственность без вины в гражданском праве: учеб. Пособие. С. 124-136 [Электронный ресурс] -URL: КиберЛенинка: https://cyberleninka.ru/article/n/98-02-031-dmitrieva-o-v- otvetstvennost-bez-viny-vgrazhdanskom-prave-ucheb-posobie-voronezh-izd-vo- vvschmvd-rf-1997-136s-bibliogr-s-124-136
61. Богданов Е.В. Договоры в сфере предпринимательства Издательство«Проспект»С.308