По нашему мнению процедура государственной регистрации договора аренды нежилых помещений должна быть максимально простой, поскольку участниками предпринимательской деятельности зачастую являются представители так называемого «малого и среднего бизнеса», а предметом договора аренды нежилых помещений служит так называемая часть помещения (можно сказать помещение в помещении). Таким образом, снимая вопрос о четких границах нежилого помещения применительно к договорам аренды, мы решаем сразу целый блок вопросов, связанных с государственной регистрацией договоров аренды нежилых помещений. Для этих целей мы предлагаем упростить процедуру регистрации договора аренды и в ст. 26 осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, конкретно в п.п. 34 помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машиномест) добавить, что применительно к договорам аренды нежилого помещения или части нежилого помещения, не содержащих текстуального и графического описания. Таким образом, решаются сразу две задачи: 1. Регистрация договоров аренды всех видов нежилых помещений, при наличии текстуального и графического описания, станет более доступной 2. Рынок сделок с арендой нежилых помещений станет более прозрачным, в том числе точки зрения налогового законодательства.
В соответствии с п. 2 ст.651 ГК РФ договор аренды считается заключенным с момента государственной регистрации. Так арендодатель обратился в Арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей. Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды в силу ст.651 не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации. Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям. Согласно п.2.ст.651 договор аренды считается заключенным с момента государственной регистрации; договор заключен ровно один год, поэтому подлежал государственной регистрации и поэтому из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным. С учетом изложенного условие о неустойке не может быть применено арендодателем.
По нашему мнению это положение противоречит смыслу договора аренды, который заключается в фактической передаче имущества и пользованию им за плату. Для определения понятия «незаключенный договор» необходимо обратиться к ст. 432 ГК РФ. По замыслу законодателя договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям. (п.1. ст.432 ГК РФ). В той же статье законодатель уточняет, что сторона принявшая на себя полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если это противоречит принципу добросовестности (п. 3 ст.432 ГК РФ). На основании изложенного, можно сделать вывод, что при условии согласованности всех существенных условий, в частности предмет, цена, срок аренды, а также фактическое исполнение договора, указывает на его заключенность.
В постановлении Пленума ВАС №15 относительно этой проблемы было дано разъяснение, что если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере оплаты и иным условиям достигнуто и исполнялось ими, то в таком случае их связало обязательство, которое не может быть произвольно отменено одной из сторон. В силу ст.310 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться с соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Данное положение свидетельствует о том, что договор аренды относится к обязательственным правам, не смотря на то, что законодатель относит аренду недвижимого имущества к вещным правам (ст.6 ст. 1 ФЗ №218 от 13.07.2015г.). Такого же мнения придерживаются М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, рассуждая о государственной регистрации, как о моменте начала отношений: «Аренда не создает для арендатора вещного права, а напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя)».29 Ученые также рекомендуют при уклонении одного из участников арендных отношений от государственной регистрации применять правила ст.165 ГК РФ (регистрация сделок по решению суда).
Также для целей признания договора аренды нежилых помещений, зданий и сооружений заключенным, мы предлагаем внести редакцию в п.п.2 ст.651 и вместо «договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации» установить, что «договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации». Законодатель может дополнительно установить штрафные санкции, а также потерю преимущественного права на продление договора, в качестве стимулирующего фактора за неисполнение этой обязанности в течении установленного срока. Таким образом, ни одна из сторон договора аренды не может сослаться на незаключенность договора аренды из- за отсутствия регистрации и отказаться от выполнения своих обязательств в течении срока действия договора аренды.
Участники гражданских правоотношений могут изменить условия заключенного между ними договора, дополнив его теми или иными положениями или исключив их.
Один из самых распространенный способов изменения договора аренды нежилых помещений - это заключение дополнительного соглашения к нему, которое позволяет изменить, отменить, дополнить или скорректировать ранее заключенный договор. Предметом дополнительного соглашения к договору нежилого помещения могут быть любые договоренности сторон по различным вопросам их сотрудничества. Например, стороны договора аренды нежилого помещения вправе заключить соглашение об изменении размеров арендной платы, срока аренды или внести изменения, связанные с правами и обязанностями выполнения тех или иных условий договора.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Таким образом участники арендных отношений свободны в заключении не только договора, но и дополнительных соглашений к этим договорам, а также могут отказаться от их заключения, поскольку они не вправе понуждать друг друга. Наличие в договоре указания на возможность изменения тех или иных условий путем заключения дополнительного соглашения (например, об увеличении цены) не дает сторонам право требовать его заключения, поскольку оно осуществляется на добровольной основе (ст.153, 420 ГК РФ). Сторона вправе отказаться от заключения дополнительного соглашения, если оно не отвечает ее интересам и влечет негативные для владельцев компании последствия. Именно поэтому возможность пересмотра арендной платы многие арендодатели привязывают к уведомлению об изменении цены, что будет считаться исполнением согласованного договорного условия (например, договором аренды нежилого помещения предусмотрено, что арендодатель имеет право один раз в год индексировать размер арендной платы согласно проценту инфляции), что и позволит оперативно скорректировать цену.
Заключенное сторонами договора аренды дополнительное соглашение в соответствующей части корректирует первоначальный договор, который с момента заключения соглашения действует с учетом внесенных изменений и дополнений. Вместе с тем при применении введенных дополнительным соглашением условий следует учитывать, что они на ранее возникшие отношения сторон распространяются только в случае, если самим соглашением это прямо предусмотрено. Дополнительное соглашение договора аренды
нежилого помещения может быть ограничено конкретным, то есть ограниченным сроком действия, отличающимся от срока основного договора. Например, у арендатора, в связи с экономическим кризисом в стране, возникла тяжелая финансовая ситуация, не позволяющая в полном объеме исполнять обязанности по оплате арендной платы, а стороны договора не желают расторгать договор аренды. В этом случае, они могут заключить к нему дополнительное соглашение о временном приостановлении срока основного договора или снизить на определенное время размер арендной платы, что не противоречит закону.
Дополнительное соглашение к договору аренды можно не только заключить, но и имплементировать его в другой договор, который предметно с ним не связан (п. 3 ст. 421 ГК РФ), что позволит в рамках одного документа урегулировать весь блок вопросов, составляющих предмет общей договоренности сторон. Например, арендатор обязуется самостоятельно оплачивать электроэнергию и напрямую заключает договор с энергосбытовой организацией.
Стороны заключившие последовательно несколько дополнительных соглашений к одному договору с одним и тем же предметом (например, о повышение размера арендной платы), руководствуются приоритетом самого последнего по дате, которое без особого упоминания об этом отменяет все ранее заключенные дополнительные соглашения с таким же предметом, если условия пересекаются и не могут действовать независимо друг от друга.
Дополнительное соглашение договора аренды изменяет и дополняет только те условия договора, которые в нем прямо указаны. Все иные договорные положения, не затронутые дополнительным соглашением, сохраняют силу и не требуют специальной оговорки об этом. Таким образом, договор, заключенный с условием об автоматической пролонгации, несмотря на подписанное дополнительное соглашение об установлении срока действия договора до определенной даты, сохраняет силу с учетом автопролонгации, так как дополнительное соглашение не отменило и не изменило условие как таковое. Также к вопросу об автопролонгации или перезаключении договора аренды на новый срок, важно учесть, что часто в договорах аренды нежилых помещений одним из условий продления является отсутствие нарушений сроков оплаты арендной платы. Поэтому, заключенное дополнительное соглашение об отсрочке внесения оплаты или рассрочки платежей, не влияет на условие о добросовестности и не отменяет имевшиеся ранее нарушения сроков оплаты. Таким образом, арендатор, даже заключив соглашение об изменении условий арендной платы, после просрочки оной, не может рассчитывать на гарантированное право автопролонгации или перезаключения договора аренды на новый срок, так как необходимое для этого условие не соблюдено.
Дополнительные соглашения договора аренды нежилого помещения могут быть как зависимыми от основного договора, так и самостоятельными. В первом случае заключенное соглашение вновь принятые условия встраиваются в основной договор аренды и становится с ним единым целым, а в другом случае соглашение не только дополняет договор, но при этом сохраняет по отношению к нему автономный характер, по сути, являясь самостоятельной сделкой. Примером последнего может послужить дополнительное соглашение о предоставлении арендатору машиномест за отдельную плату.
Деление дополнительных соглашений к договору аренды на зависимые и самостоятельные имеет существенное значение при применении правил о недействительных сделках. Самостоятельные дополнительные соглашения в могут быть признаны при наличии к тому достаточных оснований недействительными. Если дополнительное соглашение договора об изменении ранее одобренного договора является самостоятельной сделкой и оно наравне с основным договором также нуждается в согласовании и одобрении владельцами компании, особенно в части основных условий договора, то такое соглашение может быть признано недействительным по иску владельцев компании, за исключением случаев когда такое соглашение не влечет очевидно выгодные последствия для нее.33 Зависимые же соглашения в самостоятельном порядке оспорить нельзя, можно только поставить вопрос о недействительности основного договора, частью которого дополнительное соглашение стало после его заключения.
Согласно Федеральному закону "О защите конкуренции" договоры аренды государственного и муниципального имущества требуют обязательного проведения публичных конкурсов и аукционов. В связи с чем, руководствуясь ст. 168 ГК о недействительности сделок, дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды может быть признано недействительным, так как являясь по сути новым договором аренды, создает необоснованное преимущество арендатору без проведения торгов пользоваться имуществом.
В отличие от таких субъектов арендных отношений, как государственные и муниципальные учреждения, обычные хозяйствующие субъекты, то есть предприниматели, заключившие аналогичное дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды нежилого помещения, не могут рассчитывать на признание такой сделки недействительной. В данном случае применение последствий недействительности дополнительного соглашения в виде возврата арендуемого имущества арендодателю невозможно, поскольку имущество передавалось по сделке, то есть договору аренды, который никем не оспорен и не признан недействительным, и даже в случае признания недействительным дополнительного соглашения, договор аренды может быть признан возобновленным на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК.
Требования к оформлению дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения, такие же, как и основному договору аренды. Дополнительное соглашение заключается в простой письменной форме, подписывается сторонами договора аренды, и в случае, если договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, то и дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации в соответствующем регистрирующем органе.
Согласно п.1 ст.450 ГК РФ договор аренды может быть не только изменен, но и расторгнут. Расторжение договора аренды может быть предусмотрено самим договором, например, в связи с окончанием срока аренды нежилого помещение, или по соглашению сторон. В этом случае участники арендных отношений оформляют передаточный акт о возврате имущества. Содержание акта возврата имущества сводится к тому, что арендатор передал, а арендодатель принял упомянутое имущество в определенный срок. С этого момента договор аренды нежилого помещения считается расторгнутым, и согласно положению ст. 655 ГК РФ, акт о возврате имущества является документом, подтверждающим фактическое прекращение арендных отношений. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. Симметричное правило действует в случае отказа арендатора передать имущество арендодателю. В этом случае каждая из сторон вправе воспользоваться вещно-правовыми способами защиты и истребовать причитающееся ей имущество. Кроме того арендатор, отказавшийся подписать соответствующий документ и продолжающий пользоваться имуществом, не смотря на возражения арендодателя, обязан не только оплатить весь период занятия нежилого помещения и убытки причиненные собственнику имущества причиненные таким занятием.