· подпишет передаточный акт (является обязательным условием);
· фактически передаст объект;
· предоставит арендатору комплект документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды;
· оплатит расходы по уплате государственной регистрации договора аренды.
Доказательством передачи нежилого помещения чаще всего является акт приема-передачи имущества. Вместе с тем стороны договора аренды вправе включить в договор такое положение, согласно которому нежилое помещение передается в аренду с момента подписания договора аренды. Если передача имущества будет не подтверждена, то арендодатель не сможет потребовать внесения арендной платы в соответствии со ст.614 ГК. Аналогичная ситуация складывается и со сдачей помещения арендодателю после окончания срока аренды. Если арендатор освободил помещение, но при этом не подписал передаточный акт, то обязанность по оплате все равно сохраняется. Это связано с тем, что некоторые суды признают передаточный акт единственным доказательством передачи имущества. Таким образом, оплошность арендатора или уклонение арендодателя от подписания передаточного акта может быть причиной неосновательного обогащения последнего. Так суд первой инстанции по делу по делу №А41-8208/2010, отказал в иске в иске ООО «Броен» (арендатор), установив лишь факт передачи здания ООО «АДЛ Групп» (арендодатель), но не установил дату фактической передачи здания арендодателю. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что имеет место просрочка возврата арендованного имущества и, следовательно, имеются основания для применения норм ст. 622 ГК РФ (если арендатор не возвратил имущество арендодателю, то арендодатель вправе требовать уплаты за весь просроченный период). Так, судом было установлено, что по окончании срока действия договора аренды акт приема -передачи объекта сторонами подписан не был, поэтому ответчик обязательство по своевременной передаче нарушил, предусмотренные платежи, предусмотренные договором не оплатил, в связи с чем, удовлетворил исковые требования арендодателя в полном объеме. 15 Позднее это решение признали ошибочным, но факт остается фактом, передаточный акт часто становится предметом манипуляций, как со стороны арендодателя, так и арендатора. Похожая ситуация произошла по делу №Ф50- 5942/2009, с той лишь разницей, что ответчик так ничего и не доказал. Истец обратился с иском, в связи с неисполнением обязательств по погашению задолженности по договору субаренды. Согласно п.1. ст.655 ГК РФ помещение должно быть возвращено по акту приему передачи или иному документу. В материалах дела отсутствуют акт приема-передачи (возврата) помещений, подписанный арендодателем и арендатором. Ссылка заявителя на факт приема- передачи несостоятельна, ибо данный факт не подтверждает передачи помещений истцу. В связи с изложенным, довод заявителя кассационной жалобы о том, что судами не приняты в качестве доказательств, передачу ключей в качестве доказательства также подлежал отклонению. По делу №33- 1262/2010 от 21.05.2010г. арендодатель обратился в суд о взыскании арендной платы за два месяца. Арендатор отказывался оплачивать аренду помещения, ссылаясь на то, что передаточный акт подписан не был. Суд основываясь на положениях ст.655 ГК РФ, оценил отсутствие подписанного акта приема-передачи помещения как неисполнение истцом обязанности по передаче имущества и сделал ошибочный вывод о незаключенности договора. Арендодатель объяснил неподписание акта тем, что раньше с него это не требовали, а оплату арендатор обещал произвести сразу после получения прибыли.
По нашему мнению, такое положение дел можно исправить путем подписания договора аренды, который будет одновременно и передаточным актом. Например «подписание настоящего договора свидетельствует о передаче нежилого помещения арендатором арендодателю» или «о факте передачи нежилого помещения свидетельствует подписание сторонами настоящего договора». При этом передаточный акт может свидетельствовать о состоянии помещения на момент передачи, но никак не приравниваться по своему содержанию к договору. Поэтому связывая начало и окончание арендных отношений с передаточным актом, можно предположить, что фактически подписанный и исполняемый договор аренды и не подписан, и не исполнен. Именно поэтому, в целях избежания мошенничества со стороны недобросовестного участника арендных отношений внесение в договор обязанности передать или сдать помещение в определенный срок, а подтверждением фактического исполнения этого обязательства служит оплата арендатора за указанный период, а для арендодателя обеспечение доступа к арендуемому имуществу в момент передачи. Точно также следует поступать и в случае сдачи помещения арендодателю, где очевидна связь окончания оплачиваемого периода и прекращение доступа в арендуемое помещение. Если стороны договорились о чем-то другом, то эти договоренности должны быть подкреплены соответствующим дополнительным соглашением. Руководствуясь ст. 421 ГК РФ (свобода договора) стороны могут исключить необходимость оформления передаточного акта возврата или установить в договоре надлежащее уведомление арендодателя. Некоторые авторы, раскрывая особенности договора аренды, указывают на синаллагматический характер договора аренды, выраженный в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение обязательств, то есть исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п.1 ст. 328 ГК). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче арендованного имущества. Примечательно, что в Германском Гражданском Уложении не содержится ссылок на передаточный акт, как документа подтверждающем начало или окончание правоотношений. Однако, четко определяет сроки уведомления о планируемом расторжении договора в зависимости от обстоятельств (пар.594 ГГУ). Документ должен быть оформлен в письменном виде с учетом сроков, предусмотренных в законе. Таким образом, решается целый блок вопросов, связанных с возвратом имущества: это и окончание оплачиваемого периода и прекращение арендных отношений. Для решения текущих вопросов, связанных с задолженностью или износом помещения более чем естественным, существует обеспечительный платеж, который в подобных случаях покроет убытки арендодателя (ст. 381.1 ГК РФ). По нашему мнению обеспечительный платеж, как способ обеспечения обязательств необходимое условие договора аренды нежилых помещений, поскольку с одной стороны гарантирует арендодателю банальную уверенность в завтрашнем дне, а арендатора мотивирует соблюдать условия договора и бережно относиться к арендуемому имуществу.
По общему правилу, имущество должно передаваться с документами, принадлежащими к этому имуществу. К документам, которые могут прилагаться к договору аренды нежилого помещения, можно причислить документы, связанные с системами жизнеобеспечения нежилых помещений (водоснабжение, канализация, электросети), декларацию пожарной безопасности и другое. Указанные приложения, для нежилых помещений, как правило, вторичны по сравнению с передачей здания целиком, поскольку арендаторы подобных объектов недвижимого имущества редко самостоятельно осуществляют эксплуатацию оных и предпочитают заключать договоры на обслуживание с эксплуатирующими организациями напрямую или собственник арендуемого помещения включает эту обязанность в свои обязанности и включает расходы на содержание в стоимость арендной платы. Однако, если стороны указали в условиях договора, что бремя по содержанию и обслуживанию возлагается на арендатора, то арендатор вправе требовать их выдачи. Вместе с объектом предаются его принадлежности. Обязанность арендодателя по договору нежилого помещения заключается в том, чтобы нежилое помещение было оснащено необходимым для использования его по назначению (коммуникации водоснабжения, канализация и водоотведение, вентиляционные системы, сантехника и др.).
Большое значение имеет состояние объекта на момент его передачи арендатору. При передаче имущества сторонам договора аренды нежилых помещений необходимо указать в договоре либо в акте приема-передачи недостатки, если они имеются. Также, при обнаружении недостатков, указать, в чем заключается препятствие использования объекта аренды для целей предусмотренных договором аренды нежилых помещений, и установить порядок и способы устранения недостатков. Там же стороны устанавливают на кого из сторон возлагаются обязанность и расходы по их устранению.
Законодательство устанавливает обязанность по проведению капитального ремонта на арендодателя. Ст. 616 ГК указывает, что нарушение такой обязанности дает право арендатору произвести капитальный ремонт за свой счет, а расходы, связанные с проведением таких работ, взыскать с арендодателя или потребовать соразмерного уменьшения арендной платы. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о такой необходимости и если арендодатель не примет соответствующие меры в разумный срок, то в связи с неотложной необходимостью может самостоятельно осуществить ремонтные работы.
Договор аренды нежилых помещений также может содержать такие обязанности арендодателя, как обязанность воздержаться от любых действий, создающих препятствия для пользования арендуемым имуществом или обязанность предупредить арендатора о расторжении договора в заранее оговоренный в договоре аренды срок. Последняя обязанность чаще всего носит обоюдный характер, так как односторонний отказ от исполнения договора аренды предполагает уведомление о планируемом расторжении и дает возможность сторонам предпринять меры для обеспечения непрерывной работы предприятия (например, поиск нового арендатора или арендатор запланирует переезд своей компании в другое помещение). Стороны договора аренды вправе предусмотреть штрафные санкции за досрочное расторжение договора аренды и в этом случае, сторона, чьи интересы были ущемлены, вправе требовать соответствующую компенсацию от стороны, нарушившей обязательство. Стоит упомянуть, что подобную компенсацию можно потребовать в соответствии с договором аренды, если стороны до этого момента добросовестно исполняли свои обязательства. Например, арендатор в положенные сроки вносил арендную и не нарушал никаких существенных условий договора аренды, а арендодатель выполнял все обязанности, возложенные на него договором и законом (ст.619 ГК РФ).
Обязанности арендатора, предусмотренные Гражданским кодексом, заключаются в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора, назначением помещения, производстве текущего ремонта помещения и содержании арендованного имущества, поддержании в исправном состоянии, а также своевременном внесении арендной платы (ст. 614-616 ГК РФ).
Уплата арендатором арендных платежей за пользование нежилым помещение является существенным условием (ст. 614 ГК РФ). В связи неуплатой арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды, а также возложить на арендатора соответствующие санкции (проценты, пеню, штраф). Участники арендных отношений самостоятельно определяют периодичность арендных платежей. Так в договоре аренды нежилого помещения стороны могут предусмотреть предварительную оплату (до начала расчетного периода) или отсрочку (окончание расчетного периода), авансовые платежи (оплата за последний месяц срока аренды) и другое. Обычно оплата осуществляется путем перечисления денежных средств с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя. Вместе с тем, закон не ограничивает право арендатора поручить внесение арендных платежей иным лицам, если иное не предусмотрено договором аренды. Например, арендатор поручает субарендатору произвести платеж на счет арендодателя.
Важно упомянуть, что в отношениях арендатор - субарендатор, арендодателем выступает сам арендатор, поскольку арендные отношения включают в себя не только право пользования и владения, но и частично распоряжения. В ст. 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. В соответствии с этой статьей арендатор имеет право сдавать арендуемое помещение в аренду. В этом случае участниками договора аренды (субаренды) недвижимости становятся основной арендодатель, арендодатель для субарендатора (субарендодатель) и субарендатор. По договору субаренды арендатор по основному договору является арендодателем для субарендатора, который отвечает перед ним, однако арендатор по основному договору остается ответственным по договору перед арендодателем по основному договору. Вместе с тем, при заключении договора субаренды следует учитывать:
1. договор субаренды невозможен без договора аренды, он не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды;
2. для заключения договора субаренды требуется письменное согласие арендодателя (собственника) на заключение договора субаренды с конкретным арендатором (договор субаренды, как правило, оформляется по тем же правилам, что и основной договор и заверяется собственником арендуемого имущества).
Примечательно, что законодатель, устанавливая право арендатора на заключение договора субаренды, требует письменного согласия арендодателя. Это в очередной раз указывает на диспозитивность положений ГК. При отсутствии такового договор субаренды теряет юридическую силу. Это важно учитывать, так как на практике, при постановке на налоговый учет и присвоении юридического адреса, требуется не только договор субаренды, но и упомянутое письменное согласие. Поэтому стороны арендных отношений, включив в договор аренды нежилого помещения положение о согласии на сдачу арендатором в субаренду нежилых помещений, отчасти решают эту проблему. Арендатор имеет преимущественное право перед третьими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Положение ст. 621 ГК РФ устанавливает, что таким правом арендатор может воспользоваться при условии надлежащего, то есть добросовестного выполнения условий договора аренды. В случае существенных нарушений обязательств, предусмотренных договором аренды, арендодатель может отказать в заключении договора на новый срок. Необходимо подчеркнуть, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, не связан условиями прежнего договора. Арендодатель вправе установить арендатору и третьим лицам новые условия договора аренды или вовсе отказаться от сдачи нежилого помещения в аренду. Поэтому «преимущественное право» означает право арендатора на заключение договора в первую очередь. Если условие о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок не согласовано и арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, и при этом заключит договор с третьим лицом в течение года со дня истечения срока договора аренды, то арендатор, согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, вправе будет потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору и возмещения убытков или только возмещения убытков.
Стороны договора аренды нежилых помещений могут при желании определить арендные отношения на будущий период. Для этих целей участники арендных отношений вправе предусмотреть условие договора аренды, согласно которому, при отсутствии возражений каждой из сторон, договор считается заключенным на новый срок (автопролонгация), аналогичный предшествующему (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Вместе с тем, в договоре аренды может быть прямо указано на как отсутствие преимущественного права на возобновления договора, так и окончание арендных отношений после окончания срока аренды.