На основании изложенного, можно сделать вывод, что институт аренды сложившийся издревле институт, содержанием которого является временное владение и (или) пользование. Основными законами, регулирующими договор аренды нежилых в Российской Федерации являются Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Арбитражно-процессуальный кодекс выступает основным законом для разрешения споров участников арендных отношений. Вместе с тем, договор аренды, в котором объектом аренды выступает нежилое помещение, предполагает не только субсидарное применение общих положение об аренде и параграфа об аренде зданий и сооружений, но и применение к отдельным видам нежилых помещений, только общих положений об аренде. Также уместно предположить, что создание специальных правил, для договоров аренды нежилых помещений, значительно упростило бы понимание как поступать в тех или иных случаях.
Глава 2. Договор как средство правового регулирования аренды нежилых помещений
Элементы и существенные условия договора аренды нежилых помещений
Договорные условия - это способ фиксации взаимных прав и обязанностей. Некоторые ученые выделяют следующие условия: существенные, обычные и случайные. Существенные условия - это такие условия, которые необходимы и достаточны для того, чтобы считать договор заключенным, и соответственно порождающим права и обязанности сторон.
Для определения договора в качестве договора аренды нежилых помещений необходимо выделить основные элементы, присущие данному виду договоров. Анализ положений Гражданского кодекса позволяет выделить субъекты (стороны договора аренды), предмет, содержание и форма договора.
Субъектами (сторонами) договора аренды выступают арендатор и арендодатель. Законодательство не предъявляет особых требований к арендатору, и устанавливает, что арендодателем может быть любое дееспособное физическое лицо или организация, а также любое публично- правовое образование. Арендодателем может выступать любой дееспособный субъект гражданского права (физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели, публично-правовые образования), с учетом положений ст.26, 28 ГК РФ.
Право сдачи в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (это относится к имуществу, закрепленному за предприятием или учреждением на праве хозяйственного ведения или оперативного управления). Закон устанавливает ограничение вещных прав государственных и муниципальных унитарных предприятий, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения (ст.294 ГК РФ). В частности, предприятие не вправе сдавать в аренду или распоряжаться иным образом без согласия собственника (ст.295 ГК РФ). Правом давать такое согласие принадлежит Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом РФ и его территориальным органам - в отношении федеральных предприятий, и органы по управлению имуществом субъектов РФ и муниципальных образований - в отношении предприятий, находящихся в собственности субъектов РФ и муниципальных образований. Аналогичное предписание установлено в отношении учреждений и казенных предприятий, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления. Таким образом, для заключения договора аренды с перечисленными субъектами необходимо письменное согласие собственника.
Сдавать имущество в аренду имеет право доверительный управляющий. Основанием для сдачи в аренду служит договор доверительного управления с учредителем управления (собственником имущества или иным лицом предусмотренным законом) (ст.1014 ГК РФ). Арендатору при заключении договора аренды необходимо принимать во внимание срок, на который заключен договор доверительного управления, который по общему правилу не может превышать пяти лет, если нет иных установленных законом предельных сроков (п.2. ст.1016 ГК РФ).
Договор аренды нежилых помещений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы влечет его недействительность (п.1 ст.651 ГК РФ). Для договоров такого вида не допускается оферта или акцепт, поэтому словосочетание «одного документа» подразумевает подписание обеими сторонами нескольких экземпляров договора аренды с идентичным содержанием.
Договор аренды считается заключенным, если в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Гражданский кодекс устанавливает обязанность арендодателя передать арендатору во временное владение и пользование имущество за плату (ст. 606 ГК РФ). Следовательно, условия о предмете аренды, сроке и арендной плате являются ключевыми.
В договоре аренды нежилого помещения необходимо указать данные, позволяющие точно установить подлежащее передаче в аренду имущества в качестве объекта аренды. Для описания нежилого помещения следует указать адрес здания, в котором располагается объект недвижимого имущества, точную площадь передаваемого объекта, этаж на котором он располагается и графическое изображение расположения нежилого помещения на поэтажном плане. Таким образом, будет достигнуто наиболее точное описание объекта недвижимого имущества. Большинство споров о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным, возникает из-за несоблюдения этого условия.
Анализ общих положений об аренде (ст.606, 607 ГК РФ) позволяет сделать вывод, что предметом договора аренды нежилого помещения является передаваемое по нему имущество. В юридической литературе высказываются различные мнения по поводу того, что является предметом договора аренды и многие сходятся во мнении, что предметом выступает не только передаваемое имущество, но и действия сторон по предоставлению и принятию такового. Поэтому для надлежащего согласования предмета договора аренды нежилого помещения рекомендуется указать:
· данные, позволяющие определенно установить передаваемое арендатору имущество (объект аренды);
· основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст.606 ГК РФ (предоставление имущества во временное владение и пользование).
Если в договоре не указаны основные права и обязанности сторон, то есть из договора не следует, что имущество передается во временное владение и (или) пользование за плату, то договор может быть квалифицирован как договор другого вида (не договор аренды). Смысл такой возможности заключается в том, что действия арендатора, который без возражения принял от арендодателя имущество и начал пользоваться им, а потом при взыскании задолженности по арендной плате в суде заявит о несогласованности предмета, то это может быть расценено как недобросовестное поведение (попытка избежать ответственности за нарушение обязательства по внесению арендной платы). Соответственно, такое заявление, скорее всего, не будет принято во внимание с учетом положений ст.432 ГК РФ (с учетом конкретных обстоятельств, противоречит принципу добросовестности).
Размер арендной платы имеет существенное значение, поскольку договор аренды нежилых помещений является возмездным. При отсутствии согласования в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды будет считаться незаключенным. Размер арендной платы может устанавливаться как единая сумма за арендуемое имущество (например: столько рублей в месяц), так и за единицу площади нежилого помещения (например: за метр квадратный в год или месяц) (ст.654 ГК РФ).
Арендная плата может устанавливаться в виде:
· в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
· в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
· предоставления арендатором определенных услуг;
· передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
· возложения арендатором обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Если иное не предусмотрено договором, то размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Передача имущества носит временный характер (ст.606 ГК РФ). Временное владение и пользование имуществом подразумевает установление срока в договоре аренды нежилого помещения. Если срок договора не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и в этом случае каждая из сторон вправе отказаться от такого договора предупредив другую сторону за три месяца. Договором может быть предусмотрен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Таким образом, можно заключить, что срок аренды нежилого помещения является важным, но не существенным условием. Полагаю, что срок договора аренды нежилого помещения имеет существенное значение, когда договор аренды недвижимого имущества должен пройти процедуру государственной регистрации.
Необходимо отдельно упомянуть случайные условия, которые включаются в договор по усмотрению сторон. На действительность договора они не влияют, но приобретают юридическую силу, если включить их в текст договора аренды. Если заинтересованная сторона докажет, что данное условие являлось основным для заключения договора аренды, то договор можно признать незаключенным. Примером таких ситуаций может послужить размещение наружной рекламы, возможность перепланировки арендуемых помещений или возможность подключения электромощности (производственные площади)
Подводя итог можно заключить, что предмет и цена выступают существенными условиями, необходимыми для признания договора аренды нежилых помещений заключенным. Вместе с тем, характерной чертой договора аренды нежилых помещений, являются его обязанности, которые отличают его от других договоров. Срочность договора аренды определяют его основной признак, но вместе с тем не влияет на его заключенность и, выступая в качестве элемента договора аренды, влияет на возникающие в связи со сроком обязанности (подлежит государственной регистрации или нет).
Права и обязанности сторон по договору аренды нежилых помещений
Права и обязанности участников арендных отношений составляют содержание договора аренды нежилых помещений, и представляет собой совокупность всех его условий. По мнению некоторых ученых, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Авторы, выделяют две группы условий: условия определяющие обязанности арендодателя относят к условиям, предусматривающим условия об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору и условия договора, регламентирующие порядок пользования арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются обязанности арендатора. Также некоторые авторы указывают на специфическую особенность договора аренды, состоящую в том, что выполнение обязанностей одной из сторон напрямую зависит от определенных действий другой стороны.
Гражданское законодательство позволяет выделить основные права и обязанности участников арендных отношений. Анализ главы 34 ГК РФ определяет следующие права и обязанности сторон договора аренды:
1. Права и обязанности арендодателя:
· обязанность передать имущество арендатору во временное владение и пользование или временное пользование (ст.606 ГК РФ);
· право получать от арендатора плату за пользование арендованным имуществом (ст.606, 614 ГК РФ);
· право арендодателя требовать от арендатора получения своего имущества обратно после окончания срока пользования (ст.622 ГК РФ).
2. Права и обязанности арендатора:
· обязанность оплачивать временное пользование имуществом (ст.614 ГК РФ);
· обязанность возвратить имущество арендодателю после окончания срока аренды (ст.622 ГК РФ);
· право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.611 ГК РФ);
· право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом (ст. 606 ГК РФ).
Необходимость указывать основные права и обязанности в договоре аренды нежилых помещений, вызвана тем, что именно они позволяют отличить договор аренды от других видов договоров. Например, по договору займа имущество передается не во временное владение и пользование, а в собственность (ст. 807 ГК РФ) или по договору ссуды оно передается безвозмездно, а не за плату (ст. 689 ГК РФ).
Гражданское законодательство детально регламентирует договор аренды, охватывая вопросы общие для договора аренды в параграфе 1 главы 34 ГК РФ, так и отдельный вид договора аренды зданий и сооружений в параграфе 4. Большинство положений, регулирующих договор аренды, имеет диспозитивный характер. Законодатель регламентирует все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора аренды, порядок предоставления имущества арендатору, форма и порядок уплаты арендной платы, обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, преимущественное право арендатора на возобновление договора, судьба произведенных арендатором улучшений имущества, право передавать имущество третьим лицам и другое.
Гражданский кодекс РФ определяет обязанность по передаче нежилого помещения арендатору, как основную обязанность арендодателя. Передача нежилого помещения арендатору производится в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Положение ст. 655 ГК РФ позволяет сторонам арендных отношений самостоятельно установить порядок передачи нежилого помещения. Для согласования порядка передачи нежилого помещения сторонам в договоре необходимо определить следующие условия:
- срок передачи имущества в аренду, который может быть определен конкретной календарной датой или истечением определенного периода времени, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (например, регистрация договора аренды). Момент, когда обязательство по передаче объекта считается исполненным, в ГК РФ не закреплен, поэтому моментом исполнения обязательства по передаче нежилого помещения в аренду участники арендных отношений могут определить самостоятельно, указав в договоре следующие условия (или одно из них):