Введение
Актуальность темы исследования обусловлена тем, что развитие экономических отношений в Российской Федерации тесно связано с недвижимым имуществом. Аренда такого недвижимого имущества, как нежилые помещения представляет особый интерес для хозяйствующих субъектов. Российское законодательство об аренде недвижимого имущества не в полном объеме отвечает экономическим потребностям современного российского общества.
Законодатель установив, что нежилое помещение самостоятельный объект недвижимого имущества (ст.130 ГК РФ), не предусмотрел, что понятие помещение порождает новое понятие - часть нежилого помещения. Кроме того Гражданский кодекс не содержит специальных норм для регулирования договора аренды нежилых помещений, в связи с чем возникает вопрос какими нормами и принципами руководствоваться при заключении договора аренды нежилых помещений?
Федеральный закон №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации прав недвижимости», относит договор аренды нежилых помещений к вещному праву, и поэтому данный вид договоров подлежит государственной регистрации. Вместе с тем, законодатель не устанавливает специальных правил для регистрации некоторых помещений, в связи с чем участникам арендных отношений может быть отказано в государственной регистрации договора аренды. Такая ситуация создает различные препятствия в осуществлении предпринимательской деятельности участниками арендных отношений.
Законодательство РФ устанавливает особые требования, к договорам аренды недвижимого имущества. Для участников предпринимательской деятельности важна простота и юридическая защищенность при заключении договоров аренды нежилых помещений. Именно поэтому ряд норм, содержащихся в законе, сдерживает развитие арендных отношений в плане доступности и не отвечают принципу практичности, как основному принципу предпринимательской деятельности.
Различное толкование положений, связанных арендой недвижимого имущества приводит к многочисленным спорам хозяйствующих субъектов. В связи с чем, возникает необходимость в многостороннем и детальном подходе к изучению института аренды недвижимого имущества, в частности аренды нежилых помещений. Поскольку договор аренды нежилых помещений является одной из самых распространенных сделок в сфере нежилой недвижимости, в виду доступности по сравнению с покупкой того же имущества, требуется доработка существующих законов и новых правил для такого вида договоров.
Таким образом, исследование понятия нежилого помещения как объекта недвижимого имущества, выявление проблем и особенностей, связанных с заключением и исполнением договора аренды, государственной регистрацией отвечает интересам современного общества. Тема договора аренды нежилых помещений весьма актуальна как с практической, так и с теоретической точки зрения. Рекомендации по совершенствованию правового регулирования в сфере арендных отношений имеют практическую значимость.
Цель дипломного исследования заключается в комплексном анализе проблем правового регулирования договора аренды нежилых помещений и выработка рекомендаций по его совершенствованию.
Для достижения поставленной цели необходимо рассматривать следующие задачи:
· раскрыть понятие договора аренды нежилых помещений;
· выявить особенности правового регулирования договора аренды нежилых помещений;
· рассмотреть и выявить особенности заключения, изменения и расторжения договора аренды нежилых помещений;
· определить основные элементы договора аренды нежилых помещений, выделить существенные условия, субъектный состав договора аренды исследовать существенные условия договора аренды нежилых помещений :
· определить основные права и обязанности сторон;
· рассмотреть особенности ответственности сторон по договору аренды нежилых помещений.
Объектом дипломного исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе заключения, реализации и расторжения договора аренды нежилых помещений, а также гражданско-правовое регулирование оных.
Предмет дипломного исследования - нормы гражданского законодательства, определяющие правовое регулирование договора аренды нежилых помещений и правоприменительную деятельность в связи с реализацией этих норм.
Теоретическая и практическая значимость работы состоит в выводах и рекомендациях, содержащихся в выносимых в процессе исследования вопросах.
Методами исследования являются: диалектический, исторический, а также такие частно-научные методы, как сравнительно-правовой, формально- логический, технико-юридический и другие способы научного познания. Исследование построено на многостороннем рассмотрении договора аренды нежилых помещений, как правого и экономического инструмента, регулирующего общественные отношения возникающие в имущественном обороте между хозяйствующими субъектами.
Научную основу работы составили труды таких выдающихся отечественных ученых, как О.С Иоффе, И.Б. Новицкого, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Е.А. Суханова и других авторов.
Различные статьи, освещающие проблемы правого регулирования договора аренды нежилых помещений в различных источниках периодической печати, справочно-правовых системах, интернет-изданиях затрагивающие вопросы, связанные с государственной регистрацией, оформлением и рисками арендных отношений.
Нормативная основа исследования: Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон №218 «О государственной регистрации прав недвижимости», Федеральный закон «О защите конкуренции», Арбитражный процессуальный кодекс, Постановления пленума Верховного Арбитражного суда, Постановление президиума Верховного Арбитражного суда и конкретные дела, рассмотренные арбитражными судами.
Результатом исследования сформулированы в следующих положениях выносимых на защиту:
1. Исследуя понятие и правовое регулирование договора аренды нежилых помещений было выявлено, что в законодательстве образуются пробелы, связанные с индивидуализацией нежилых помещений, как объектов гражданских прав, а также правовым регулированием договора аренды нежилых помещений. На взгляд автора помимо субсидарного применения общих положений об аренде (параграф 1 глава 34 ГК РФ) и положений об аренде зданий и сооружений (параграф 4 глава 34 ГК РФ) к некоторым видам помещений нужно применять только общие положения об аренде.
2. Были выявлены проблемы правового регулирования договора аренды нежилых помещений, связанные с государственной регистрацией договора. Согласно Федеральному закону №218 участникам арендных отношений может быть приостановлено в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, если помещение не отвечает признаку обособленности. Автор предлагает упростить процедуру регистрации договора аренды и внести изменения в п.п.34 п.6 ФЗ-218, таким образом, что приостановление регистрации договора аренды нежилых помещений применительно к договорам аренды нежилого помещения или части нежилого помещения, возможно только в случаях, если в договоре аренды нежилого помещения не содержится текстуального и графического описания. Таким образом, решаются сразу две задачи: 1. Регистрация договоров аренды всех видов нежилых помещений, при наличии текстуального и графического описания, станет более доступной 2. Рынок сделок с арендой нежилых помещений станет более прозрачным, в том числе точки зрения налогового законодательства.
3. Определяя признаки заключенности договора аренды нежилых помещений, автор пришел к выводу, что законодательство устанавливая в п.п.2 ст. 651 ГК РФ обязательную регистрацию долгосрочного договора аренды здания и сооружения в качестве требования для признания договора аренды заключенным. Для целей признания договора аренды нежилых помещений, зданий и сооружений заключенным, мы предлагаем внести редакцию в п.п.2 ст.651 ГК РФ и вместо «договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации» заменить на «договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации».
4. Определяя основные обязанности сторон, автор приходит к выводу, что обязанность по передаче имущества, может подтверждаться не только передаточным актом. В целях исключения манипуляций недобросовестными участниками арендных отношений предлагаем в качестве альтернативы передаточному акту непосредственно договор аренды, который будет выступать фактом передачи нежилого помещения. Так же поступать и в случае возврата помещения, исключив подписание акта возврата, заменив на «уведомление должным образом».
Структура работы определяется целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, разбитых на шесть параграфов, заключения и списка используемой литературы. Объем выпускной работы 69 листов.
Глава 1. Понятие и правовое регулирование договора аренды нежилых помещений
Понятие договора аренды нежилых помещений
Договор аренды (имущественного найма) относится к классическим договорным институтам, известных цивилистике со времен римского права. Найм вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (location - conduction) - весьма распространенного среди регулируемых им отношений типа гражданско-правового договора. Римское право устанавливало три вида найма: найм вещей (location-conductio rerum); найм услуг (location- conductio operarum); найм работы, или подрядам (location-conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма стояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя - уплатить первое стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.1
Различие между наймом (location - conduction) и куплей продажей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи получал постоянное пользование вещью, а договор найма имел цель предоставит нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое соразмерно времени пользования соответствующим объектом. Подобное определение подобно тому, что представлено в ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Законодательство различных стран также направлено на обеспечение единого правового регулирования договора имущественного найма c учетом всех его разновидностей. Примечательно, что нормы, регулирующие отношения по найму, содержатся в гражданских кодексах или иных кодифицированных актах. Так, например, во Франции данным нормам посвящены ст. 1708-1778 Французского гражданского кодекса; в Германии - параграфы 535-597 Германского Гражданского Уложения; в Соединенных Штатах Америки - нормы Единообразного торгового кодекса США.
В российском праве в эпоху феодализма, когда уже были сформированы товарно-денежные отношения, институт имущественного найма уже существовал в гражданском праве. Первое упоминание об имущественном найме можно найти в Псковской судной грамоте. Договор найма недвижимого имущества считался действительным, если был заключен крепостным порядком (письменная форма договора, которая оформлялась уездными судами и палатами гражданского суда). В 1830г. было издано Полное Собрание Российской империи, которое послужило основой для Свода Законов Российской империи, действующего до 1917г. В этом законе имущественному найму было посвящено 45 статей, а Гражданском кодексе РСФСР всего 20 статей. В современном российском законодательстве общие положения о договоре аренды, а также особенности отдельных видов договора аренды урегулированы гл. 34 части второй ГК РФ.
Договор аренды направлен на регулирование отношений связанных с передачей имущества. Договор аренды является родовым понятием по отношению к договору аренды недвижимого имущества, смысл которого заключается в том, что одно лицо (арендодатель) обязуется предоставить другому лицу (арендатору) имущество за плату во временное пользование и владение. Таким образом, передача имущества составляет основной элемент предмета обязательств, возникающих из этих договоров и по сути является одной из форм распоряжения имуществом.
По мнению некоторых ученых, договор аренды по российскому законодательству создает не только относительное правоотношение между арендатором и арендодателем, но и абсолютное правоотношение между арендатором и третьими лицами («всяким и каждым», кто должен не препятствовать арендатору в осуществлении владения и пользования объектом аренды). Собственник, осуществляя принадлежащее ему право, по своему усмотрению допускает других лиц к использованию принадлежащих ему вещей, в том числе, передавая им полностью или частично свои правомочия, но оставаясь при этом собственником своего имущества (п.2 ст.209 ГК РФ). Таким образом, при сдаче собственником своего имущества в аренду, к арендатору переходят правомочия владения и пользования вещью собственника, а в предусмотренных этим договором пределах некоторые возможности распоряжения, например сдачи вещи в субаренду или перенайм.
Договор аренды недвижимого имущества - это основной договор, который заключается на предприятии для осуществления своей деятельности, если оно не имеет собственной недвижимости. Однако самым распространенным способом передачи недвижимого имущества в аренду происходит непосредственно через передачу во временное владение и пользование нежилых помещений, расположенных внутри здания или сооружения, являющиеся его частью. Важно уточнить, что к признаку нежилого помещения следует отнести изолированность. По мнению многих ученых, данный признак указан, как на необходимый признак нежилого помещения.