Рис.15 Варианты итога проекта
Инвестиционный процесс строительства обычно представляет собой следующие этапы (рис. 16):
1. предынвестиционный
2. инвестиционный
3. эксплуатационный
4. ликвидационный
Рис. 16 Жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта
Каждая стадия инвестиционного проекта должна способствовать предотвращению неожиданностей и возможных рисков на последующих стадиях, помогать поиску самых экономичных путей достижения заданных результатов, оценке эффективности ИП и разработке его бизнес-плана.
На предынвестиционной фазе необходимо сформулировать инвестиционный замысел (идентифицировать проект). Идеи осуществления инвестиционного проекта появляются в связи с неудовлетворительным спросом на товары и услуги, наличием временно свободных средств, желанием реализовать предпринимательские способности и т.п. Как правило, рассматривается несколько вариантов бизнес-идеи и отклоняются варианты, предполагающие высокую стоимость, чрезмерный риск,отсутствие надежных источников финансирования. Инвестиционный замысел отражается в Декларации о намерениях.
В Декларации содержатся сведения об инвесторе, местоположении объекта, технических и технологических характеристиках инвестиционного проекта, потребности в различных ресурсах (трудовых, сырьевых, водных, земельных, энергетических), источниках финансирования, воздействии объекта на окружающую среду, сбыте готовой продукции.
Следующим необходимым документом является Обоснование инвестиций. Этот документ разрабатывается с учетом требований государственных органов и обязательно должен пройти экспертизу. В Обоснованиях инвестиций отражается общая характеристика отрасли и предприятия, цели и задачи проекта, характеристика объектов и сооружений, обеспечение ресурсами, текущее состояние и прогноз рынка продукции, структура управления проектом и оценка эффективности инвестиционного проекта. Данный документ служит основанием для оформления, в случае необходимости, акта выбора земельного участка. В рамках обоснования инвестиций рассматривается вопрос о жизнеспособности проекта. Жизнеспособность проекта оценивают с точки зрения стоимости, срока реализации и доходности. Оценка позволяет выявить надежность, окупаемость и результативность проекта. Жизнеспособность проекта означает его способность генерировать денежные потоки не только для компенсации вложенных средств и риска, но и получения прибыли. Как правило, оценка осуществляется с помощью методов анализа эффективности проектов. [13]
Завершающим этапом предынвестиционных исследований является разработка технико-экономического обоснования(ТЭО). Технико-экономическое обоснование - это комплект расчётно-аналитических документов, отражающих исходные данные по проекту, основные технические, технологические, расчётно-сметные, оценочные, конструктивные, природоохранные решения, на основе которых возможно определить эффективность и социальные последствия проекта. ТЭО является обязательным документом при финансировании капитальных вложений из государственного бюджета (полностью или на долевых началах), централизованных фондов министерств и ведомств, собственных ресурсов государственных предприятий. Разработка ТЭО осуществляется юридическими и физическими лицами, получившими лицензию на выполнение соответствующих видов проектных работ.
В течение первых двух этапов жизненного цикла инвестиционного проекта происходит вложение финансовых ресурсов , а в течение третьего этапа все инвестированные средства возвращаются вместе с прибылью, которая частично расходуется на техническое перевооружение, расширение и реконструкцию объекта недвижимости. [11]
На рисунке представлен график изменения денежных потоков с переходом процесса реализации проекта от одной фазы к другой.
Рис.17 График движения денежных потоков
Практика показывает, что для малых и средних проектов в строительстве финансовые затраты предынвестиционного этапа могут составить в общей сложности от 1% до 5% всего объема инвестиций ,а для крупных- от 0,2% дом 1,0%.
Инвестиционный этап предполагает непосредственное финансирование всех мероприятий, по реализации инвестиционных решений, принятых на предыдущей стадии. Действия, предпринимаемые на данном этапе, требуют больших расходов и носят необратимый характер. Создаются графические чертежи, расчетно-финансовые документы (сметные) документы, осуществляется заказ и поставка оборудования по заключенным договорам, формируются строительные площадки, производятся строительно-монтажные и пусконаладочные работы, проводятся рекламные кампании по сбыту готовой продукции.
Эксплуатационный этап начинается с момента введения в действие объекта строительства. В течение эксплуатационного этапа вложенные финансовые ресурсы приносят отдачу в виде средств, полученных от реализации произведенной продукции и оказанных услуг.
Для инвестора, вкладывающего капитал в строительство, важно в оптимальные сроки вернуть вложенные финансовые ресурсы, а затем в течение максимально более длительного периода времени он стремится получать прибыль. Поэтому продолжительность эксплуатационного этапа приобретает первостепенное значение и существенно влияет на общие показатели эффективности проекта: величину прибыли, рентабельность, социальный или экологический эффект и т.п.
Подготовка и реализация инвестиционного проекта в строительстве предполагает проведение взаимоувязанных и согласованных видов анализа, к которым относят инженерный, маркетинговый, институциональный, экологический, социальный и финансово-экономический анализ. Их полнота и качество способствуют принятию правильных и целесообразных решений. Поэтому каждая организация, принимая решение о реализации того или иного проекта, особенно внимательно подходит к изучению его эффективности с точки зрения вложения инвестиций.
В таблице представлена укрупненная детализация содержания фаз проекта и их особенности.
Таблица №4 Содержание фаз проекта и их особенности
|
Фаза |
Содержание фазы |
Особенности фазы |
|
|
Предынвестиционная |
- Поиск инвестиционных концепций и формулирование замысла (идеи) - Предварительная подготовка проекта - Оценка технико-экономической и финансовой приемлемости проектов, разработки проектно-сметной документации - Подготовка бизнес-плана проекта и утверждение инвестиционного решения |
Средства, вложенные на данном этапе, инвестируются не в создание материального объекта, а в исследования, изучающие возможности реализации проектный решений, а также обоснование цели проекта и выбор инструментов его осуществления. В результате всех проводимых работ на данной стадии должен быть разработан развернутый бизнес-план инвестиционного проекта. Это требует привлечения большого числа разноплановых и одновременно квалифицированных специалистов. При положительном результате и переходе к стадии реализации проекта расходы капитализируются и относятся в состав предпроизводственных расходов, а затем посредством амортизации переносятся на себестоимость конечной продукции. |
|
|
Инвестиционная |
- Проведение торгов, заключение контрактов: организация закупок и поставок - Строительно-монтажные работы - Завершение проекта |
Действия, предпринимаемые на данной этапе, требуют больших расходов и носят необратимый характер. Создаются графические проектные чертежи, расчетно-финансовые документы, осуществляется заказ и поставка оборудования по заключенным договорам, формируются строительные площадки, проводятся рекламные кампании по сбыту готовой продукции. |
|
|
Эксплуатационная |
- Сдача объекта в эксплуатацию - Социально-бытовое обслуживание - Восстановление - Капитальный ремонт |
Этап начинается с момента введения в действие объекта строительства. Для жилых помещений это дата заселения людей. В течение эксплуатационного этапа вложенные финансовые ресурсы приносят отдачу в виде средств, полученных от реализации произведенной продукции. Появляются доходные потоки Наряду с доходами данный этап характеризуется текущими эксплуатационными расходами. |
|
|
Ликвидационная |
- Ликвидация - Мониторинг эффективности результатов |
После окончания срока полезного использования осуществляются мероприятия по ликвидации объекта, к данному моменту не способного обеспечить его безопасную эксплуатацию. |
В конце инвестиционной фазы, после окончания ввода в эксплуатацию объекта законченного строительством, данный объект уже приобретает юридический статус "объект недвижимости" (ст. 130-132 ГК РФ). Объект недвижимости как таковой признается с момента его государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ФЗ «О государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним»). Далее управление проектом на эксплуатационной фазе переходит в управление недвижимостью:
С учетом специфики деятельности рассматриваемой в дипломном проекте организации необходимо отметить, что после завершения инвестиционной фазы объект недвижимости рассматривается исключительно как товар, который необходимо реализовать в максимально короткие сроки.
Выводы :
1. Рыночных характер экономики РФ характеризуется преобладанием использования недвижимости как товара.
2. От всех прочих отраслей народного хозяйства строительство отличается некоторыми особенностями: длительностью цикла создания продукции, капиталоемкостью, материалоемкостью, спецификой реализации продукции.
3. Эффективность инвестиционно-строительного проекта в решающей степени зависит от грамотного инвестиционного менеджмента, поскольку разнообразие вариантов вложения инвестиций неоднозначно определяет доходы инвестора. На всех этапах жизненного цикла инвестиционного проекта необходима оценка вложенных средств и поступлений.
Глава 2. Инженерно-организационные решения по объекту «Монолитный многоэтажный жилой дом типовой серии»
В рамках второй главы дипломного проекта представлен монолитный односекционный жилой дом, который в дальнейшем будет рассматриваться в качестве альтернативного варианта застройки земельного участка.
2.1 Общая характеристика объекта строительства
Территория пос. Гагаринский Щелковского района представляет собой сложившуюся жилую застройку, состоящую из 9, 12 и 14 этажных жилых домов типовых серий, построенных в 80-90-х годах, также имеются 2-х этажные дома постройки начала прошлого века, предназначенные под снос в ближайшие 2 года. В зоне пешеходной доступности одноименная железнодорожная станция «Гагаринская» Ярославского направления, отличное транспортное сообщение, выезд на Щелковское шоссе в пятиминутной транспортной доступности.
Площадь участка, отведенного под строительство жилого дома - 0,23 га.
Проектом предусматривается строительство односекционного 17-ти этажного жилого монолитного дома. В соответствии с техническим заключением основанием под фундаменты жилого дома служат суглинки. Строительство проводится в Московской области, глубина промерзания грунта составляет 1,5м.
Таблица № 5 Характеристики основных конструкций жилого дома
|
Наименование конструктивных элементов здания |
Характеристики конструкций |
|
|
Подземная часть здания Фундаменты Стены Перекрытия Надземная часть Стены внутренние Стены наружные Перекрытия и покрытия Лестницы |
Монолитная ж/б плита Монолитные ж/б Монолитные ж/б Монолитные ж/б Керамзитобетонные блоки, утеплитель пенополистерол ПСБ-С35 Монолитные ж/б балочные перекрытия толщиной 180 мм Сборные ж/б |
Основные планировочные решения
Проектируемый 17-ти этажный односекционный жилой дом с техническим подвалом расположен в пос.Гагаринский Щелковского района Московской области по адресу: ул.Заводская, владение 5.
Площадь участка, отведенного под строительство жилого дома - 0,23 га.
Проектируемый жилой дом размещается с учетом жилой застройки, а также перспектив развития застройки поселка.
В поселке располагается 2 детских учреждения на 80 и 90 мест, 2 общеобразовательные школы, в зоне транспортной доступности (10 минут автобусом) располагается гимназия г. Щелково и лицей г. Щелково.
Проектом предусмотрено озеленение и благоустройство дворового пространства с устройством детской игровой площадки, площадки для отдыха. Предусмотрено остекление балконов и лоджий.
Фундаменты жилого дома - монолитная железобетонная плита.
Внутренняя отделка: жилые помещения- обои, плитка, декоративные панели, полы - линолеум и керамическая плитка.
Технические решения, принятые в проекте, соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объектов, при соблюдении предусмотренных проектом мероприятий.
2.2 Расчетные данные объемов работ, их трудоемкости, календарного плана выполнения работ по объекту
Документом для составления ведомости объемов работ служит спецификация конструктивных элементов (таб.2).