Дипломная работа: Инвестиционный менеджмент в управлении предприятием инвестиционно-строительной сферы

Географические условия местности при проведении комплекса строительных работ также являются одним из наиболее важных особенностей строительного производства. Пространственные преимущества предопределяют экономическую обоснованность строительства, поскольку основные затраты при обеспечении производства материальными ресурсами приходятся на преодоление географических и климатических факторов территорий (транспортировка и связь). Климатический фактор оказывает влияние как на рабочих, так и на особенности структуры затрат для определенных природных условий. Условия строительства во многом зависят от сезонного колебания температур, рельефа местности, сейсмоопасности территории, строения грунта и т.д.[11]

В настоящее время строительство, как и другие отрасли производственной сферы, существенно снизило возможности и перспективы своего развития. Однако в разрезе по отраслям народного хозяйства строительство занимает внушительные позиции и в формировании ВВП занимает не последнее место. На рис. 10 изображен график участия нескольких отраслей в формировании ВВП на 2008 год.

Рис. 10 Уровень участия строительной отрасли в формировании ВВП

За последние 8 лет инвестиции в основной капитал до 2008 года увеличивались с темпом, не наблюдающимся ни в одной отрасли народного хозяйства. На рисунке представлена динамика инвестиций в основной капитал:

Рис 11. Динамика инвестиций в основной капитал

Причинной такой инвестиционной динамики служит то основание, что цены на недвижимость растут быстрее, чем темп инфляции в стране, таким образом, недвижимость выступает в качестве гарантии прироста стоимости вложенных средств. Строительство получило имидж «наиболее доходной отрасли». Необходимо отметить особенную активность вложений в жилищное строительство. Спрос на жилье обуславливается интересом платежеспособного населения также осуществить вклад в актив с устойчиво высоким темпом роста, что позволит в будущем получить доход от продажи того же актива, то есть квартиры, коттеджи и т.п. В Москве и Московской области за последние 4 года наблюдалась тенденция покупки жилой недвижимости с целью перепродажи. На рисунке отражена тенденция устойчивого роста жилищного строительства относительно других отраслей.

Рис. 12 Непроизводственное строительство в разрезе по отраслям

В 2008 году в эксплуатацию введено 765,5 тыс. квартир общей площадью 63,8 млн.кв.м.,что составило 104,5% к предыдущему году. Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской

Области, где введено 12,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, в Москве - 5,1%.

Однако уже в октябре 2008 года становится заметным распространение кризисных явлений на реальный сектор экономики. Рост промышленного производства замедлился на 2,4%. Ухудшение условий кредитования и, как следствие, падение спроса на финансовые ресурсы негативно сказалось на темпах роста прежде всего производстве строительных материалов, падение в производстве машин и оборудования, а также ряде других отраслей.

В мае 2008 года инвестиционная активность в экономике замедлилась: в первом квартале инвестиции в основной капитал выросли на 19,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, то в третьем квартале прирост составил 9,9%, а к концу года- всего лишь 6,9%. Заметно замедлилось жилищное строительство в связи с падением цен на недвижимость, и, соответственно, на квартиры.

Это ярко отражено на рис13, где продемонстрирована динамика изменения цен на жилую недвижимость.

Рис 13. Динамика изменения цен на жилую недвижимость

Данная динамика отражает изменение цен на жилую недвижимость Москвы. А так как Московский рынок недвижимости диктует тенденции регионам, такое резвое падение отразилось на всем рынке жилищной недвижимости РФ. В Московской области резко упали цены на 1кв.м. жилья, что повысило спрос небольшой части платежеспособного населения. Однако на данный момент рынок жилья в данном районе принял «стратегию ожидания». Это означает, что покупатели ждут нового падения цен, а продавцы не опускают цены в надежде, что рынок стабилизируется. Многие строительные компании, находящиеся в момент наиболее ощутимого падения цен и влияния кризисных явлений в процессе реализации инвестиционно-строительного проекта, не получили прибыли, либо проект принес убытки, либо компании разорились.

Как видно на графике, ещё в конце 2008 года наблюдалось незначительное снижение цен, однако уже в начале 2009 года имеет место существенное падение цен. По прогнозам аналитического центра www.IRN.ru падение цен на недвижимость будет продолжаться. Те механизмы управления, которыми пользовались многие годы, просто перестали работать, и во многих отраслях экономики необходимы коренные изменения и преобразования, для того, чтобы разработать принципиально новые модели поведения в условиях кризиса.

Падение цен наблюдается не только в секторе жилой недвижимости, такая динамика присутствует на всем рынке недвижимости.

Средний уровень цен на жилье на момент 04.05.09 составляет 115 982 руб, что на 2,9% ниже уровня прошлого месяца.

На рис.6 представлена детализация динамики цен на жилье в зависимости от типа жилья.

Рис 14. Индекс цен по типам жилья

Самые низкие отметки по цене занимают панельные жилые дома с малогабаритными и малокомфортными квартирами. Что же касается кирпичных и монолитных жилых домов, то можно заметить, что цены на 1кв.м. жилья такого типа практически приравнялись к уровню цен мая 2007 года.

Однако, на фоне снижения цен на жилую недвижимость на рынке строительных материалов также наблюдается снижение цен, что в данном случае является благоприятным фактором.

По состоянию на конец марта 2009 года снижение цен на основные строительные материалы составило 4,2%. Снижение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости строительства на 3,23%, а с начала кризиса - на 10%. В таблице 2 представлены цены и их изменение на основные строительные материалы:

Таблица 2

Таким образом, говорить о нецелесообразности строительства в период кризиса было бы неправильно, поскольку столь необычные изменения в экономике могут совершенно непредсказуемо сказаться на доходах инвестора. Необходим детальный анализ ситуации на рынке, спроса на жилую недвижимость и других показателей, влияющих на стоимость строительства и реализации готовой строительной продукции.

Что же касается качества современного жилья в Москве и Московской области, то ответ в данном случае будет неоднозначным. С одной стороны, имеет место повышение уровня строительства и отделки, с другой стороны, доступное жилье строится зачастую с нарушением основополагающих правил ,СНиПов и других нормативных документов, обязательных к соблюдению в процессе строительства. В настоящее время наибольшую популярность имеют монолитные жилые дома, построенные по индивидуальному проекту: большие площади, удобные планировки, просторные кухни, качественная звуко- и теплоизоляция.

Таким образом, строительство как процесс представляет собой инвестиционную деятельность владельцев капитала в течение всего жизненного цикла зданий и сооружений, возведение которых и было главной целью инвестиций.

Инвестиционно - строительная деятельность- это комплекс организационных, экономических и производственных мероприятий государства и участников строительного бизнеса (строительно-монтажных, подрядных, проектных, научно-исследовательских организаций) по аккумулированию и последующему инвестированию финансовых ресурсов в основные фонды как производственного, так и непроизводственного назначения в целях получения прибыли и достижения положительного социального эффекта в обществе.

Субъектами инвестиционно-строительной деятельности являются инвесторы, заказчики, застройщики, подрядчики, проектно-научные организации, научно-исследовательские институты, предприятия промышленности строительных материалов, предприятия строительного и дорожного машиностроения, предприятия-изготовители технологического, энергетического и другого оборудования.

Действующее законодательство определяет основные функции субъектов инвестиционно-строительной деятельности (таблица №3):

Таблица № 3

Инвестиционный проект в строительстве - это деятельность по созданию инженерного сооружения (промышленного или гражданского объекта), которая предполагает осуществление комплекса определенных действий, обеспечивает достижение поставленных целей после принятия инвестиционного решения и которая представлена как совокупность графических, организационно-правовых, расчетно-финансовых (сметных) документов. Данный пакет документов устанавливает необходимость осуществления инвестиций в строительство объекта недвижимости, где в заданной последовательности изложены основные характеристики проекта и финансовые показатели, связанные с его выполнением.

Реализация инвестиционного проекта в строительстве - это сложный многоступенчатый процесс создания нового объекта недвижимости. Для этого необходимо осуществить подбор профессиональной команды менеджеров и специалистов, провести анализ рыночной ситуации, маркетинговые исследования, инженерное проектирование, строительно-монтажные работы и управление созданным объектом. Таким образом, инвестиционно-строительный проект - это совокупность организационно-технических мероприятий по созданию инвестиционного объекта с использованием вложений собственного и\или привлеченного капитала из различных источников в объекты жилого и промышленного строительства, инженерные сооружения в форме проведения предынвестиционных, подготовительных, проектных, строительных (ремонтных), пусконаладочных работ, ввода объекта в эксплуатацию и дельнейшую эксплуатацию.[11]

Этапы инвестиционного процесса в строительстве.

Инвестиционный процесс в строительстве включает в себя непрерывно повторяющиеся инвестиционные циклы, которые охватывают ряд стадий (фаз, этапов), связанных с зарождением идеи, её реализацией и достижением заданных показателей эффективности проекта. Инвестиционный проект начинается с зарождения идеи о строительстве какого-либо объекта недвижимости и заканчивается намного позднее окончания финансирования и даже последующего организационно-управленческого и коммунально-хозяйственного обслуживания. Интервал времени между моментом появления проекта и моментом окончания его реализации называют жизненным циклом проекта. При этом когда на определенном этапе проект начинает приносить экономическую выгоду или иной социальный эффект, то начинается экономический жизненный цикл проекта.

Конечным итогом существования проекта может быть