Объекты и субъекты инвестиционной деятельности
ФЗ «Об инвестиционной деятельности» дает определение объектов и субъектов инвестиционной деятельности.
Объектами капитальных вложений в российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.
Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.
Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.
Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствий с федеральным законом.
Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления) иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.
Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними. [12]
Государственное регулирование инвестиционной деятельности
Государство для выполнения своих функций регулирования экономики использует как экономические (косвенные), так и административные (прямые) методы воздействия на инвестиционную деятельность и экономику страны путем издания и корректировки соответствующих законодательных актов и постановлений, а также путем проведения определенной экономической, в том числе и инвестиционной, политики.
Сущность форм и методов государственного регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, заключается в следующем:
1) Государственное регулирование инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, ведется органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
2) Государственное регулирование инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, предусматривает:
Ш создание благоприятных условий для развития инвестиционной деятельности;
Ш прямое участие государства в инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений.
Ш государственное регулирование инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений может осуществляться с использованием иных форм и методов в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Ш в условиях возникновения на территории Российской Федерации чрезвычайных ситуаций деятельность субъектов инвестиционной деятельности, оказавшихся в зоне чрезвычайной ситуации, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.
3) Государственное регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости. К основным федеральным нормативно-правовым актам относятся:
Ш Гражданский кодекс РФ
Ш Земельный кодекс РФ
Ш Закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ. [13]
Особенности недвижимости как объекта инвестиций
Недвижимость обладает рядом специфических черт, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам. Данные особенности можно сгруппировать в четыре взаимоувязанных блока:
I. Базовые особенности недвижимости, обусловленные спецификой её материально-вещественной сущности
II. Особенности недвижимости как товара
III. Особенности организационно-правового характера
IV. Особенности инвестиционного характера
Рис 1. Особенности недвижимости как объекта инвестиций
Любой объект недвижимости обладает определенными физическими особенностями, в первую очередь относимыми к земле. К наиболее существенным относятся следующие аспекты.
Иммобильность. Недвижимость является физически недвижимой, ибо любой объект недвижимости привязан к конкретному земельному участку на земной поверхности. Разумеется, какая-то часть земли или содержание её недр могут быть перемещены, но географическое расположение некоторого данного участка Земли никогда не сможет быть перемещено. Оно фиксировано.
Уникальность. Каждый объект недвижимости уникален и неповторим с точки зрения расположения на конкретном земельном участке.
Относительная дефицитность. Совокупное предложение земельных участков ограничено рамками земной поверхности. При этом рост численности населения обуславливает увеличение относительного дефицита земли, а значит, и недвижимости в целом.
Длительность создания и сроков службы зданий и сооружений. Сроки строительства зданий чаще всего превышают один год и могут доходить до нескольких лет. Но и по срокам службы здания и сооружения - наиболее долговечные из всех создаваемых человеком объектов.
Вечность земли. В отличие от зданий и сооружений, строящихся человеком, другой компонент недвижимости - земля - не имеет сроков создания, а срок службы рассматривается как неограниченный.
Физические особенности недвижимости обуславливают ряд характеристик недвижимости как особого товара.
Специфика оборота (через оборот прав).Физическая иммобильность недвижимости приводит к тому, что на рынке обращаются не объекты недвижимости как таковые, а права на них.
Специфика жизненного цикла. Вследствие длительности создания и сроков службы жизненный цикл объекта недвижимости характеризуется соответственно большей длительностью, а также неравномерностью и сложностью денежных потоков за период владения объектом.
Потенциал роста стоимости земли при потенциале снижения стоимости зданий и сооружений. Потенциал роста стоимости земли обуславливают: бесконечность срока её службы, инфляция, увеличение дефицитности земли вследствие роста численности населения, изменений в системе землепользования и других факторов. С течением времени стоимость другого компонента недвижимости - зданий и сооружений - наоборот, снижается вследствие износа.
Низкая эластичность предложения недвижимости. Изменение предложения по сравнению со спросом (прежде всего в краткосрочном периоде) может быть большим, нежели на других рынках, из-за длительности создания и относительной дефицитности объектов.
Из рассмотренных выше особенностей недвижимости вытекают в свою очередь, наиболее важные для потенциального инвестора характеристики недвижимости организационно-правового и непосредственного инвестиционного плана.
Раздельность (делимость) юридических прав. Каждый объект недвижимой собственности может включать различное сочетание юридических прав и интересов. Права могут быть разделены: по типу прав (неограниченное право собственности, права пользования, владения и распоряжения); по элементам объекта (на земельный участок и на здания); по времени их осуществления.
Своеобразие условий налогообложения. Федеральные и муниципальные органы власти многих развитых стран обычно создают сложную сеть регулирующих норм, влияющих на процесс инвестиций в недвижимость.
Необходимость инвестиционного менеджмента. Инвестиции в недвижимость требуют управленческих затрат, значительно больших, нежели вложения в финансовые активы. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях с субподрядчиками.
Низкая ликвидность. Инвестиции в недвижимость и строительство менее ликвидны, чем ценные бумаги и другие традиционные активы. Низкая ликвидность недвижимости усугубляется большим сроком ,необходимым для реализации объекта на рынке.
Повышенная степень риска и неопределенность. Инвестиции в недвижимость и строительство в большей степени подвержены риску по сравнению с другими финансовыми активами. Количество рисков увеличено за счет малоликвидности и иммобильности недвижимости. Риск изменения внешней среды по отношению к недвижимости зачастую имеет принципиальное значение при инвестициях в недвижимость. Степень неопределенности усугубляется более длительными сроками капиталовложений, а также неадекватностью систем доступа к информации. Открытая достоверная информация о сделках с недвижимостью практически отсутствует.
Гибкость условий финансирования. Финансирование инвестиций может быть организовано различным образом - по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам. [13]
При использовании недвижимости в качестве товара следует отметить следует отметить несколько особенностей:
При рассмотрении первой особенности товара-недвижимости следует отметить преимуществыенное внимание к жилищной недвижимости, в которой её характеристики проявляюстя наиболее часто и зримо , а также сложность, неоднородность товара - недвижимость требует определения прав и их границ. Жилищная недвижимость, объединяющая в себе характеристики наиболее длительного по времени использования потребительского блага (что соответствует максимальной полезности), инвестиционного товара и, что наиболее существенно в условиях рыночной экономики, инвестиционного актива, способного приносить гарантированный и стабильный доход. Не менее существенно, что недвижимость является практически единственным из всех экономических благ, стоимость которых в течение времени стабильно увеличивается. Отмеченные закономерности действительны для всех без исключения стран с развитой рыночной экономикой[7].
Maxd=Жилищное строительство
Если рассмотреть недвижимость с точки зрения принадлежности к иерархии Маслоу, то можно сделать следующие выводы:
Рис. 2. Иерархия потребностей по Маслоу
Потребность в недвижимости является всеобщей, универсальной и объективно обусловленной. Это объясняется принадлежностью к I(базовому) уровню иерархии Маслоу - объекты недвижимости являются обязательными факторами обеспечения безопасности и энергообмена человека как биологической системы. По мере общественного исторического развития недвижимость стала обязательным фактором удовлетворения потребностей более высокого уровня. Существует четкая координация между уровнем социального статуса и уровнем объекта недвижимости, т.е. недвижимость удовлетворяет потребностям II уровня иерархии Маслоу. Непосредственно со сферой недвижимости связан такой вид эстетического освоения окружающей действительности как архитектура. Это означает, что объект, имеющий некоторый набор образных характеристик (индивидуальных), удовлетворяющих высшему III уровню иерархии Маслоу[2].
Недвижимость представляет собой не только наиболее приоритетное потребительское благо, но и является абсолютно обязательным фактором обеспечения любых видов жизнедеятельности.
Вторая особенность - инвестиционный характер данного товара. Это долговечный товар, предназначен для долговечного использования. Долговечность недвижимости означает принципиально иной характер удовлетворения потребности. Если, например, продукты питания удовлетворяют соответствующую потребность человека регулярно, то потребность в жилье при отсутствии ограничений по платежеспособности может быть удовлетворена однократно, в результате единственного действия - приобретения жилищной недвижимости в собственность.