Третья особенность - уникальность любого объекта недвижимости. Главной причиной этой уникальности является действие фактора месоположения. Даже если здания возведены по одному типовому проекту ипо своим натурально-вещественным характеристикам, архитектурно-планировочным и конструктивно-технологическим решениям являются тождественными, их потребительская стоимость никогда не будет абсолютно одинакова, потому что они не располагаются на одном и том же земельном участке.
Четвертая особенность - недвижимость отличается высокой капиталоемкостью. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при её создании. Помимо затрат, связанных с процессом создания объекта недвижимости, имеют место трансакционные издержки, связанные с передачей товара от продавца к покупателю в результате совершенных рыночных сделок. Основными факторами, определяющими уровень трансакционных издержек , являются: уникальность каждого объекта, дополнительные требования при оформлении сделок, обязательная государственная регистрация объекта недвижимости и т.д.
Пятая особенность имеет принципиальный характер - недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. Это означает ,что в коммерческий оборот может вступать не только завершенное здание или строение, но и так называемый «недострой». Полезность «недостроя» равна 0, однако это не мешает ему во многих случаях оставаться товаром. В подобных ситуациях товаром является право собственности на него. Как считает покупатель «недостроя», реализация этого права позволит не только компенсировать затраты на завершение строительства, но и получить выгоду в результате использования объекта. Основанием для подобного предположения служит возможность длительного использования объекта недвижимости - или в качестве экономического блага, или в качестве источника дохода. Период использования и в том, и в другом случае многократно превосходит время, необходимое на завершение строительства:
? U (=?З) t стр < + U (=? Дх ) t исп > max (1)
при t стр<<t исп .
где U - отрицательная полезность (сумма затрат на завершение строительства ?З)
+ U - полезность от использования готового объекта (исчисляется величиной опосредованного или прямого дохода ? Дх )
t стр и t исп - соответственно, время завершения строительства объекта и период его использования.
Эта особенность присуща только недвижимости. Никакая другая вещь, будучи не законченной, не может являться товаром. Предметы длительного пользования могут являться товарами с момента изготовления до появления необратимых изменений, , исключающих возможность дальнейшего использования. И лишь недвижимость обладает товарностью до своей полной готовности, в момент готовности и после него. Из этого следует, что «период товарности» для недвижимости является максимальным. (рис . 3).
Рис. 3 Период товарности объектов недвижимости
Шестая особенность - количественное несовпадение качественных характеристик недвижимости- объекта и недвижимости - товара. Если принять, что объектом является законченное строительством здание или строение, то в одном этом физической объекте может содержаться множество товаров различной модификации. Например, нежилое помещение с многофункциональным назначением, расположенное на первом этаже многоэтажного дома. В этом случае товарами могут быть:
- все приватизированные квартиры
- услуги проживания, предоставляемые на правах найма
- услуги проживания, предоставляемые на правах аренда
- права собственности на встроенное нежилое помещение.
Таким образом имеем:
{Т1, Т2, ….. Тn} S
где Т1, Т2, ….. Тn - различные товары, представляющие собой элементы единого объекта недвижимости
n - общее число товаров
S - объект недвижимости
- символ принадлежности.
Седьмой особенностью является неодинаковая товарность различных видов и элементов недвижимости. Все товары текущего потребления и длительного пользования можно продавать и покупать на равных основаниях и без каких-либо ограничений. Однако с недвижимостью дело обстоит иначе. Имеются некоторые её виды, на коммерческий оборот которых либо наложен прямой законодательный запрет, либо этот оборот связан с ограничениями.
Восьмая особенность - более низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами. Под ликвидность , как известно, понимают степень обратимости товара в деньги. Следует разграничивать два аспекта ликвидности - качественный и количественный. Качественный аспект характеризует зависимость ликвидности (L) от спроса (AD):
L = f (AD)
Между L и AD существует прямая зависимость: любой товар ликвиден в меру активности спроса на него. Если учесть, что AD, в свою очередь, связан обратной функциональной зависимостью с уровнем цен (Р), то это выглядит как:
L = f (AD) = f ?(Р)
Выражение f ?(Р) означает ,что величина L для одного и того же товара варьируется в зависимости от колебаний Р. [9]
Количественно L выражается в типичном для конкретного рынка времени реализации недвижимости появления предложения на продажу до приобретения). При прочих равных условиях для недвижимости это время будет больше, чем для любых- других товаров. Это связано с комбинированным влиянием двух специфических особенностей недвижимости - уникальностью и капиталоемкостью (в части трансакционных издержек). Такая зависимость представлена на рис. 4 в виде структурно-логической схемы:
Рис 4 Взаимосвязи групп ликвидности с уникальностью и капиталоемкостью недвижимости
Основные инвестиционные характеристики недвижимости
В теории инвестиционного анализа принято выделять инвестиционные качества различных активов. Инвестиции в недвижимость в этом смысле обладают рядом существенных особенностей по сравнению с вложениями в ценные бумаги, а также другими видами долгосрочных вложений. Основные инвестиционные качества недвижимости следующие.
1. Высокая степень зависимости от качества менеджмента. В отличие от инвестиций в ценные бумаги доходность инвестиций в недвижимость чрезвычайно сильно зависит от эффективности управления недвижимым имуществом.
2. Высокая степень устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности вложения в недвижимость считаются хорошим способом диверсификации инвестиционного портфеля, а также получения благоприятного соотношения доходности и риска.
3. Большая стабильность потока доходов от владения недвижимостью по сравнению с денежным потоком корпораций зачастую при более высоких ставках доходности.
4. Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в традиционные финансовые активы. Цикличность развития рынка недвижимости не совпадает с циклом промышленного развития на уровне макроэкономики. Инвестиционная привлекательность доходной недвижимости повышается в период промышленного кризиса и высоких темпов инфляции, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в этот период падают.
Такие специфические качества недвижимости, безусловно, учитываются инвесторами, ибо позволяют им достичь целей, которые ставит перед собой любой из них - получить доход на капитал и сохранить вложенный капитал. [13]
1.2 Инвестиционный менеджмент как составляющая часть менеджмента предприятия
Инвестиционный менеджмент представляет собой деятельность по планированию, организации, координации и контролю за эффективной реализацией инвестиционного проекта. Инвестиционный менеджмент в реальном секторе предполагает прежде всего разработку инвестиционной стратегии в зависимости от целевых установок предприятия. Выбор правильной стратегии позволит привлечь необходимые ресурсы, определить источники финансирования, добиться повышения конкурентоспособности и, в целом, положительной результативности вложений капитала.
Инвестиционный менеджер должен:
* изучить инвестиционный рынок, его конъюнктуру, инвестиционный спрос и предложение;
* оценить инвестиционную привлекательность многообразных проектов;
* осуществить отбор инвестиционных проектов в соответствии со стратегическими задачами и финансовыми возможностями фирмы;
* определить потребность в инвестиционных ресурсах, соотношение между собственными и привлеченными средствами;
* выявить факторы риска инвестиционного проекта;
* определить эффективность вложений.
Инвестиционная деятельность на предприятии - очень важный и сложный процесс, которым необходимо управлять. Наибольший эффект можно получить при использовании системного подхода, который упорядочивает решение всех вопросов управления инвестиционной деятельностью, рассматривая их во взаимосвязи и взаимодействии, дает
возможность принимать эффективные, сбалансированные и взвешенные решения. Применение системы управления инвестиционной деятельностью на предприятии позволяет:
* создать научно обоснованные рекомендации и другие методические материалы, необходимые для эффективного управления инвестиционным процессом на предприятии;
* устранить субъективизм и волюнтаризм;
* обеспечить выбор правильных решений или, по крайней мере, избежать серьезных ошибок и просчетов.
Система управления инвестиционной деятельностью на предприятии - это совокупность мероприятий, методов, средств, связанных с целенаправленным регулированием движения денежных, имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых в инвестиционные объекты для получения дохода или иной выгоды.
К основным принципам системы управления инвестиционной деятельностью предприятия можно отнести: целенаправленность системы, ее эффективность, комплексность, многовариантность, оптимальность, своевременность, надежность, социальную защищенность персонала предприятия и потребителя продукции (услуг).
Основными компонентами системы являются целевые, функциональные подсистемы, а также подсистемы обеспечения управления инвестиционной деятельностью. К целевым относятся подсистемы, связанные с управлением процессами вложения капитала в новое строительство, реконструкцию, модернизацию предприятия, обновление его основных производственных фондов. Функциональные подсистемы направлены на решение задач по организации инвестиционного маркетинга, мониторинга, разработку прогнозов и программ. Подсистемы обеспечения связаны с социально-психологической подготовкой, организацией информационного, кадрового, технического, финансового и других видов [13] обеспечения управления инвестиционной деятельностью на предприятии.
В условиях рыночной экономики основным критерием оценки эффективности деятельности предприятия является его стоимость, таким образом, на первый уровень системы управления выходит экономическая подсистема. Любая организация представляет собой производственно-хозяйственную и социально- экономическую систему, структура управления которой представлена на рис 5.
Рис 5. Декомпозиционная структура системы управления предприятием
Управление - это процесс сознательного воздействия человека, социальных групп, общностей и общества в целом на процессы окружающего мира, а также на участвующих в этих процесса людей.
Частью общего процесса управления, конкретизированного относительно объекта, является менеджмент (экономическая подсистема). Менеджмент, как система управления, и сама теория менеджмента зародилась в том виде, в котором они функционируют сейчас, в XIX веке и представляет собой самостоятельный вид управления. В менеджменте управляемым объектом является предпринимательская деятельность, а объектом, в пределах которого локализован данный процесс - конкретное предприятие. Таким образом, менеджмент можно определить как управление процессами, происходящими в границах элемента микроэкономического уровня общей экономической системы.
Управление есть элемент и одновременно функция организованных систем различной природы (биологических, социальных, технических и др.), обеспечивающая сохранение их структуры, поддержание ежима деятельности, реализацию программы и цели деятельности [7].
Управление - процесс координации различных действий с учетом их целей, этапов реализации и условий выполнения.
Общие закономерности управления выявлены кибернетикой, наукой об общих принципах и методах управления сложными системами в природе, технике и обществе.
Наука управления создает, систематизирует и распространяет знания о том, как осуществлять управленческую деятельность. Это пограничная наука; она сочетает в себе элементы экономики, социологии, психологии, кибернетики, информатики.
Предмет науки управления составляют управленческие отношения, в которых проявляются одновременно экономические, социальные и политические отношения и интересы, находящие выражение в воздействии на общество или на его отдельные элементы с целью их упорядочения, сохранения качественной специфики, совершенствования и развития. Предметом науки управления являются также технологии и методы управления и тенденции развития практики управления.