Дипломная работа: Инвестиционный менеджмент в управлении предприятием инвестиционно-строительной сферы

Таблица №17

Расчет стоимости нового строительства кирпичного жилого дома

Рис 30. Распределение затрат на строительство кирпичного дома, руб

Проведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что стоимость строительства панельного 16-ти этажного жилого дома с учетом роста цен на СМР составила 106 980 210 руб.

Расчет затрат инвестора от проекта при строительстве монолитного жилого дома

Характер расчета затрат инвестора на строительство монолитного 17-тит этажного жилого дома аналогичен расчету затрат на строительство кирпичного 17-ти этажного жилого дома. Срок строительства принят равным 11 мес 8 дней (6 кварталов), продолжительность строительства определена в соответствии со СНиП 1.04.03-85*- «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений ».

На основании данный справочника «Ко-Инвест» получаем следующую стоимость:

Стоимость 1 кв.м. общей площади здания-аналога класса «У» составляет 10 057 руб в уровне цен на 01.01.2003 год. С учетом коэффициента пересчета в уровень цен на 02.03.2009 год получаем стоимость 1 кв.м. равной 24 137 руб. По данным таблицы № общая площадь здания S_зд=8704. Имеем восстановительную стоимость строительства равной 210 088 448 руб.

Таблица №18

Расчет стоимости нового строительства монолитного жилого дома

Рис 31. Распределение затрат на строительство монолитного дома, руб

Проведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что стоимость строительства панельного 16-ти этажного жилого дома с учетом роста цен на СМР составила 225 950 127 руб.

4.3.2 Расчет доходов инвестора

Величина дохода от реализации проекта ООО «СК Триада» от продажи квартир в жилых домах зависит от того, какую цену для реализации квартир она определит. Данную цену определяют, исходя из проведенного в главе 1 анализа цен на квартиры в целом и на севере Московской области, где находится земельный участок.

Цена продажи 1 кв.м. будет равно среднему значению общего уровню предложения квартир в г.Щелково.(данные аналитического сайта arn.ru)

Таблица №19

Таблица №20

Доходы инвестора от продажи квартир

Зная затраты на возведение жилых домов, а также сумму, которую получит инвестор от продажи коттеджа, рассчитаем доход, который получит инвестор:

Д = Дох_i - Затр_i, где (17)

Д - доход инвестора (руб)

Дох_i - сумма, полученная инвестором от продажи квартир

Затр_i - затраты на возведение жилого дома.

При определении доходов необходимо внести такое ограничение, что все квартиры реализуются после полного завершения строительства в течение 1 квартала. Соответствующие расчеты представим в виде таблицы:

Таблиц 21

По результатам расчетов можно сделать вывод о том, что инвестор получит больший доход от строительства монолитного жилого дома.

Срок строительства :

§ Панельный 16-ти этажный жилой дом - 12 мес (4 квартала)

§ Кирпичный 17-ти этажный жилой дом - 18 мес (6 кварталов)

§ Монолитный 17-ти этажный жилой дом- 12 мес (4 квартала)

Чтобы правильно оценить доходы инвестора от реализации каждого проекта, необходимо перевести данные результаты в текущую стоимость путем дисконтирования денежных потоков по периодам реализации. Дисконтирование денежного потока проводится по следующей формуле:

, где: (18)

PV - будущая стоимость денежного потока;

FV - текущая стоимость;

i - ставка дисконта;

t - временной период от настоящего момента до выбранного аналитиком момента дисконтирования.

Математическая модель для расчета коэффициента дисконтирования для заданного момента времени выглядит следующим образом:

=FV*d, где (19)

,

где i - выбранная ставка дисконтирования

t - временной период от настоящего момента до выбранного аналитиком момента дисконтирования.

4.3.3 Обоснование величины ставки дисконта

Чтобы произвести дисконтирование денежного потока, необходимо определить ставку дисконта.

Существуют различные методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются:

· метод рыночной экстракции (сравнительный анализ сопоставимых инвестиционных проектов);

· метод кумулятивного построения;

· на основании нормативных документов;

· по средневзвешенной стоимости капитала (WACC).

Определим ставку дисконтирования по методу WACC.

Где WACC - средневзвешенная стоимость капитала, %;

Т - эффективная ставка налога на прибыль, доли единицы;

Dd - стоимость привлечения заемных средств, %;

Wd - доля заемных средств, доли единицы;

De - стоимость собственного капитала, %;

We - доля собственных средств, доли единицы

При расчете величины ставки дисконтирования методом средневзвешенной стоимости капитала (Weighted Average Cost of Capital Concept, WACC) важным параметром является предположение об оптимальной структуре капитала. При оценке стоимости бизнеса компаний используется информация по оптимальной структуре капитала аналогичных компаний на наиболее развитом фондовом рынке - американском.

Издержки собственного капитала (cost of equity) рассчитываются на основе модели формирования цен капитальных активов (Capital Asset Pricing Model, CAPM).

Порядок расчета показателей, участвующих в расчете ставки дисконтирования, а также источники информации представлены ниже:

Где Rf - безрисковая ставка, %;

в - коэффициент бета, доли единицы;

Rm-Rf - рыночная премия за риск, %;

RiskA - риск, связанный с небольшим размером компании, %;

RiskB - страновой риск, %;

RiskC - риск, связанный с компанией, %.

В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

1. депозиты Сбербанка РФ и других надежных банков;

2. западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран);

3. ставка рефинансирования ЦБ РФ;

4. государственные облигации РФ.

В связи с ограниченностью доступа к источникам информации по ряду пунктов возьмем за основу безрисковой ставки ставку рефинансирования (процентная ставка, используемая Центральным банком при предоставлении кредитов коммерческим банкам), которая применяется в качестве ориентира стоимости привлечения и размещения средств.

На 14 мая ставка рефинансирования составляет 12,0% по Указанию ЦБ РФ от 13.05.2009 № 2230-У "О размере ставки рефинансирования Банка России" [13].

Коэффициент учитывает систематический риск в модели САРМ (изменение макроэкономических и политических факторов, таких как, процентные ставки, инфляция, изменение государственной политики и т.д.).

В качестве одного из альтернативных вариантов расчета коэффициента «бета» используется восходящий подход, в соответствии с которым коэффициент «бета» фирмы определяется тремя переменными: (1) вид (виды) деятельности фирмы, (2) величина «операционного рычага» фирмы и (3) величина «финансового рычага» фирмы.

В рамках данного подхода выделяют следующие этапы:

- выбор публичных компаний-аналогов и сбор финансовой и статистической информации о данных компаниях;

- корректировка коэффициентов в, выбранных компаний-аналогов, в целях устранения влияния структуры капитала компаний-аналогов на коэффициент бета по следующей формуле:

(20)

Где в_u - скорректированный коэффициент бета без учета финансового рычага;

в₁ - коэффициент бета компании-аналога;

t - маржинальная налоговая ставка, используемая компанией-аналогом;

D - среднеотраслевая величина заемного капитала компании-аналога;

E - среднеотраслевая величина собственного капитала компании-аналога.

На дату оценки ООО «СК Триада» занимается выполнением СМР и проектных работ. Статистическая информация о финансовых показателях предприятий, работающих в сходных сегментах рынка, приведена в таблице 22.. В дальнейших расчетах рыночной стоимости объекта оценки использованы средневзвешенные по количеству предприятий финансовые показатели.

Таблица № 22.

Статистическая информация по коэффициенту и структуре капитала

Источник: http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/pc/datasets/betaemerg.xls

в = 0,64*(1+(1-0,20)*0,8423) = 1,04

Премия за риск долгосрочного вложения в акции Rm - Rf (equity risk premium) определяется как превышение доходности фондового индекса над доходностью к погашению по безрисковым инструментам. На основании аналитических данных Yearbook 2009 (Ibbotson Associates) среднерыночной премии размер премии за риск вложения в акции принят на уровне 6,2%.

Показатель премии за риск инвестирования в компании с небольшой капитализацией рассчитывается как разница между средней исторической доходностью по инвестициям на фондовом рынке США и средней исторической доходностью по инвестициям таких компаний.

Премия за размер компании: результаты многочисленных исследований свидетельствуют о том, что у более мелких компаний норма прибыли выше, чем у более крупных компаний. Результаты исследований в этой области, проведенные компанией Ibbotson, приведены в таблице ниже.

Таблица № 23

Расчет долгосрочной прибыли сверх CAPM для портфелей десятичных групп NYSE/AMEX/NASDAQ (1926-2008гг.)