Проанализировав таблицу, сделаем следующие выводы:
На рассматриваемом предприятии валюта баланса на конец 2008 года по сравнению с 2007 годом увеличилась 258,74% (на 981415) ин а конец года её размер составил 1360721 тыс руб, что в целом характеризует существенное наращивание потенциала ООО «СК Триада».
Внеоборотные активы к концу 2008 года уменьшились на 31,4%, что говорит об уменьшении основных средств.
По отношению к оборотным активам наблюдается совершенно иная тенденция: к концу 2008 года они выросли на 328,44%, это произошло за счет значительного увеличения денежных средств и запасов. Если увеличивается доля оборотных средств, то можно сделать следующие выводы: может быть сформирована более мобильная структура активов, что улучшает финансовое положение предприятия, так как способствует ускорению оборачиваемости оборотных средств.
Произошли изменения и в пассиве баланса:
На нашем предприятии наблюдается тенденция к увеличению собственного (с 69161 до 103780 тыс руб) и одновременно снижению доли заемного капитала (с25080 до 1256тыс руб). Заемный капитал - это капитал, образуемый за счет займов: получения кредитов, выпуска и продажи облигаций, получения средств по другим видам денежных обязательств. Заемный капитал предназначен для финансирования деятельности предприятий. Однако его уменьшение по отношению к собственному капиталу означает ,что предприятие финансово устойчиво и не нуждается в заемных средствах.
3.5 Характеристика объектов ООО «СК Триада»
Таблица №13 Объекты, введенные в эксплуатацию
|
Жилое строительство |
||
|
В городе Фрязино Московской области введена в эксплуатацию 2-я очередь школы «Парус» на 22 класса в кирпично-монолитном исполнении |
||
|
В городе Щелково в микрорайоне «Солнечный», а именно в части,расположенной на въезде в город со стороны Фряновского шоссе, ООО «СК Триада» ввел два объекта.Это жилой 3-х секционный дом разной этажности: 14-17-14, 167 квартирный, кирпично-монолитный К-9. |
||
|
ООО «СК Триада» в качестве генподрядной организации участвует в застройке мкрн. Южный города Балашиха. Комплекс 16-19 этажных монолитно-кирпичных домов К-35,35а,К-38 на 562 квартиры выполнен по индивидуальному проекту и закончен строительством в июне 2006 года. Современная планировка, светлые кухни, просторные лоджии. |
||
|
В г.Пушкино построен 17-ти этажный 5-ти секционный жилой дом К-9 на 352 квартиры. |
||
|
В Щелковском районе Подмосковья в октябре 2006 года сдан в эксплуатацию 14-17-этажный 5-ти секционный монолитно-кирпичный жилой дом, состоящий из двух 14-ти и трех 17-ти этажных секций. 347 квартир. |
|
Нежилое строительство |
||
|
В г.Щелково на улице Краснознаменская в 2006 году закончено строительством и сдано в эксплуатацию административное здание городского учреждения «Водоканал» |
||
|
В г.Москва по ул. Хлобыстова в 2007 году реализовано проектирование и строительство отдельностоящего 2-х этажного здания, предназначенного под аренду торговых площадей. |
||
|
Реконструкция санатория «Десна» в г.Ивантеевка. Рекострукция фасада, внутренних ограждающих конструкций, усовершенствование устаревшей планировки, демонтаж старых и установка новых инженерных конструкций и сетей. |
||
|
На ст.м. Белорусская в г.Москва закончено строительством и сдано в эксплуатацию нежилое помещение кафе «НЛО» |
|
Промышленное строительство |
||
|
Производственно-складской комплекс НК. Склады отапливаемые, внутри установлены износостойкие обеспыленные полы. Проект построен в сжатые сроки на базе демонтированной производственной линии. |
||
|
Реконструкция складской базы со строительством двух новых производственных зданий пролетом 15 и 30 м. В проектах применены новые материалы и оборудование: профиль с порошковой окраской, поликарбонат, роликовые ворота и др. |
||
|
Гидролаборатория в закрытом объекте «Звездный городок».Объект уникальный, применены сложные конструктивные решения. Также объект реализовывался в условиях непрерывной эксплуатации. Программа подготовки космонавтов к полетам не прекращалась. |
Анализируемый проект
На балансе у компании ООО «СК Триада» находится земельный участок, расположенный по адресу: Московская обл., пос. Гагаринский, владение 5. Необходимо обосновать варианты его эффективного использования. Под наиболее эффективным использованием мы понимаем такой вариант развития земельного участка, который, с учетом его существующих юридических и функциональных особенностей, будет иметь наивысший экономический эффект для собственника.
Исследования проводятся по следующему алгоритму:
I этап - изучение потребительских качеств земельного участка
На данном этапе изучаются все факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность земельного участка: место положения, форма, правовые ограничения в использовании и т.п.
II этап - формирование перечня потенциально возможных вариантов использования земельного участка в нынешних рыночных условиях, ограниченных его юридическим статусом, техническими и функциональными особенностями.
После изучения параметров участка проводится исследование рынка недвижимости населенного пункта с целью формирования перечня возможных вариантов его использования. Основными критериями выбора вариантов на данном этапе являются юридическая и техническая возможность их реализации.
III этап - маркетинговое исследование отобранных сегментов рынка недвижимости.
По каждому из выбранных сегментов рынка анализируется следующая информация:
- уровень и этап развития рынка, его основные тенденции
- реализованные проекты, их недостатки и преимущества
- реализуемые и заявленные к реализации проекты, их недостатки и преимущества.
IV этап - определение экономической эффективности различных вариантов развития земельного участка
V этап - формирование вывода о наиболее эффективном использовании земельного участка.
Наиболее эффективным использованием является тот вариант, который формирует максимальные доходы от использования земельного участка.
Анализ рынка жилой недвижимости в пределах района расположения земельного участка
Рассматриваемый земельный участок находится в Щелковском районе Московской области в 20 км от Москвы. Этот район определен как ближнее Подмосковье, поэтому изменения на рынке жилой недвижимости Москвы непосредственным образом касаются и данного района на Севере московской области. Однако область имеет свои особенности в динамике цен, предложения и других важных рыночных показателей.
На рис 21 представлены средние показатели цен 1 кв.м. жилья в территориальных зонах Московской области и их доля в общем областном рынке.
Рис .21 Средняя цена предложения 1кв.м. в территориальных зонах области
Север области обладает видимыми преимуществами в доле рынка жилищной недвижимости. На рис 22 представлена динамика цен предложения жилья по области в целом и по Северной территориальной зоне. С учетом сложившегося ценового уровня, явно превышающего средний по области, можно судить о высоком уровне спроса на жилье именно в этом районе.
Рис. 22 Средняя цена предложения 1кв.м. по области в и конкретной территориальной зоне
Наибольшим спросом по данному району пользуется жилье в ценовом диапазоне от 2000 до 3000 долларов США за 1 кв.м. На графике видно, что общерыночные направления изменения цен на 1 кв.м. жилой недвижимости отразились также и в Московской области.
Рис. 23 Распределение предложений квартир по стоимости 1 кв.м.
Такой диапазон обусловлен покупательной способностью подавляющей части платежеспособного населения. Естественно необходимо понимать, что стоимость жилья несет в себе определенные качественные характеристики. И чем она выше, тем более качественным будет купленный квадратный метр. Это отражается в следующих характеристиках: местоположение, конструкционные решения, класс жилья, уровень отделки и эксплуатации. В Щелковском районе присутствует следующая тенденция спроса на жилую недвижимость в зависимости от типа жилья (рис.24):
Рис. 24 Процент предложения по типам жилья в Щелковском районе
Предложение монолитного жилья превышает над предложением панельного и кирпичного, но с небольшим преимуществом. Причины в том, что монолитное жилье в большинстве своем имеет высокую этажность (от 14 и выше по Щелковскому району), что отличается от подавляющего характера застройки города и прилегающих населенных пунктов. Даже в настоящее время в городе строятся кирпичные дома этажностью не больше 5-ти этажей, а строящиеся панельные дома имеют этажность не более 12 этажей и располагаются они в транспортной удаленности от центра города с наиболее развитой инфраструктурой.
Также заметны различия в предпочтении количества комнат. Так, на графике, изображенном на рис, видно, что наибольшее предпочтение покупатели отдают квартирам с двумя комнатами.
Рис.25 Распределение предложений квартир с различным числом комнат
Что касается спроса на рынке жилой недвижимости, то он по-прежнему превышает предложение в несколько раз. По данным сайта irn.ru на май 2009 года спрос превышает предложение почти в 2 раза, что является безусловным стимулом для предприятий инвестиционно-строительной сферы.
Таким образом, по итогам приведенных данных можно сделать следующие выводы: Щелковский район по ценовому уровню на жильё сильно отличается от Москвы, но при этом поддерживает наиболее высокий уровень цен по Московской области, что является привлекательным для инвестирования в строительство именно в этом районе. Также следует учесть удобное местоположение основного актива предприятия как с точки зрения интереса покупателя, так и с точки зрения удобства процесса строительства. В пределах данной территории земля не предназначена для сельскохозяйственных нужд, не имеет отклонений по свойствам грунтов и позволяет возводить объекты выше 12 этажей.
В проекте учтены все особенности рынка недвижимости Щелковского района как по типу жилья , так и по классу комфортности с учетом количества комнат, отделку и другие характеристики, влияющие на спрос.
Глава 4. Обоснование варианта наиболее эффективного использования основного актива предприятия
4.1 Методика проведения анализа НЭИ земельного участка
Необходимость проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка объясняется вполне понятным желанием инвестора получить от проекта максимальный возврат инвестиций.
Существует несколько возможных вариантов застройки земельного участка:
Рис.26 Варианты застройки земельного участка
Одним из ключевых факторов при анализе наилучшего использования участка является его местоположение. Поскольку каждый вариант использования имеет определенные требования к местоположению, обусловленные спецификой использования объекта потребителем.
Наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимости представляет использование свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.
Выбор оптимального использования земельного участка зависит от конкурирующих факторов конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности. Наиболее эффективный вид использования недвижимости можно квалифицировать как параметр, на основании которого рассчитывается рыночная стоимость.
Для выявления наиболее эффективного варианта использования недвижимости проводится анализ по нескольким альтернативным вариантам, а именно: рыночный анализ, анализ реализуемости и анализ наиболее эффективного использования.
Вариант наиболее эффективного использования должен отвечать четырем критериям:
1. юридической допустимости
2. физической осуществимости
3. финансовой обеспеченности
4. максимальной продуктивности
Юридическая допустимость предусматривает рассмотрение частных ограничений, норм зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий , а также экологическое законодательство.
Физическая осуществимость определяется по следующим критериям: размер, форма, район, состояние грунта и подъездные пути к участку. Конечная полезность зависит от его размера и формы.
Финансовая обеспеченность. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает достаточный уровень дохода от его реализации. Если доход ниже расходов или превышает их незначительно, то такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.