Дипломная работа: Инвестиционный менеджмент в управлении предприятием инвестиционно-строительной сферы

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем сравнения получаемого дохода от различных вариантов его использования.[10]

Участок принадлежит предприятию ООО «СК Триада», на участок не наложено никаких дополнительных обязательств. С точки зрения функционального зонирования территория принадлежит к зоне смешанного назначения. Не является природоохранной зоной, заповедной территорией. Категория земли и размеры земельного участка не позволяют использовать его для сельскохозяйственного назначения. Таким образом, участок может быть использован под застройку зданием как жилого, так и нежилого назначения.

Из анализа рынка следует, что наибольший экономический эффект можно получить от строительства жилья, поэтому менеджментом предприятия было предложено три различных варианта застройки земельного участка различными типами домов.

Для анализа местоположения воспользуемся данными отчета помощника главного инженера.

Расположение земельного участка представлено на рис.27:

Анализируемый участок расположен на северо-западе Московской области в Щелковском районе в пос. Гагаринский по адресу: ул. Заводская, вл.5.

Территория поселка представляет собой активно развивающуюся территорию с инфраструктурой малоразвитого характера. Жилая застройка поселка в подавляющем большинстве, около 50%, представляет собой одноэтажные и 2-х этажные дома постройки начала прошлого века, переведенные в ветхий фонд и предназначенные под снос в ближайшие 2 года. На 30% жилая застройка состоит из 5,9-ти этажных панельных типовых домов, построенных в 80-90-х годах. За последние 10 лет сильно возрос интерес застройщиков к свободным участкам поселка. В связи с этим остальные 20% жилой застройки заняты монолитными домами типовых серий 12,14 и 16-ти этажными.

Рис 27. Карта расположения земельного участка

Пос. Гагаринский имеет удобную транспортную доступность как автобусным сообщением, так и железнодорожным. Станции остановок автобусов и пассажирских электропоездов находятся в зоне пешей достапности. Сообщение одинаково удобно как с близлежащими населенными пунктами, например г.Щелково, так и с удаленными, например г.Москва. В пределах поселка расположен выезд на Щелковское шоссе.

В поселке находится 2 общеобразовательные школы, 2 государственных детских учреждения и одно частное. Также на территории района располагаются отдельностоящие и встроенные объекты культурно-бытового и жилищно-коммунального обслуживания.

Площадь участка, отведенного под строительство жилого дома - 0,23 га. Он имеет форму, близкую к квадрату, что позволяет использовать его эффективно. Почвы представлены суглинистыми грунтами. Территориальная зона представляет собой смешанную территорию, участок не находится в природоохранной или заповедной зоне.

В настоящее время участок не используется и полностью готов для начала строительства.

4.2 Описание экономически целесообразных вариантов

Важной задачей является не только верный выбор участка строительства, но также важным является выбор пути освоения земельного участка и правильной концепции застройки земельного участка: панельный жилой дом класса качества С, монолитный жилой дом класса качества У и кирпичный дом класса качества С.

Панельный жилой дом

Проект предусматривает строительство 16-ти этажного односекционного 60 квартирного жилого дома, сблокированного из КТЖС-1 и КТЖС-2

Предусмотрено остекление балконов и лоджий, ремонт от застройщика, а также отапливаемое помещение для дежурного.

Фундаменты жилого дома - монолитная железобетонная плита.

Проектом предусмотрено озеленение и благоустройство дворового пространства с устройством детской игровой площадки, площадки для отдыха, проездов с автостоянками на 26м/м.

Кирпичный жилой дом

Жилой 17-ти этажный 80-ти квартирный кирпичный жилой дом. Наружные стены выполнены из красного полнотелого кирпича, внутренние стены - из керамического кирпича. Материал перегородок - гипсобетон. Внутренняя отделка представлена ремонтом с отделкой обоями, масляной краской и керамической плиткой. Наружная отделка выполнена из лицевого кирпича белого и красного цвета. Проект предусматривает неоднотонную наружную отделку с ярко выраженным цветовым решением. Также проектом предусмотрено озеленение и благоустройство территории, прилегающей к дому, и автостоянка на 21м/м.

Общая площадь здания составляет 5831 кв.м, высота жилого этажа от пола до пола - 3 метра.

Монолитный жилой дом

Жилой 17-ти этажный 102-х квартирный монолитный дом. Фундамент представлен монолитной ЖБ плитой . Стены подвального помещения выполнены из ЖБ. Наружные стены здания выполнены из керамзитобетонный блоков, внутренние стены - монолитные ЖБ 180 и 300мм. Кровля рулонная. Внутренняя отделка представлена ремонтом с оклейкой внутренних жилых помещений обоями, выкладкой плитки и декоративными панелями. Полы - линолеум, керамическая плитка. Наружная отделка - окраска ПВХ, цоколь- плитка. Проект предусматривает озеленение и благоустройство территории, прилегающей к дому, а также автостоянку на 30м/м.

Общая площадь здания составляет 8704 кв.м, высота этажа 3,3 м.

Таблица №14 Основные технико-экономические показатели

4.3 Обоснование варианта использования земельного участка, соответствующего максимальной продуктивности

Основной задачей данного раздела является выбор и обоснование наилучшего из представленных вариантов.

Каждому из представленных вариантов застройки соответствует величина затрат и дохода от реализации. На основании дальнейших расчетов сделаем выводы о наиболее эффективном варианте застройки земельного участка, расположенного по адресу: пос. Гагаринский, ул. Заводская, вл.5.

4.3.1 Расчет затрат инвестора

Затраты инвестора на реализацию каждого проекта распределены во времени с учетом продолжительности строительства каждого из представленных выше вариантов. Таким образом, стоимость строительства следует рассчитывать по методам, приведенным в главе 1 , путем расчета наращенной (FV) и дисконтированной (PV) величины. Распределение затрат по фазам реализации проекта в соответствии с составом мероприятий на каждой фазе приведены в таблице № 15 и таблице № 16.

Таблица № 15

Характеристика фаз реализации проекта

Графическое представление продолжительности фаз реализации проекта:

Рис. 28 . Продолжительность фаз реализации проекта

Стоимость строительства возможно оценить по двум видам стоимости:

По полной восстановительной стоимости

По стоимости замещения

Полная восстановительная стоимость - это расчетная стоимость строительства объекта в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, с соблюдением способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве объекта.

Стоимость замещения - это оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с применением современных материалов, современных способов производства работ и проектных решений.

В данной работе стоимость нового строительства оценивается по стоимости замещения с учетом того факта, что объект ещё не существует в материальном воплощении.

Затраты на строительство жилого дома буду неравномерно распределены во времени. Срок строительства принят равным 12 мес (4 квартала), продолжительность строительства определена в соответствии со СНиП 1.04.03-85* - «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений».

Стоимость нового строительства жилого дома

Для определения стоимости нового строительства жилого дома были использованы данные справочника Ко-Инвест «Жилые дома» с учетом коэффициента пересчета в цены на дату оценки объекта. Информационной основой справочника явились: проектно-сметная документация по типовым и индивидуальным проектам жилых домов; укрупненные показатели восстановительной стоимости и стоимости строительно-монтажных работ; различные виды нормативов; данные о средних показателях затрат; информация об индексах цен в строительстве.

Круг учитываемых затрат:

Ш Прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин и механизмов, оплата труда рабочих)

Ш Накладные расходы (в процентах от ФОТ рабочих-строителей и механизаторов, дифференцированных по видам работ)

Ш Прибыль в строительстве в процентах от ФОТ рабочих

Ш Усредненная величина доначислений к стоимости по 7 главам сводного расчета стоимости, в размере 20% от суммы вышеперечисленных составляющих, учитывающая затраты по 8-12 главам этого расчета, непредвиденные работы и затраты и ряд налогов.

Показатели роста цен на СМР и на строительную продукцию использованы с аналитических сайтов rbc.ru и irn.ru.

Расчет затрат инвестора от проекта при строительстве панельного 16-ти этажного жилого дома

По данным справочника «Ко-Инвест «Жилые здания» 2003 год получаем следующую стоимость:

Стоимость 1кв.м. общей площади здания-аналога панельного 16-ти этажного жилого дома составляет 6247,45 руб. в уровне цен на 01.01.2003 год. Применяя коэффициент пересчета в уровень цен на 02.03.2009 год получаем стоимость 1 кв.м. равной 15 000 руб. По данным таблицы «Основные технико-экономические показатели» общая S_зд= 6080 кв.м. Имеем восстановительную стоимость строительства жилого дома 91 200 000 руб.

Таблица №16

Расчет стоимости нового строительства панельного жилого дома

Рис 29. Распределение затрат на строительство панельного дома, руб

Проведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что стоимость строительства панельного 16-ти этажного жилого дома с учетом роста цен на СМР составила 98 154 000 руб.

Расчет затрат инвестора от проекта при строительстве кирпичного 17-ти этажного жилого дома

Характер расчета затрат инвестора на строительство кирпичного 17-тит этажного жилого дома аналогичен расчету затрат на строительство панельного 16-ти этажного жилого дома. Срок строительства принят равным 18 мес (6 кварталов), продолжительность строительства определена в соответствии со СНиП 1.04.03-85*- «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений ».

На основании данный справочника «Ко-Инвест «Жилые дома» получаем следующую стоимость:

Стоимость 1 кв.м. общей площади здания-аналога класса «С» составляет 6826,49 руб в уровне цен на 01.01.2003 год. С учетом коэффициента пересчета в уровень цен на 02.03.2009 год получаем стоимость 1 кв.м. равной 16 384 руб. По данным таблицы № общая площадь здания S_зд=5831. Имеем восстановительную стоимость строительства равной 95 535 104 руб.