Стеклянный городок
Невский
1,7
средний
примыкает
Средняя
Петровский остров
Петрогр.
1,3
средний
примыкает
Средняя
Леонтьевский мыс
Петрогр.
0,6
высокий
примыкает
Средняя
Вдоль Петроградской набережной
Петрогр.
0,9
средний
часть территории входит в ист. центр
Средняя
У Кантемировского моста
Петрогр.,
Выб.
0,5
средний
примыкает
Хорошая
Чернореченская
Прим.
0,7
средний
примыкает
Средняя
Волково
Фрунз.
0,4
низкий
0,7
Хорошая
Синопская
Центральный
0,2
высокий
примыкает
Средняя
Таврическая
Центр.
1,3
средний
примыкает
Средняя
Московская товарная
Центр.
0,7
средний
примыкает
Средняя
Лиговская
Центр.
0,2 - Московские ворота
средний
примыкает
Хорошая
Именно эти факторы во многом определяют, как возможное перспективное назначение зон, так и привлекательность для инвесторов.
На рис. 7 видно, что большинство промышленных зон серого пояса имеют среднюю транспортную доступность. Близость к центру или к станциям метрополитена еще не является гарантией хорошей транспортной доступности. Важную роль играет и уровень «пробок» на прилегающих магистралях. Даже зоны, максимально приближенные к центру (на Петроградской стороне, Синопская, Таврическая) в силу большой автомобильной загруженности центра обладают не лучшей транспортной доступностью. Ожидаемо аутсайдерами оказались Октябрьская, Левобережная и Охтинская промзоны, так как они находятся на значительном отдалении от исторического центра. Адмиралтейская же зона попала в эту группу из-за большого расстояния до метро и сильной транспортной загруженности прилегающей территории.
В качестве положительного момента стоит отметить, что большинство промышленных зон находятся на расстоянии менее одного км от метро, что повышает инвестиционную привлекательность данных территорий.
Оценить инвестиционную привлекательность промышленных зон, подлежащих реновации, можно основываясь на нескольких критериях. Помимо транспортной доступности такими критериями могут быть функциональное зонирование территории (инвестор заинтересован в зонах, где как можно большие площади отведены под жилую застройку), рекреационный потенциал (территория выходит к набережной, располагается рядом с крупными рекреационными зонами, близко к историческому центру).
Наибольшие площади под жилую застройку отведены в промышленных зонах Петровский остров, Леонтьевский мыс, Новоизмайловская, Полюстрово, Лиговская, Чернореченская, Октябрьская. Промзона Арсенальная, напротив, несмотря на свое выгодное расположение, не столь привлекательна для инвесторов, так как на ее территории не более 10% земель предназначено под жилую застройку, остальные на Генеральном плане обозначены как общественно-деловые, промышленные зоны.
Очень сильно осложняют освоение территорий промзон расположенные в их границах кладбища. К числу таких территорий относятся Волковская, Охтинская и Чернореченская - кладбища занимают до 25% площади промзоны.
Общемировой тенденцией для крупнейших городов является увеличение доли сектора услуг и вынос за городскую черту большинства промышленных предприятий. Реорганизация индустриальных зон является важным условием развития крупнейших старопромышленных городов мира [2]. В Санкт-Петербурге всерьез о редевелопменте «серого пояса» задумались в начале 2000-х гг., когда губернатором Петербурга была Валентина Матвиенко. В свое время застройщикам массово выдавали разрешения на строительство на окраинах города, где были свободные площади и стоимость земли существенно ниже, чем в центре. Фактически бесконтрольное массовое жилищное строительство привело к формированию на границе Петербурга и Ленобласти огромных жилых комплексов со слабо развитой социальной инфраструктурой. В центральной части города есть ресурсы для строительства жилых и торговых комплексов, бизнес-центров, в виде старых производственных зон. Именно поэтому в последнее время девелоперы активно включились в процесс освоения «серого пояса».
На данный момент наиболее активно преобразования идут (см. рис. 8):
* В Петроградском районе (см. рис. 4). Одним из первых проектов по выводу предприятий из центральной части города стал перевод производства «Первой мебельной фабрики» с Петроградской набережной, на месте которой построен бизнес-центр. На месте бывшего НИИ «Прикладная химия» на набережной будут планируется возведение жилого комплекса для судей Верховного суда. На освободившихся землях завода Вулкан (он переехал в район Белоострова) появился бизнес-центр класса В, с панорамным видом на крейсер «Аврора» и элитный жилой комплекс «Леонтьевский мыс». Бывшая промзона Петровского острова также отведена под строительство многофункционального комплекса [4]. Петроградский район в целом очень активно освобождается от промышленных зон, территории застраиваются главным образом жильем элитного класса, а также бизнес-центрами.
* в зоне Московская-Товарная, где большую часть производственной зоны отвели под жилищное строительство. Проект предусматривает возведение многофункционального жилого комплекса бизнес-класса, куда, кроме жилых домов, войдут гостиница, бизнес-центр и торгово-офисный центр.
* врайоне промзоны Полюстрово, несмотря на удаленность от центра и среднюю транспортную доступность. В этой зоне не очень много промышленных предприятий, препятствием к освоению здесь была высоковольтная ЛЭП, после переноса которой практически вся территория была переведена под жилую функцию и начала застраиваться. Так как данная территория находится вглубине района, не имеет выхода к набережным, класс и стоимость жилья здесь существенно ниже, в основном это эконом класс (например, ЖК Полюстрово-Парк) [5].
* На Октябрьской набережной также активно возводятся новостройки, несмотря на критические оценки экспертов. Территория значительно удалена от центра, характеризуется дефицитом рекреационных зон и не самой благоприятной экологической обстановкой. Тем не менее, аттрактивность набережной и невысокая стоимость земли привлекают на территорию застройщиков. На данный момент на территории бывшей промзоны реализуется большое количество проектов: «Невский эталон», «Цивилизация», «LEGENDA Дальневосточного», «Ренессанс», «Светлый мир и др.
Постепенные преобразования происходят на Васильевском острове в промзоне Балтийская, где на части территории строится элитный жилой комплекс Палацио.
Наименее всего подвержены преобразованиям Кировская, Адмиралтейская, Арсенальная промышленные зоны. Причин несколько. Во-первых, на этих территориях попросту пока нет свободных территорий под застройку, это промышленные зоны с действующим предприятиями. Существуют проекты переноса Адмиралтейских верфей в Кронштадт, а Большого порта - в Бронку, но пока они не реализуются. Во-вторых, в случае Арсенальной промзоны, причина состоит в функциональном зонировании территории - под жилую застройку отводится около 10% территории.
Таким образом, в Петербурге преобразование старопромышленных районов идет невысокими темпами и главным направлением редевелопмента остается строительство жилья. Редевелопмент происходит точечно, хаотично. Однако, в последнее время наметились положительные тенденции комплексного освоения старопромышленных территорий. Ключевой проблемой, порождающей более мелкие, на данном этапе остается отсутствие у городских властей комплексной стратегии развития «серого пояса», а также неслаженная работа девелоперов и представителей власти/
2.4 Механизмы поддержки промышленных зон Санкт-Петербурга
При характеристике мер поддержки промышленных зон последовательно остановимся на мерах содействие развитию зон, подлежащих градостроительному преобразованию и тех зон, которые предназначены для дальнейшего промышленного использования и развития.
Промышленные зоны, подлежащие градостроительному преобразованию.
Городские власти должны быть заинтересованы, в первую очередь, в комплексном развитии территории «серого пояса». Инвесторы, в свою очередь - в выгодном вложении средств. Для прихода инвестора имеет значение уровень подготовленности площадки.
Проведенный экспертный опрос показал, что процесс участия города в редевелопменте должен включать несколько последовательных стадий.
На первом этапе должен быть осуществлен подготовительный процесс - выкупаются земли у собственников (так как зачастую территория промзоны поделена между десятками собственников). Для того, чтобы они охотнее продавали свои земли, города есть возможности регулировать кадастровую стоимость земли. На данном этапе, как отмечали эксперты, именно город выступает в роли девелопера. После консолидации идет процесс архитектурных конкурсов параллельно с бизнес-моделями, затем город разрабатывает проект планировки, межевания, и распродает готовые земельные участки инвесторам по определенной стоимости, чтобы покрыть затраты на выкуп земли и ее инженерное оснащение.
Однако, по мнению отдельных экспертов, такие механизмы должны осуществляться, но в реальности все обстоит несколько по-другому.
Город не занимается консолидацией земель промзон. Девелопер, который выкупает земли точечно, чтобы покрыть свои затраты либо строит дома с высокой этажностью, либо чересчур уплотняет застройку. В случаях, когда функцию консолидации земель берет на себя город, удается избежать такой ситуации, и производится застройка оптимальной плотности и этажности.
В составе Правительства Санкт-Петербурга есть Комитет по экономической политике и стратегическому планированию (КЭПиСП), который уже несколько лет активно занимается инвентаризацией собственников земельных участков на территориях «серого пояса».
В экспертной среде не сложилось единого мнения по поводу эффективности мер государственной поддержки промзон «серого пояса» со стороны властей Петербурга.
По словам А.В. Косарева (Начальник сектора территориального развития, отдел стратегического планирования, Департамент социально-экономического анализа и прогноза, Администрация Ленинградской области), город долгое время стимулировал предприятия к переезду на окраины в промзоны Ржевка, Металлострой, Шушары и даже в Ленинградскую область (Всеволожский и Ломоносовский районы), однако в настоящее время процесс несколько приостановился. Те предприятия, которые можно было без сильных потерь «подвинуть» переместили в другие места или обанкротили. Остались сильные предприятия, имеющие стратегическое значение. Но в целом очевидно, что городские власти поддерживают процессы развития «серого пояса»: приняты поправки в Генплан, устранены неработающие (или простимулированы к переезду работающие) предприятия, выкуплены земли, выставлены лоты на продажу участков, разработаны ППТ, ведется застройка (ЖК О'Юность, Цивилизация, Галактика, Панорама 360, жилые дома на месте молокозавода «Петмол», «Невский завод», воинская часть бывшей артиллерийской лаборатории и др.).
А.С. Баранов (исполнительный директор ООО «Лаборатория Градопланирования») также считает, что в целом власти города поддерживают развитие «браунфилда», однако есть масса ограничений. Власти хотят повышать эффективность использования земель и одновременно - сохранять объекты культурного наследия.
А.С. Холоднов (заместитель генерального директора ИТП «Урбаника») со своей стороны высказывает мнение, что, если бы власти поддерживали развитие «серого пояса», мы видели бы какие-то интересные проекты. Но пока что проекты абсолютно точечные, инвесторы берутся за них на свой страх и риск. Власти город при этом часто выставляет трудновыполнимые требования по охране объектов культурного наследия. Если бы это было в более приемлемой для инвестора форме, например, сохранение только элементов фасада, то процесс шел бы гораздо быстрее. Например, в здании бывшего завода «Красный треугольник» инвестор уже около 15 лет пытается осуществить проект, с сохранением архитектурного наследия, но пока заметного прогресса нет. По мнению эксперта, в данном процессе должен быть какой-то разумный компромисс.
Что касается иных мер поддержки, администрация города должна предоставлять необходимую инфраструктуру: развивать улично-дорожную сеть, различные коммуникации. По словам А.С. Баранова, действующий генеральный лан полностью реализован с точки зрения строительства жилья, и только на 30% с точки зрения развития инфраструктуры.
Таким образом, для устойчивого разумного развития территорий «серого пояса» необходимо осуществление комплексного подхода. Активное участие городских властей в процессе реновации - один из факторов успешного осуществления грамотных и комплексных проектов развития территорий. В Санкт-Петербурге возможные меры поддержки либо вообще не реализуются, либо реализуются на начальных этапах (например, инвентаризация собственников в КЭПиСП).
Производственные зоны для дальнейшего промышленного использования.
Для потенциальных резидентов промышленных зон важно, чтобы от момента принятия решения о строительстве производства до момента непосредственного начала строительства прошел минимум времени.
Администрация города, которая заинтересована в инвесторах, в идеальном сценарии должна подготовить площадки для них. Цена земли при этом не должна быть запредельной. По оценкам экспертов, 2-3 тыс. руб. является нормальной ценой за 1 кв. м на подготовленных площадках.
Со стороны городских властей на промышленные зоны должен быть разработан проект планировки территории, определены и размежёваны земельные участки под предоставление будущим резидентам.