Кроме того, город прежде всего, ответственен за развитие дорожной инфраструктуры - подъездов к промышленной зоне, коммунальных сетей (промышленные зоны Ржевка, Парнас, в Колпинском районе), ускорение процедуры технологического присоединении к объектам сетевого хозяйства.
Для компаний с небольшим производством может быть важно наличие готовых помещений, чтобы они могли просто заехать и начать производство. Но это уже, скорее формат индустриального парка, как, например - Марьино.
Финансовые меры поддержки направлены на отдельные предприятия, а не промышленные зоны в целом, поэтому мы не будем их подробно рассматривать, а лишь перечислим:
* субсидии предприятиям Санкт-Петербурга;
* займы из Фонда развития промышленности Санкт-Петербурга;
* премии и конкурсы Правительства Санкт-Петербурга;
* налоговые льготы.
Таким образом, возможные меры поддержки со стороны городских властей и их эффективность являются одним из определяющих факторов успешного функционирования промышленной зоны или реновации старопромышленных зон. Органы власти города должны участвовать в проектах девелопмента и редевелопмента промышленных территорий. Именно городские власти способны обеспечить комплексный подход к освоению промышленных территорий.
Глава 3. Сравнительный анализ промышленных зон разных типов
3.1 Сводная оценка условий развития промышленных зон
Характеристика промышленных зон как сохраняющих свою функцию, так и подлежащих градостроительному преобразованию, выполненная в параграфах 2.2 и 2.3, позволяет провести сводную оценку ключевых условий развития промышленных зон. К числу значимых условий развития нами отнесены 6 ключевых параметров:
1) Время возникновения;
2) Особенности экономико-географического положения;
3) Степень освоенности территории;
4) Уровень инфраструктурной подготовленности территории;
5) Институциональная среда;
6) Инвестиционная привлекательность территории.
Приведем для каждого параметра наиболее значимые особенности развития промышленных зон обоих типов, выделенные в ходе детального анализа.
1) Время возникновения. Период возникновения промышленных зон повлиял на как местоположение в современном городе, так и на степень «устаревания» первоначальной - промышленной - функции.
Для производственных зон с дальнейшим промышленным использованием в целом характерна следующая закономерность: чем позднее сформировалась промышленная зона, тем лучше она удовлетворяет современным требованиям к организации промышленно-производственной площадки и выгоднее расположена относительно актуальных транспортных узлов и артерий города.
Для промышленных зон, подлежащих реновации, выделяется следующая особенность в условиях развития в зависимости от времени возникновения: наибольшими перспективами обладают зоны, появившиеся в советский период, так как они занимали локации, выгодные в настоящий момент для размещения жилых комплексов.
2) Особенности экономико-географического положения.
По итогам проведенного анализа было выявлено, что для производственных зон с дальнейшим промышленным использованием ключевыми факторами выгодного ЭГП выступают близость к КАД, близость к «вылетным» магистралям, наличие железнодорожной станции и наличие грузового международного порта.
Иной перечень характерен для промышленных зон, подлежащих реновации; он включает расстояние до исторического центра города, близость к метро и транспортную загруженность прилегающей территории.
3) Степень освоенности территории.
Для производственных зон с дальнейшим промышленным использованием степень освоенности означает заполненность промышленно-производственной площадки и оптимальное размещение различных звеньев технологической цепочки.
Было выявлено, что около половины промзон практически полностью освоены, дальнейшее развитие возможно за счет либо расширения границ, либо интенсификации производства. При этом в некоторых промышленных зонах (Конная Лахта, Предпортовая-3, Бронка, Белоостров) имеются значительные резервы для дальнейшего роста и развития.
Территории промышленных зон, подлежащих реновации, полностью освоенные, требующие проведения редевелопмента. Для них характеристикой «нового освоения» может являться % площадей, подвергшихся преобразованию.
4) Уровень инфраструктурной подготовленности территории.
Данный параметр условий развития актуален только для производственных зон с дальнейшим промышленным использованием.
Успешное развитие промышленной зоны связывается преимущественно с наличием необходимой производственной инфраструктуры, ее низкой степенью износа и наличием подъездных путей. В то же время все рассмотренные промышленные зоны обеспечены инженерной инфраструктурой и слабо диверсифицируются по этому параметру.
5) Институциональная среда.
Данный параметр условий развития напротив более актуален для промышленных зон, подлежащих реновации. К значимым условиям институциональной среды, выявленным в ходе анализа текущих темпов преобразования таких зон, относятся:
* отсутствие согласованных действий между органами власти и девелоперами;
* функциональное зонирование территории (в особенности % площади, отведенной под селитебную функцию).
Для производственных зон с дальнейшим промышленным использованием при этом существенно наличие проекта планировки территории и разрешенный вид использования промышленных территорий в соответствии с ПЗЗ.
6) Инвестиционная привлекательность территории. Является интегральным параметром перспективного развития промышленных зон.
Для сохраняющих назначение промышленных зон значение имеют характеристики ЭГП с учетом актуальных транспортно-логистических схем, текущая степень освоенности территории и уровень обеспеченности инфраструктурой, охарактеризованные выше.
Проведенный анализ показывает, что для промышленных зон, подлежащих реновации, инвестиционная привлекательность тем выше, чем лучше транспортная доступность, ближе расположение зоны к историческому центру, набережным, зеленым зонам и другим рекреационным аттракторам. Помимо этого, значима готовность альтернативной площадки для функционирования промышленного предприятия (в случае продолжения его работы).
3.2 Оценка условий и перспектив развития промышленных зон (на примере промзон Шушары и Лиговская)
3.2.1 Шушары
История возникновения. Близость Санкт-Петербурга - столицы государства - положительно повлияла на развитие территории Шушар. Еще при Петре I было принято решение о строительстве прямой дороги от Санкт-Петербурга до Москвы (в современном его виде она, конечно, появилась только в середине XX в.). А в XIX в. через Шушары прошла Витебская железная дорога.
Заметные изменения в Шушарах начались в 1931 году, когда на данной территории был создан крупный совхоз «Шушары» для обеспечения строящегося Мясокомбината им. С.М. Кирова. До 1970-х гг. территория совхоза изменялась, переформировывалась и укрупнялась. Появилось устойчивое словосочетание «Совхоз Шушары». Территорию к северо-востоку от огромного совхоза занимал Обуховский торфокомбинат, и для доставки торфа в этом месте была построена узкоколейка. В 60-е гг. завод прекратил деятельность, но отдельные участки узкоколейной дороги остались.
Наличие в прошлом к северо-востоку от Шушар производственных мощностей в какой-то мере повлияло на решение создавать здесь промышленную зону (см. рис. 9).
Примечателен тот факт, что изначально предыдущим Генеральным планом города 1988 года в районе современной промзоны Шушары предполагалась жилая застройка, однако вследствие ряда причин решения Генплана не были реализованы.
Одним из ключевых этапов в истории района Шушары стало строительство кольцевой автодороги, которая послужила своего рода катализатором развития. Также большое значение имели строительство уже в 2000-х гг. участков Витебского проспекта и Софийской улицы (особенно развязки с КАД) [28].
Идея создания промышленной зоны. Она берет начало в 2003 году, когда в Нижнем Новгороде проходил симпозиум по автомобилестроению. На нем было принято решение о строительстве завода Тойота на территории Российской Федерации [28]. На то чтобы завод построили именно в Петербурге и именно в Шушарах, повлияло несколько факторов.
Факторы формирования. Во-первых, в 2004 году Правительство Санкт-Петербурга приняло Постановление «О развитии территорий, предназначенных для размещения объектов производственного, транспортно-логистического, общественно-делового и складского назначения» (Лабград). Одной из главных целей постановления было вовлечение в хозяйственный оборот земель неиспользуемых территорий, повышение эффективности использования территорий за счет изменение вида функционального назначения с промышленного на иной в соответствии с планами развития города (Постановление). Таким образом, вся территория южнее окружной железной дороги к между Московской и Витебской железными дорогами была переведена из земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности.
Во-вторых, безусловным достоинством территории современной промзоны Шушары является ее ЭГП, а именно транспортно-географическое положение. Основные грузопотоки формируются в южном направлении - направлении Москвы. Поскольку промзона Шушары примыкает к КАД, федеральной трассе М-10 «Россия», а также железной дороге Московского направления, ее расположение очень выгодно.
В-третьих, по словам экспертов, большую роль сыграла достигнутая личная договоренность потенциальных инвесторов с руководством города - губернатором Валентиной Матвиенко. Был сделан проект планировки территории (см. Приложение 4), а также город пообещал и создал там инженерную инфраструктуру: построили транспортные подъезды и энергетические мощности.
Основные характеристики. Площадь территории составляет 1859,8 га - это самая большая по площади промзона города, свободных территорий осталось всего 6%. Производственная зона объединяет шесть более мелких нежилых зон по функциональному признаку: «Шушары-1» -- предприятия, занимающиеся грузоперевозками; на территории зоны «Шушары-2» построены предприятия Toyota и General Motors. В нежилой зоне «Шушары-3» введена инфраструктура Октябрьской железной дороги с Московской-Товарной и с Измайловской перспективы. Создаются терминальные комплексы. В зонах «Шушары-4» и «Шушары-5» (около Московского шоссе) строятся оптовые склады, терминалы, а также предприятия пищевой промышленности. Зона «Шушары-4» в основном формируется из мелких предприятий. Территория «Шушары-5» и «Шушары-6» развиваются как зоны с преобладающим профилем «логистика» и «транспорт» (Паспорт промзон).
Транспортная доступность характеризуется несколькими параметрами:
· Удаленность центра зоны от центра города -- 20 км,
· Удаленность от порта -- 29 км,
· Расстояние до аэропорта «Пулково» -- 10 км,
· КАД -- граница производственной зоны.
· Близость к крупнейшим магистралям города: Московское шоссе (часть трассы М10 и Е105) -- территория производственной зоны.
· Железнодорожный транспорт: железнодорожная станция «Шушары».
Крупными резидентами промзоны являются филиал ООО «Тойота Мотор», завод по выпуску автокомпонентов канадской компании Magna International; автозавод шведского концерна Scania, завод компании Foxconn (производство компьютеров американского концерна Hewlett-Packard), сельскохозяйственный производственный кооператив ПК «Шушары».
Что касается уровня инженерной подготовки территории, по мнению эксперта А.В. Косарева, уровень обеспечения инженерной инфраструктурой - высокий (сети есть, либо находятся относительно близко), а уровень инженерной подготовки территории - средний, так как мелиорация не проводилась с советских времен, выторфовка производится непосредственно инвестором в ходе строительства объектов.
Проблемы развития. Проблема в развития скорее не промзоны, а города - неверно выбрано направление, отрасль. Само сравнение Петербурга с Детройтом в свое время вызывало бурю эмоций у горожан, знающих судьбу этого американского города-автогиганта в прошлом. Развитие отверточной сборки автомобилей заведомо рискованное и малопродуктивное дело при современном уровне локализации производств автокомпонентов.
В планировочном отношении зона развивается несколько чересполосно, Развитие строго упорядоченной структуры улично-дорожной сети Фрунзенского района в южном направлении заперто «псевдоупорядоченной» и полупустой промышленной зоной.
Перспективы. Стоит отметить, что данная территория на Генеральном плане пока обозначена как земли промышленности, планы города на использование данной территории как промышленной пока не меняются.
Возможность прихода не территорию крупных инвесторов, по словам экспертов, зависит от наличия свободных земельных участков. А свободных участков осталось немного, около 100 га, чего скорее всего не хватит для размещения еще одного крупного производства.
Оценки экспертов позволяют сделать вывод, что Шушары ждет преобразование в производственно-деловую зону, дополнение однородной по функционалу зоны объектами коммерческого назначения (прежде всего, дешевыми офисными помещениями), а также развитие пассажирского транспорта (ЛРТ, автобусные и троллейбусные линии в Пушкин, мкрн. Шушары, Рыбацкое).