Материал: Аренда коммерческой недвижимости

Суд установил, что Мценское райпо является арендатором земельного участка, предоставленного заявителю для строительства магазина. При расчете арендной платы по договору был применен коэффициент 350 к базовой ставке арендной платы. Глава Подмокринской сельской администрации направил в адрес заявителя проект нового договора аренды земельного участка для эксплуатации построенного магазина, в котором коэффициент к базовой ставке арендной платы был снижен до 200. Заявитель проект договора не подписал, не согласившись с применением коэффициента 200 при расчете арендной платы. В удовлетворении исковых требований арбитражный суд Орловской области отказал. Предметом обжалования согласно ст. 49 АПК РФ могут быть только те решения, действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, которые связаны с реализацией этими органами соответствующих властных полномочий, а правоотношение между этими органами и лицом, обратившимся в суд, по поводу которого было принято обжалуемое решение должно носить публично-правовой характер. Вместе с тем возникший между заявителем и ответчиком спор по применению при расчете арендной платы того или иного повышающего коэффициента, а также методики расчета арендной платы является преддоговорным спором, который не может быть разрешен в порядке административного судопроизводства. Глава Подмокринской сельской администрации, направив Мценскому райпо проект договора аренды с новым расчетом арендной платы, действовал не как орган, наделенный властными полномочиями по отношению к заявителю, а как оферент (ст. 435 ГК РФ). Основания для признания действий главы администрации незаконными у суда отсутствовали. У арбитражного суда возникают определенные трудности в толковании и применении некоторых положений ЗК РФ. Принятие нормативных правовых актов, регулирующих аренду земельных правоотношений, остается актуальным.

Глава 2: Характеристика объекта в муниципальной собственности и анализ арендных отношений.

.1 Характеристика объекта торговли находящегося в муниципальной собственности и анализ конкурентной среды

С открытия первых торговых центров в Перми прошло уже более десяти лет. Несмотря на стремительный рост торговых площадей, пока ни один тц не был закрыт и каждый находит своего потребителя. Ежегодно вводятся все более современные объекты, девелоперов давно не смущают площади более 100 тыс.кв.м - они замахиваются на 200. Не сумевшие адаптироваться к быстрым изменениям уйдут с рынка.

Однако и сейчас количество торговых площадей на душу населения в Перми немаленькое. Так, в компании «РТМ Девелопмент» считают, что на тысячу человек их приходится порядка 500 кв.м. В администрации города приводят более впечатляющие цифры: 324 кв.м/1000человек площадей продовольственной торговли и610кв.м/ 1000 по непродовольственной группе. Между тем еще в 2005 г. на1000 жителей приходилось менее 300кв.м торговых площадей. Всего по данным администрации в городе работает 4870магазинов и 68ТЦ.

Можно сделать вывод о том, что бум строительства объектов торгового назначения пришелся на период с 2003 по 2007 года. Конечно же есть и объекты, построенные раньше указанного срока и функционирующие по сей день. Нельзя и не отметить, что участниками 3 крупнейших проектов является известная в Перми компания «Виктор и Ко». Именно они являются основателями таких гигантов рынка коммерческой недвижимости города как ТРЦ Пермь, ТРЦ Космопорт и ТЦ Мега-Сити.

Сравнивая объекты коммерческой недвижимости нельзя не рассмотреть стоимость аренды этой недвижимости.

Стоимость аренды торговых объектов Перми варьируется в зависимости от типа помещения и места расположения. Она колеблется от 500 до 4500 руб. за кВ. метр. Все зависит, конечно же, от месторасположения и отличительных особенностей ТЦ. Ниже представлена таблица арендных ставок в ТЦ Перми

Таблица 2. Стоимость аренды 1 м.кв. в ТЦ Перми

Приведенная выше таблица позволяет сравнить объекты торговой недвижимости города и определить колебание цен на аренду коммерческой недвижимости, зависящее от различных показателей объектов.

Основываясь на данные таблицы можно утверждать, что самая дорогая арендная ставка наблюдается в ТРК Пермь и ТРК Космопорт. Это объясняется и благоприятным местоположением объектов, и их соответствием требованиям и запросам современных людей. Самая же низкая арендная ставка в ЦУМ Перми. Последнее время ЦУМ, занимавший ранее лидирующее место среди торговых площадей города, покидает лидирующие позиции и становиться все менее востребованным. Главной причиной этого является неэффективное управление объектом, отсюда и проблемы с арендаторами и как следствие отсутствие посетителей.

Заканчивая разговор о торговой недвижимости Перми, можно сделать вывод о том, что Пермский0 рынок коммерческой недвижимости достаточно развит и в количественном отношении уже почти насыщен. В плане качественного развития потенциал его еще велик. Городу нужны высококлассные коммерческие площади, и операторы из других регионов это понимают.

ТРЦ «МегаСити» - региональный торговый комплекс на одной из самых оживленных магистралей города (ул. Ново-Садовой) имеет успех благодаря продуманной торговой и архитектурной концепции, удачному расположению. Ближайшая прилегающая к ТРЦ территория отличается развитой инфраструктурой: зона отдыха, учебные заведения, медицинские учреждения, предприятия культурно-развлекательного профиля и гостиница международного класса.

ТРЦ «МегаСити» был введен в эксплуатацию весной 2006 г., компанией «Виктор и Ко», владеющей и другими ТЦ города.

Общая площадь объекта составляет 61 038 кв.м., из них

Арендопригодная площадь - 28 321 кв.м., надземный/ подземный паркинг на 1100 машин/мест. [29].

В ТРЦ «МегаСити» минимальная торговая площадь сдаваемая в аренду - 5 кв.м., а максимальная - 4000 кв.м.

Особенности ТРЦ «МегаСити»:

·    Компания «Виктор и Ко», при содействии немецкой строительной компании «ESP» и компании «Венталл», разработала архитектурную концепцию, спроектировала и построила торгово-развлекательный комплекс всего за 1 год.

·        «МегаСити» - это торгово-развлекательный центр регионального масштаба.

·        Большой плюс «Мега-Сити» - наличие супермаркетов.

Среди партнеров ТРЦ - сеть гипермаркетов электроники и бытовой техники «Больше Видео», также салон фирмы грамзаписи «Союз», сеть магазинов «Детский мир».

·    Фудкорт в «Мега-Сити» расположен на втором этаже и предлагает посетителям отведать кухню разных стран: итальянскую «Сбарро», русскую «Блинноff», европейский фаст-фуд «Papa Potato» и KFC «Ростикс».

·        Банкоматы в «Мега-Сити» представляют несколько крупнейших банков области, в том числе в самом центре можно найти специальные отделы-представительства банков, которые помогут вам оформить кредит за несколько минут.

Якорными арендаторами являются:

«Детский Мир»;

«Карусель»

«Больше Видео».

Торговая галерея представлена известными брендами, такими как: OSTIN; Carlo Pazolini; SAVAGE; FINN FLARE; Columbia; Mothercare; Motor Jeans; Бюстье; Glance; Союз; Adidas; Levi’s; Camaieu; The Body Shop; NEXT; Colin`s.

В скором времени планируется масштабная реконструкция ТРЦ

«МегаСити». При реконструкции общая площадь торгового комплекса увеличится на 10 000 кв.м, а парковка - на 1 770 кв.м. Планируемые сроки завершения работ - начало 2012 года.

Благодаря расширению в ТК «Мегасити» появится давно ожидаемая посетителями развлекательная зона, в которой будут размещены: боулинг, бильярд и многозальный кинотеатр, а также новые кафе и рестораны.

Рынок торговой недвижимости города развивается по собственному отличительному сценарию, которому характерна концентрация торговых объектов в одном микрорайоне города наряду с отсутствием торговых объектов в других районах; наличие большого числа полупрофессиональных торговых объектов, нуждающихся в реконцепции.

Основная доля, действующих на рынке торговых объектов-конкурентов, была введена в эксплуатацию в период с 2005 года, эти объекты на сегодняшний день сохраняют за собой статус самых масштабных объектов в разрезе общей площади предлагаемых торговых залов.

2.2 Характеристика арендаторов в разрезе площадей и видов деятельности

Состав арендаторов торгового центра формируется в соответствии с общей концепцией ТРЦ. В нашем торговом центре созданы все условия для плодотворной работы арендаторов: сильные «якорные» арендаторы, такие как Виктория, Адидас, М-видео, Детский Мир, GloriaJeans, грамотное зонирование, качественное техническое оснащение, торговые и складские площади со всеми необходимыми коммуникациями, высокое качество отделки помещений, единая навигационная система, современное оформление интерьера.

Торговый центр - это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы.

В настоящее время у ООО заключены договора аренды с якорными арендаторами ТЦ: продовольственным гипермаркетом «РЕАЛ» и гипермаркетом электроники и бытовой техники «М-Видио». Основную часть заключенных договоров аренды на территории ООО (помимо якорных арендаторов) 36% - составляют известные торговые марки одежды и обуви. Однако, продолжающийся рост конкурентной борьбы (одновременное открытие еще двух крупных ТЦ), наличие кризисной ситуации в стране и разрыв договоров, замораживание развития большинства брендов привел к необходимости уделять работе отдела развития особое внимания.

Общее количество сданных в аренду площадей на сегодняшний день составило 5535 кв.м., что является недостаточным и не соответствует плану. Также в первую очередь открытия (общая площадь 25000 кв.м) входит продовольственный гипермаркет ООО и несколько магазинов, расположенных на его территории ( 6230 кв.м.).

Территория торгового комплекса ООО имеет следующий схематический вид

Рисунок 2 - Схематический план территории ТЦ

Площадь базового м-на ООО «МегаСити» имеет следующую структуру

Рисунок 3- Торговый зал м-на ООО «МегаСити»

У ООО установлены партнерские отношения с компаниями: ООО «Ивпроминвест» (девелопер проекта), ООО «Центрпромпроект» (проектирование, планировочно-строительные работы), ООО «Меридиан» (охрана территории), ООО «Сервис лайн» (пассажирские и грузоперевозки), ООО «Инторгсервис» (таможня). Общая численность работников ООО «МегаСити» - порядка 100 человек.

Концепция проекта - строительство торгово-развлекательного мини-мола на территории ТЦ ООО в непосредственной близости от крупных и второстепенных транспортных магистралей для обеспечения транспортной доступности потенциальных посетителей торгово-развлекательного центра.

Концепция проекта предполагает наличие в ТЦ крупных «якорных» арендаторов (продовольственный гипермаркет РЕАЛ, гипермаркет бытовой техники и электроники «М-Видео», магазина формата Do It Yourself), торговой галереи, бесплатной крытой парковки для автомобилей посетителей ТЦ. Также будут созданы эстакады, установлены дополнительные светофоры.

Развлекательная составляющая ТЦ предполагает в перспективе размещение на его площади кинотеатра, боулинга, детского развлекательного центра и фуд-корта, банкетного и конференц-зала, катка и роллердрома, салона красоты, солярия и др. Для удобства посетителей будут открыты отделения банков, обменные пункты валют, клиника здоровья, школа танцев, спорт клуб, химчистка, мастерские по ремонту и пошиву и пр.

ТЦ «МегаСити» позволит жителям района открыть для себя новый образ жизни. В основе проекта - создание пространства нового поколения, которое будет включать в себя торговлю и развлечения, рекреационную зону, а также офисные помещения. Основной идеей проекта является реализация идеи «города в городе». ТЦ будет отвечать всем потребностям посетителей, предоставит им возможность проводить с комфортом максимально долгое количество времени, не покидая пределы центра. Торговые марки и услуги ТМ рассчитаны на целевую аудиторию с доходом уровней среднего и выше среднего.

Отличие ТЦ «МегаСити» от конкурентов состоит в четком позиционировании и высоком уровне комфорта для посетителей. Арендаторы подбираются таким образом, чтобы представить покупателям широкий ассортимент товаров и услуг известных торговых марок, в том числе впервые выходящих на рынок района.

Анализ торговых зон ТЦ позиционирует данный молл как торговый объект регионального формата. ТЦ разработан и реализуется с учетом существующего и перспективного прогноза рынка торгово-развлекательной недвижимости и товарооборота в этой сфере. Торговая зона включает в себя не только территорию района, но и часть ближайших пригородных населенных пунктов.