изменение арендуемой площади (уменьшение или увеличение) и др.
Ежегодный пересмотр арендной ставки может варьироваться от 2 до 10%. Арендодатель, как правило, оставляет за собой возможность повышать или не повышать арендную ставку. Если ТЦ работает хорошо, то повышение арендной ставки, как правило, проводится. Однако, ставки могут вообще не пересматриваться».
В структуре ТЦ „МегаСити“ применяются отдельные договора аренды с супермаркетами, поскольку их товарооборот больше всего зависит от внешних факторов. В связи с этим может осуществляться дополнительный пересмотр уровня арендной ставки для супермаркета на протяжении года (как правило, 2 раза в год). Но „шаг“ повышения арендной платы составляет не более 10%».
Однако, арендная политика предполагает не только факт повышения арендной платы, но и ее снижение, а также скидки для тех или иных арендаторов. Как отмечают эксперты, в арендной политике нужно оперировать такими понятиями, как увеличение ставок, снижение ставок, сезонные ставки. Если арендатор работает эффективно, девелопер заинтересован, чтобы он остался в ТЦ, поэтому мотивирует его снижением арендной ставки[22].
Стоимость эксплуатационных расходов
Величина и механизм определения эксплуатационных расходов, как и арендной платы, зависят от каждого конкретного девелопера и ТЦ/ТРЦ. Отчисления на эксплуатационные расходы могут входить в размер арендной платы, как, к примеру, это практикуется в ТРЦ «Караван MegaStore».
Эксплуатационные расходы для якорных арендаторов меньше, чем для обычных арендаторов, которые составляют около $140 за 1 м2 в год, то есть $12 за 1 м2 в месяц. Высокие эксплуатационные расходы характерны для заведений фаст-фуд на фуд-кортах. Это вызвано бо’льшими, по сравнению с обычными арендаторами эксплуатационными затратами, связанными с уборкой, коммуникациями и т.д.». Фактически, по мнению специалистов, эксплуатационные расходы в этом виде помещений (фаст-фуд - ред.) в 1,5-2 раза больше, чем по ТЦ. Что касается величины эксплуатационных расходов для ТЦ в целом, то в Перми они составляют $5-10 за 1 м2 в месяц (хотя чаще включаются в ставку аренды). Для сравнения: в Варшаве за счет энергосберегающих конструкций эксплуатационные расходы составляют 3-4 евро с 1 м2.
Последствия неправильной арендной политики
Вопрос неправильной арендной политики можно рассматривать в соотношении суммы причин и последствий. Среди причин можно выделить:
необоснованное завышение арендных ставок, то есть несоответствие уровня арендной ставки доходу, который получают арендодатели в ТЦ;
нежелание девелопера идти на компромисс с арендатором;
неправильное ценовое позиционирование отдельных групп арендаторов.
В сумме получаем такие последствия:
уход арендаторов;
простаивание площадей ТЦ с соответствующим снижением его посещаемости;
снижение цены продажи ТЦ как инвестиционного продукта;
увеличение срока окупаемости объекта.
Отечественный рынок торговой недвижимости в целом и арендных отношений в частности во многом еще не дотягивает до западных мерок. Это проявляется не только в самих принципах арендных отношений, но и в случаях их неправильного планирования. Одним из ярких примеров может служить открывшийся в 2003 году ТРЦ «Россия» в Москве, в котором договора аренды были подписаны на достаточно жестких условиях, особенно в отношении условий расторжения. За нарушение условий договора аренды предусматривался штраф, приравнивающийся к арендной ставке за 6 месяцев эксплуатации площадей. На сегодняшний день, по утверждениям специалистов, в этом ТРЦ успешно работают только отдельно взятые категории арендаторов - кинотеатр «Россия-Кино» и супермаркет «Велика Кишеня». Остальные же арендаторы вынуждены платить арендную плату по завышенным ставкам (как оказалось, исходя из нынешнего уровня посещаемости ТРЦ) и не уходят из него только по причине высоких штрафов. Арендодатель же, не идущий на уступки по отношению к остальным арендаторам и не желающий уменьшать арендные ставки, сейчас получает доход, однако сам ТРЦ как инвестиционный продукт теряет свою привлекательность, а его рыночная цена стремительно уменьшается.
Сейчас мы только начинаем использовать матрицу западных стандартов арендных отношений в условиях отечественного рынка торговой недвижимости. Грамотная арендная политика - продукт грамотного девелопмента, который на сегодняшний день в России только зарождается.
ТЦ представляет собой целостный организм, состоящий из тесно взаимосвязанных элементов. В целом ТЦ выигрывает от успешности отдельных его арендаторов, в то время как благополучие каждого арендатора зависит от успеха других операторов и всего ТЦ.
Умение девелопера/арендодателя находить компромисс в отношениях с арендатором - это искусство, которое основывается исключительно на профессионализме, заключающемся в том, чтобы уравновешивать и согласовывать изначально антагонистические цели сторон договора аренды: у девелопера - получить максимальный доход от арендной платы, у арендатора - минимизировать данную статью расходов.
Остается только догадываться, оправдаются ли прогнозы консалтинговых компаний в отношении развития объемов российского и, в первую очередь, Пермского рынка торговой недвижимости и, соответственно, снижения уровня арендных ставок.
Однако, можно не сомневаться в том, что ключевым шагом в этом направлении
должен стать переход к более цивилизованным и профессиональным взаимоотношениям
между арендодателем и арендаторами, построенным на взаимовыгодных началах
ведения бизнеса.
Глава 3. Совершенствование методики взимания арендной платы за
коммерческие объекты находящиеся в муниципальной собственности
Муниципальный имущественный комплекс включает широкую сеть инфраструктурных объектов как хозяйственного, так и социально-бытового назначения, является основой экономического развития любого муниципального образования. От уровня его состояния и эффективного функционирования отдельных входящих в него объектов зависит качество жизни местного населения, степень социальной защищенности малообеспеченных слоев.
С принятием двух основополагающих федеральных законов от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 131-ФЗ) и от 22.06.1999 № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» произошло перераспределение функций органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления. Органы местного самоуправления получили возможность иметь в собственности имущество, строго ограниченное рамками перечня имущества, определенного ст. 50 Федерального закона № 131-ФЗ. Отсутствие в этом перечне имущества для коммерческого использования исключило возможность предпринимательской деятельности для муниципальных образований, что целиком поставило их финансирование на ближайшую перспективу в зависимость от налоговых поступлений.
Вместе с тем муниципальные органы управления призваны выполнять функции создания и развития рыночной системы, устранять негативные последствия стихийного формирования рынка, обеспечивать социальную и экономическую стабильность на своей территории. Главной функцией местного самоуправления является оказание качественных услуг населению в целях обеспечения полного удовлетворения потребностей и интересов местного сообщества. Решение таких общественных и социальных задач, стоящих перед органами местного самоуправления, невозможно без их участия в хозяйственной деятельности, без вступления в гражданско-правовые отношения.
В результате на практике наблюдается усиление тенденции предоставления муниципального имущества для коммерческого использования, что ведет к позитивным переменам, выражающимся в увеличении общего количества объектов муниципальной собственности, повышении неналоговых доходов местных бюджетов и самообеспеченности муниципального образования.
Поэтому основной задачей на федеральном, региональном и муниципальном уровнях должно быть не избавление от имущества, а эффективное его использование, основанное на научно разработанной методологии управления объектами собственности по максимизации прибыли и рациональному расходованию средств на их содержание.
Значительную часть дохода от использования муниципальной собственности в хозяйственном обороте приносят нежилые помещения, которые являются важной составляющей муниципального имущественного комплекса. В большинстве муниципальных образований основным методом управления объектами нежилого фонда является сдача их в аренду.
Аренда дает возможность арендодателю-собственнику (муниципалитету) извлекать доход из принадлежащего ему имущества путем передачи арендатору во временное возмездное пользование и одновременно покрывать затраты на его содержание. Для арендатора (предприятия или предпринимателя) аренда позволяет повысить оперативность решения хозяйственных задач путем использования «чужого» востребованного имущества в соответствии с его прямым назначением с целью извлечения прибыли.
В действующих нормативных актах и научной литературе основной упор делается на правовую сторону аренды. В своей же основе аренда отражает экономические отношения, обусловленные возможностью арендодателя и арендатора извлекать полезность и получать доход за счет использования арендуемого объекта.
Данный подход в рамках исследуемой проблемы позволяет трактовать аренду как экономический метод управления муниципальным имуществом. Исключительное значение в этом случае приобретает арендная плата как наиболее важная экономическая составляющая в системе арендных отношений, от уровня которой во многом зависит экономическая эффективность арендной деятельности, измеряемая чистой прибылью, получаемой от аренды в виде доходов бюджета.
На практике несмотря на то, что поступления от аренды, как правило, составляют значительную часть доходов от использования муниципальной собственности, в общих собственных доходах местных бюджетов их доля редко превышает 6-8 %. Наблюдаемая тенденция свидетельствует о том, что доходы от аренды объектов муниципальной собственности обеспечиваются в основном за счет количественного фактора сдаваемых в аренду площадей нежилых помещений. При этом экономическая составляющая арендных отношений используется недостаточно эффективно.
Обобщение сложившейся практики применения аренды в муниципальных образованиях Владимирской области показывает значительную степень различия в установлении арендных ставок. Так, в округе Муром средний размер арендной платы за 1 кв.м. в 2-3 раза ниже муниципальных ставок аренды в сопоставимых городах Владимире, Коврове, Александрове и составляет 20-25 % от сложившейся рыночной величины.
Сдача в аренду муниципальных площадей по ценам, значительно ниже рыночных, по сути, представляет собой скрытые потери местного бюджета. Низкие ставки арендной платы способствуют неоправданному финансированию представителей среднего и крупного бизнеса - арендаторов больших муниципальных площадей, занимающихся субарендой, и, как следствие, сдерживают конкуренцию на рынке аренды и развитие малого бизнеса в муниципальном образовании.
Необходимо отметить, что определение реальной величины арендной платы сопряжено со сложностями, заключающимися в обоснованном количественном выражении влияющих на величину плату качественных факторов и показателей, характеризующих признаки и свойства разнообразных объектов аренды.
В условиях слабой мотивации руководителей муниципальных образований к развитию хозяйственной инициативы, а также отсутствия единой научно обоснованной методологии расчета арендной платы, разработанной на федеральном уровне, формирование платы за аренду объектов муниципальной собственности производится на усмотрение органов местного самоуправления исходя из «сложившейся практики арендных отношений» вне учета требований рынка. В результате использование специальных формул расчета для повышения технологичности и объективности процесса определения арендной платы приобретает формальный характер.
В основе формирования платы за пользование объектами
собственности в большинстве муниципальных образований лежит доходный подход,
рекомендованный Минимущества РФ. Данный подход базируется на методе прямой
капитализации, широко применяемом при наличии стабильных и равномерных денежных
потоков, каковыми и являются арендные платежи. Размер годовой арендной платы
представлен в виде потенциального дохода, который устанавливается исходя из
остаточной стоимости объекта собственности и уровня относительной
эффективности, достигаемого за счет сдачи его в аренду:
Апл=СрК1К2´...КnКк
где Ср - базовая ставка арендной платы (в методике Минимущества РФ рекомендована стоимость 1 кв.м. строительства);
К1, К2,…Кn - коэффициенты, учитывающие различные характеристики сдаваемого в аренду объекта недвижимости;
Кк - коэффициент капитализации (эффективности аренды).
Однако предлагаемый расчет с обилием корректирующих коэффициентов и их неоднозначным определением органами субъектов РФ и местного самоуправления, а также жесткая привязка коэффициента эффективности аренды к фиксированному уровню годовой ставки банковского кредитного процента способствуют формированию арендной платы, не соответствующей рыночным условиям. Так, порядок определения величины арендной платы в округе Муром насчитывает 10 корректирующих коэффициентов, которые являются либо фискальными, либо субъективно установленными в целях искусственной подгонки арендной ставки под заданную величину, достаточную с позиции владельцев объектов муниципальной собственности.
Например, коэффициент типа здания, разграничивающий помещения по принадлежности балансодержателя и занижающий размер арендной платы в 3-3,5 раза. С переводом нежилых помещений с балансов предприятий и учреждений в муниципальную казну, этот коэффициент вообще потерял всякий смысл, но, тем не менее, продолжает использоваться. Другой коэффициент состояния объекта не всегда обосновано разделяет все здания по трем состояниям: нормальное, удовлетворительное и неудовлетворительное, понижая плату за аренду в 1,25-1,5 раза. Парадоксально, но коэффициент качества нежилого помещения даже при наличии всех удобств понижает арендную плату в 1,5 раза. При этом главный коэффициент эффективности аренды вовсе отсутствует.
Главной проблемой во многих муниципальных образованиях стало устранение из методики расчета арендной платы затратной составляющей на содержание арендуемого имущества. В результате нарушен механизм четкого распределения поступлений на восстановление и ремонт, являющихся обязанностью арендатора, который не всегда заинтересован в их проведении. Как следствие несвоевременный ремонт по потребности приводит к существенному удорожанию ремонтных работ, а объект становится дешевле ликвидировать, чем восстанавливать.
В целях стимулирования арендаторов в проведении капитального ремонта муниципалитет снижает арендную плату или освобождает от ее уплаты на определенный период времени. Однако в этом случае местный бюджет несет неоправданные финансовые потери, поскольку арендная плата не содержит затратной составляющей и является чистой прибылью собственника. Кроме того, основой для такого освобождения (получения льгот), как правило, служат предоставленные арендатором сметы, которые могут значительно превышать фактические затраты по произведенным работам. Но даже после этого заинтересованными в капитальном ремонте оказываются лишь крупные арендаторы, арендующие большие площади, особенно в относительно современных зданиях с более высокой арендной платой за 1 кв.м. При этом они заинтересованы не столько в его проведении, сколько в его затягивании, тем самым освобождаясь от арендной платы на несколько месяцев и даже лет, одновременно используя «ремонтируемые» площади под субаренду. Остальным арендаторам, как правило, небольших площадей в старых зданиях и помещениях, выгоднее платить низкую арендную плату, чем проводить дорогостоящий капитальный ремонт. В результате крупные арендаторы - представители крупного и среднего бизнеса, обустраивая арендуемые площади, еще больше обогащаются за счет бюджетных средств, а мелкие арендаторы - представители малого бизнеса вынуждены проводить капитальные ремонты в основном за счет собственных средств.
Таким образом, управление объектами муниципальной собственности при сдаче их в аренду не удовлетворяет требованиям рыночной экономики. Методология расчета арендной платы недостаточно ориентируется на рыночные данные, в результате чего объекты сдаются в аренду по ценам значительно ниже рыночных, а получаемый от аренды доход отчуждается от его источников.
В целях повышения эффективности управления объектами муниципальной собственности при сдаче их в аренду предлагается методология определения величины арендной платы с ориентиром на среднерыночную стоимость имущества и установлением объективных количественных значений коэффициентов и показателей, характеризующих качественные свойства арендуемых объектов. Необходимо, чтобы арендная плата учитывала во-первых, все затраты, связанные с восстановлением и эксплуатацией основных фондов (как известно, это прежде всего амортизация на восстановление, а также расходы на капитальный и текущий ремонты), а во-вторых, прибыль непосредственно от арендной деятельности.