Следовательно, методика расчета величины арендной
платы обязательно должна включать как минимум три основные составляющие:
затраты, направляемые на полное восстановление (реновацию) имущества (Ам),
затраты, связанные с капитальным и текущим ремонтами (Зр) и часть прибыли,
которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в
аренду имущества (Рп). В аналитическом выражении общий вид формулы должен
выглядеть следующим образом:
Апл = Ам +Зр +Рп
где Апл - величина арендной платы за определенный промежуток времени (месяц, квартал, год).
Разделение величины арендной платы на отдельные составляющие предполагает создание соответствующих целевых фондов. В результате арендная плата не растворяется в бюджете, а распределяется по различным направлениям: амортизация на реновацию - в фонд восстановления, отчисления на капитальный и текущий ремонты - в фонды накопления на ремонт, доходная составляющая - в доходную часть бюджета.
На наш взгляд, целесообразным является создание фонда материального поощрения сотрудников Комитета по управлению муниципальным имуществом (КУМИ), ответственных за начисление и взимание арендной платы (условно в размере 1 % от величины доходной составляющей арендной платы). Такой механизм позволит не только повысить собираемость арендной платы, но и стимулировать муниципальных служащих к повышению эффективности управления объектами муниципального нежилого фонда.
В результате формируется взаимное согласование
интересов собственника (населения) в восстановлении имущества и увеличении
доходов от его использования с интересами арендаторов путем улучшения качества
занимаемых помещений, а следовательно, и качества обслуживания, повышения
прозрачности арендной платы и создания конкурентоспособного рынка.
Заключение
Рынок нежилой недвижимости Перми очень перспективен и развивается быстрыми темпами во всех своих сегментах. Последствия кризиса в общем не ощущаются. Арендные ставки стабильны, варьируют в зависимости от многих причин, таких как качество помещений, удобное месторасположение, даже сезон года (так называемый традиционный сброс денег перед Новым годом). Рынок нежилых помещений чутко реагирует на экономическую и политическую ситуацию в стране и городе.
В структуре спроса на приобретение в собственность нежилых помещений первое место прочно занимают офисные помещения. На втором месте уже довольно долго находятся помещения для торговли. Третье место занимают складские помещения, цена варьирует в зависимости от технической оснащенности, месторасположения и наличия подъездных путей. Далее в порядке убывания спроса, следуют помещения для общественного питания, производственные помещения, гостиницы.
Проведенные исследования показали, что рынок города Перми в части арендных отношений достаточно развит. Существующие сегменты рынка различаются по своей активности и числу участников. Действующие арендные отношения по муниципальному имуществу не отражают рыночных реалий.
В работе проведены исследования и анализ, выявлены количественные параметры факторов, проведена их классификация по определенным значимым признакам. Выявлены потенциальные режимы работы секторов рынка аренды, получены коэффициенты корректировки на время работы учреждений.
Исследование полностью отразило все вопросы, поставленные в техническом задании, и позволило сформировать работоспособный механизм определения ставки арендной платы для различных категорий арендаторов.
Анализ влияния полученных результатов на налоговую нагрузку арендаторов, а также изменений поступлений в бюджет города проведен с учетом полноты информации, полученной от заказчика.
Результаты исследования показывают рост поступлений в бюджет и стимулирование повышения эффективности деятельности арендаторов.
арендатор
собственность плата жилищный
Список литературы
1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года: по состоянию на 30 декабря 2008 г. // Собрание законодательства Российской Федерации.- 2009.- № 4.- Ст. 445.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: по состоянию на 21 декабря 2013 г. // Собрание законодательства Российской Федерации.- 1994. - № 32. - Ст.3301.
3. Уголовный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ: по состоянию на 21 октября 2013 г. // Собрание законодательства Российской Федерации.- 1996. - № 25. - Ст. 2954.
4. Налоговый кодекс РФ (часть первая): федеральный закон от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ: по состоянию на 2 ноября 2013 г. // Собрание законодательства Российской Федерации.- 1998. - № 31. - Ст.3824.
5. Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ: по состоянию на 23 июля 2013 г. // Собрание законодательства Российской Федерации.- 2001. - № 44. - Ст.4147.
Литература
. Асаул А.Н. Организация предпринимательской деятельности. Учебное пособие. Спб. Питер, 2012. 455с.
7. Андреев С.Е., Сивачева И.А., Федотова А.И. Договор: заключение, изменение, расторжение. М: Проспект. 2013
. Бакина С. Как зарегистрировать предприятие // Финансовая газета. Региональный выпуск", 2011, N 39
. Бакшинскас В.Ю. Правовое регулирование хозяйственной деятельности. ИПББИНФА, 2011
. Батянов М.В.. Прравовая квалификация продления и возобновления договора аренды. Закон, 2012
. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат,фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг, М. 2011
. Долинская Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования. Закон, 2012
. Иоффе О.С. Обязательственное право, М., 1975 11.Новицкий Н.Б. Римское право. М., 2011
. Инвестиции: учеб. / С.В. Валдайцев, П.П. Воробъев и др. под ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. М.: ТК Велби, Издво Проспект, 2012. 440 с.
. Инвестиции: Учебник для вузов / Под ред. В.В.Бочарова. СанктПетербург: Питер, 2011. 256 с.
. Зиборова О.В. Имущество в лизинге: бухучет и налогообложение // Учет, налоги, право, 2011
. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект Аренды, Законодательство 4. апрель 2010.
. Крутякова Т., Горшкова И., Зуйкова Л. Лизинг: правовое регулирование// Экономико-правовой бюллетень", 2011, N 2
. Нестандартные решения при работе с персоналом// Управление персоналом - 2010 - № 12 (54). - с. 17-25.
. Новиков Н.А. Некоторые проблемы практики рассмотрения споров, вытекающих из договора аренды // Закон, 2012
. Оглобина О. М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. М., 2010.
. Решетник И. Юридическая конструкция лизинга. Российская юстиция, 2011, 12.
. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия.-Мн.: Новое знание, 2012.
. Уэллс У., Бернет Дж., Мориарти С. Управление финансами: принципы и практика. -СПб.: Питер, 2006
. Фридман Дж., Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. ДЕЛО Лтд., Москва, 2001.-303 с
. Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С. Методика финансового анализа.-М.:Инфра-М.,2008.
. Якушев А.В. Коммерческое право. Конспект лекций. М.Приор, 2011.
. Экономика предприятий торговли и общественного питания: учеб. пособие / кол. Авторов; под ред. Т.И. Николаевой и Н.Р. Егоровой. - М.: КНОРУС, 2008. - 400 с.
. Экономика предприятий торговли и общественного питания: учебник / Т.И. Николаева, Н.Р. Егорова. - М.: КноРус, 2007. - 400 с.
. Экономика предприятия: учеб. пособие / под ред. В.Я.Горфинкель, В.А. Швандар. - М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 2009. - 742 с.
Словари и справочная информация
. Зуйкова Л. Аренда помещения: шаг за шагом // ЭЖ-Юрист. 2011. N 34. С. 12 - 13. /Консультант-Плюс
32. Денисова М.О. Содержание общего имущества: обязательства арендаторов помещений в МКД // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2011. N 7. С. 48 - 52. /Консультант-Плюс
. Популярный экономический словарь.-М.: Большая экономическая энциклопедия, 2012.
. Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора / Консультант-Плюс 2012
. Мищенко О. Аренда имущества. Обоснование расходов // Современный предприниматель. 2011. N 11. С. 34 - 35. / Консультант-Плюс
. Семенихин В.В. Аренда (лизинг): выкуп арендованного имущества у арендодателя // Налоги. 2011. N 47. С. 9 - 12./ Консультант-Плюс
. Семенихин В.В. Аренда (лизинг): арендодатель-нерезидент - его налогообложение // Налоги. 2011. N 18. С. 8 - 10../ Консультант-Плюс
. Авдеев В.В. Аренда (лизинг): передача имущества арендатору, документооборот и учет // Налоги. 2011. N 30. С. 11 - 13./Консультант-Плюс
. Авдеев В.В. Торговля: аренда торговых площадей // Налоги. 2011. N 43. С. 17 - 21. /Консультант-Плюс
. Божевольный С.И. Вопрос-ответ // СПС КонсультантПлюс. 2011. Консультант-Плюс
. Терновка Ю.Л. Изменение первоначальной стоимости ОС //
Практическая бухгалтерия. 2013. N 12. С. 46 - 50. /Консультант-Плюс
Приложения
Таблица 1
|
Класс A |
Класс B |
Класс C |
||
|
1.МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ И ДОСТУПНОСТЬ ОБЪЕКТА |
||||
|
1.1. Высокая престижность района/территории |
1.1. Умеренная престижность района/ территории |
1.1. Отсутствие признаков престижности района |
||
|
1.1.1.Близость объекта к известным компаниям, к правительственным, посольским и деловым зонам, высокая репутация арендаторов. 1.1.2.Отличные видовые и архитектурные характеристики близлежащих застроек. 1.1.3. Расположение объекта на первой линии домов и фешенебельный вход. |
1.1.1.Умеренная удаленность объекта от крупных коммерческих учреждений города, хорошая репутация арендаторов. 1.1.2.Скромные видовые характеристики близлежащих застроек. 1.1.3.Расположение объекта на первой линии домов и обычный вход. |
1.1.1.Расположение в спальных районах или на окраинах города - в большой удаленности от крупных коммерческих учреждений; арендаторы - малоизвестные компании. 1.1.2.Невзрачные видовые характеристики. 1.1.3.Расположение во второй линии домов и во дворах, обычный вход. |
||
|
1.2.Высокий уровень развития инфраструктуры района |
1.2.Средний уровень развития инфраструктуры района |
1.2.Невысокий уровень развития инфраструктуры района |
||
|
1.2.1.Район/территория с отлично развитым уровнем услуг. 1.2.2.Близость к основным транспортным магистралям, удобные подъездные пути, транспортные развязки. 1.2.3.Наличие парковки - минимум 1 парковочное место на 100 кв. м арендуемой площади. 1.2.4.Близость к остановкам общественного транспорта. |
1.2.1.Район/территория со средним уровнем услуг. 1.2.2.Умеренная удаленность от основных транспортных магистралей, ограниченные возможности подъездных путей. 1.2.3.Наличие парковки - минимум 1 парковочное место на 100 кв. м арендуемой площади. 1.2.4.Средняя удаленность от остановок общественного транспорта. |
1.2.1.Район/ территория с недостаточным уровнем услуг. 1.2.2.Неудобное транспортное сообщение. Значительная удаленность от транспортных магистралей, ограниченные возможности подъездных путей. 1.2.3.Наличие парковочных мест. 1.2.4.Значительная удаленность от остановок общественного транспорта. |
||
|
1.3.Благоприятная внешняя среда |
1.3.Стабильная внешняя среда |
1.3.Проблемная внешняя среда |
||
|
1.3.1. Благоприятный социальный состав населения района - с уровнем дохода выше среднего. 1.3.2. Благоприятная экологическая обстановка, невысокий уровень загазованности и шумов. 1.3.3.Благоприятная система правового регулирования эксплуатации, аренды и услуг. |
1.3.1. Однородный социальный состав населения низким уровнем уличной преступности. 1.3.2. Стабильная экологическая обстановка, стремящийся к снижению уровень загрязняющих веществ и шумов. 1.3.3.Стабильная система правового регулирования эксплуатации, аренды и услуг. |
1.3.1. Неоднородный социальный состав населения, уровень преступности выше среднего. 1.3.2. Повышенный уровень загрязняющих веществ и шумов, непосредственная близость промышленных зон. 1.3.3.Несовершенная система правового регулирования эксплуатации, аренды и услуг. |
||
|
2.КОМПОНЕНТЫ И СВОЙСТВА ЗДАНИЯ |
||||
|
2.1.Высокое качество здания |
2.1. Среднее качество здания |
2.1.Устаревшее здание |
||
|
2.1.1.Здание новой постройки современного стиля, с отличным дизайном и конструкцией. 2.1.2.Отличный внешний вид фасада, отсутствие трещин и повреждений. 2.1.3. Свободная планировка здания в виде офисных блоков варьируемых размеров. |
2.1.1. Здание относительно новое, изношенное или после реконструкции и модернизации. 2.1.2.Хороший внешний вид фасада, отсутствие трещин и повреждений. 2.1.3. Произвольная планировка здания в виде офисных блоков оптимальных размеров. |
2.1.1. Здание устаревшее или с высоким уровнем износа, но не требует немедленного ремонта. 2.1.2.Рекомендуется косметический ремонт фасада и отдельных элементов здания. 2.1.3. Не оптимальная планировка помещений. |
||
|
2.2.Высокое качество инфраструктуры и интерьера |
2.2.Хорошее качество Инфраструктуры и интерьера |
2.2.Среднее качество инфраструктуры и интерьера |
||
|
2.2.1. Центральная рецепция в холле здания, конференц-залы, кафе, ресторан, офисы служб сервиса и управляющего. 2.2.2. Идеальное обустройство холла, общественных мест, высокое качество отделки, освещения, вывесок компаний, удобный подход к лифтам. 2.2.3.Соответствие окон стилю здания, высокий уровень естественной освещенности. |
2.2.1. Центральная рецепция в холле здания, кафе конференц-зал, офисы управляющего и справочной службы. 2.2.2.Хорошее состояние холла и общественных мест, хорошее качество отделки, освещения, вывесок, свободный подход к лифтам. 2.2.3. Хорошая естественная освещенность мест общего пользования. |
2.2.1. Офисы управляющего и справочной службы. 2.2.2. Удовлетворительное состояние холла и мест общего пользования, приемлемое качество отделки, освещения, системы указателей, обеспечена доступность лифтов. 2.2.3.Недостаточная естественная освещенность мест общего пользования. |
||
|
2.3.Отличное состояние инженерных систем |
2.3.Хорошее состояние инженерных систем |
2.3.Среднее состояние инженерных систем |
||
|
2.3.1.Современные системы отопления, вентиляции и кондиционирования с климат-контролем, с автоматическим регулированием теплообмена и воздухообмена. 2.3.2.Современная система электроснабжения - с двумя независимыми, автоматически переключаемыми источниками мощностью не менее 150 кВт на 1000 кв.м, современная осветительная арматура. 2.3.3.Высокоскоростные комфортные лифты ведущих мировых производителей. |
2.3.1.Хорошее состояние систем отопления, вентиляции и кондиционирования, с возможностью регулирования параметров эксплуатационных качеств помещений. 2.3.2.Хорошее состояние системы электроснабжения мощностью не менее 100 кВт на 1000 кв.м, нормированная обеспеченность осветительной арматурой. 2.3.3.Скоростные лифты известных производителей, поддерживаемые в хорошем состоянии. |
2.3.1.Функционально устаревшие, но работоспособные системы отопления и вентиляции с возможностью регулирования температуры в помещениях.2.3.2. Удовлетворительное состояние системы электроснабжения мощностью не менее 50 кВт на 1000 кв.м, нормированная обеспеченность осветительной арматурой. 2.3.3.Устаревшие лифты, поддерживаемые в рабочем состоянии. |
||
|
3.КАЧЕСТВО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ И УРОВЕНЬ СЕРВИСА |
||||
|
3.1.Внешнее управление силами специализированной компании с известным брэндом, сертифицированный менеджмент и развернутый перечень услуг. |
3.1.Внешнее управление силами специализированной компании с опытом работы не менее трех лет, обученный менеджмент, наличие дополнительных услуг. |
3.1.Внутреннее управление силами своего подразделения с профессионально подготовленным персоналом и с опытом работы не менее трех лет. |
||
|
3.2.Высокопрофессиональная внешняя служба эксплуатации и ремонта помещений и систем. |
3.2.Профессиональная служба эксплуатации и ремонта помещений и систем. |
3.2. Собственная служба обеспечения эксплуатации и ремонта помещений и систем. |
||
|
3.3.Оптоволоконные каналы связи, интегрированная система безопасности. |
3.3. Оптоволоконные каналы связи, наличие систем охраны и пожарной безопасности. |
3.3. Устаревшие каналы связи, наличие средств обеспечения безопасности. |
||